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Le statut de Loueur meublé non-professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des régimes les plus utilisés par les investisseurs immobiliers en France. Il s’applique aux particuliers qui louent un logement meublé sans en faire leur activité principale. En contrepartie d’une fiscalité avantageuse au régime réel, le LMNP a connu d’importantes évolutions en 2025-2026 : réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, durcissement des seuils micro-BIC pour les meublés de tourisme, création parallèle du statut du bailleur privé pour la location nue. Voici l’état du dispositif en 2026.
Sommaire
Le statut LMNP et ses avantages
Le LMNP s’adresse aux particuliers domiciliés fiscalement en France qui louent un ou plusieurs logements meublés. Pour conserver le statut « non professionnel », il faut respecter deux conditions cumulatives :
- Les recettes locatives annuelles tirées de l’activité de location meublée doivent être inférieures à 23 000 €,
- Elles doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Si l’une de ces deux conditions est respectée, vous restez en LMNP. Au-delà, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), dont la fiscalité est différente.
À SAVOIR
Ces seuils déterminent le statut, pas l’imposition. Tous les revenus issus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), quel que soit leur montant.
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Régime fiscal avantageux
Les revenus du LMNP relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes coexistent :
- Le micro-BIC, simple et automatique sous certains seuils, avec un abattement forfaitaire.
- Le régime réel simplifié, plus complexe mais souvent beaucoup plus avantageux car il permet de déduire les charges réelles et de pratiquer l’amortissement du bien.
Déduction des charges et amortissements
Au régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion et de comptabilité, assurances, travaux d’entretien et de réparation. Vous pouvez surtout amortir le bien et le mobilier sur leur durée d’usage (en général 25 à 30 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier). Ce mécanisme permet souvent de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans.
- En savoir plus sur l’amortissement en LMNP
Récupération de la TVA : un avantage pour les résidences de services
La récupération de la TVA à 20 % sur le prix d’acquisition n’est pas un avantage automatique du LMNP. Elle est uniquement possible lorsque le logement est situé dans une résidence de services (étudiante, seniors, affaires, tourisme classée, EHPAD) exploitée sous bail commercial et qui propose au minimum trois prestations parahôtelières (accueil, ménage, fourniture de linge, petit-déjeuner). En location meublée classique (longue durée, bail mobilité, étudiant), aucune récupération de TVA n’est possible.
Les conditions à remplir
Si comme nous l’avons vu, le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, il exige en parallèle de remplir certaines conditions.
Qui peut investir en LMNP ?
Le statut LMNP est accessible à toute personne domiciliée fiscalement en France, propriétaire d’un bien immobilier qu’elle souhaite louer meublé. Depuis le 1er janvier 2020, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus un critère de distinction LMNP/LMP : seul le critère financier (23 000 € OU 50 % des revenus du foyer) est désormais pris en compte (loi de finances 2020, art. 155 IV CGI).
Vous devez en revanche déclarer votre activité auprès de l’INPI via le formulaire P0i pour obtenir un numéro SIRET, que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel.
Les conditions liées au logement
Le logement doit respecter :
- Les critères de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond ou d’au moins 20 m³ de volume. Il faut aussi des installations sanitaires, un chauffage et une cuisine conformes et un niveau de performance énergétique minimal : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n’est plus considéré comme décent.
- Les équipements obligatoires d’un meublé fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (loi Alur).
- Le calendrier d’interdiction de location de la loi Climat et Résilience : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034.
À SAVOIR
Réforme du DPE au 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements chauffés à l’électricité gagnent ainsi une ou plusieurs classes sans travaux et certains sortent du statut de « passoire thermique ». Les propriétaires dont le DPE date d’avant 2026 peuvent télécharger une attestation mise à jour sur le site de l’ADEME.
Les équipements et meubles obligatoires
Pour tout bail signé sous le statut LMNP, le logement doit comprendre au minimum les équipements et meubles suivants :
- Une literie,
- Des plaques de cuisson,
- Des volets ou des rideaux dans les chambres,
- Un four ou un four à micro-ondes,
- Un réfrigérateur,
- Un congélateur ou un compartiment à congélation (-6°C maximum),
- De la vaisselle,
- Des ustensiles de cuisine,
- Une table et des chaises,
- Des luminaires,
- Des espaces de rangement,
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillière, etc.).
Fiscalité de la LMNP : régime micro-BIC et régime réel
Les revenus du LMNP sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes coexistent.
Le micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire
Le micro-BIC s’applique automatiquement sous certains seuils, avec un abattement forfaitaire censé couvrir l’ensemble des charges. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (« loi anti-Airbnb ») et la loi de finances pour 2025, les seuils ont été profondément remaniés :
| Type de location meublée | Plafond de recettes (revenus 2025) | Plafond de recettes (revenus 2026) | Abattement |
|---|---|---|---|
| Location longue durée (bail classique, étudiant, mobilité) | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb sans classement) | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
Au-delà de ces seuils, le passage au régime réel devient obligatoire.
Le régime réel simplifié : la déduction des charges et de l’amortissement
Sous ce régime, le propriétaire peut déduire toutes les charges réelles liées à l’activité (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, comptabilité, travaux, etc.) et amortir le bien et le mobilier.
À SAVOIR
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d’acquisition retenu est diminué du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente l’impôt dû à la revente. Seuls certains logements échappent à cette réintégration : les résidences étudiantes et les résidences-services pour étudiants ou personnes âgées, les EHPAD et les établissements pour personnes âgées ou handicapées, les résidences avec services agréées et les établissements de soins de longue durée. Les résidences d’affaires et de tourisme ne sont pas concernées par cette exception.
Au régime réel, l’option doit être levée auprès du service des impôts (formulaire 1447-C ou option électronique). Le passage est irrévocable pendant un an mais peut être reconduit tacitement.
En savoir plus sur choisir son régime d’imposition en LMNP
Comment déclarer ses revenus fonciers en LMNP ?
Pour déclarer vos revenus fonciers en LMNP, vous devrez remplir certaines déclarations fiscales. Voici les principaux documents à utiliser :
- Au micro-BIC : la déclaration est intégrée à la déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042-C-PRO, case 5ND pour la longue durée).
- Au régime réel : vous devez déposer chaque année une liasse fiscale (formulaires 2031-SD et 2033-A à 2033-G) auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration 2042-C-PRO.
Le recours à un expert-comptable est fortement recommandé au régime réel. Ses honoraires sont déductibles et les LMNP au régime réel inscrits dans un Centre de Gestion Agréé (CGA) bénéficiaient jusqu’en 2022 d’une réduction d’impôt, celle-ci a été supprimée.
- À lire également : comment calculer le déficit foncier ?
LMNP et statut du bailleur privé : quelle articulation en 2026 ?
Le LMNP n’est pas le seul dispositif en 2026 pour optimiser un investissement locatif. Il coexiste avec le statut du bailleur privé, depuis sa création par la loi de finances pour 2026.
Les deux dispositifs ne sont pas cumulables sur un même bien, mais peuvent l’être pour des biens distincts au sein d’un même foyer fiscal :
| Critère | LMNP (régime réel) | Statut du bailleur privé (Jeanbrun) |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue |
| Mécanisme fiscal | Amortissement BIC + charges déductibles | Amortissement déductible des revenus fonciers |
| Taux d’amortissement | 2,5 % à 4 % selon les composants (bâti, mobilier, travaux) | 3 % à 5,5 % par an selon le type de loyer |
| Plafond annuel | Pas de plafond | 8 000 € à 12 000 €/an par foyer fiscal |
| Engagement de location | Aucun | 9 ans minimum |
| Loyer plafonné | Non, loyer libre. Exceptions : encadrement des loyers dans les villes qui l’ont demandé (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier…), et évolution du loyer limitée à la relocation en zone tendue. | Oui (intermédiaire / social / très social) |
| Réintégration plus-value | Oui, sauf résidences étudiantes, seniors, EHPAD et établissements médico-sociaux | Oui |
| Période d’éligibilité | Permanente | Acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028 |
À SAVOIR
L’encadrement des loyers est une expérimentation qui doit prendre fin le 23 novembre 2026. Une prolongation est en discussion au Parlement.
Le LMNP reste plus souple (aucun engagement de durée, loyer libre, accessible partout en France). Le statut du bailleur privé permet de meilleurs taux d’amortissement mais en échange de loyers plafonnés.
- En savoir plus sur le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)