Loi Denormandie 2024: avantages et conditions pour défiscaliser dans l’immobilier ancien

Page mise à jour le 23/01/2024

La loi Denormandie : dispositif complémentaire au Pinel dans l’ancien

Le dispositif Denormandie a été instauré en 2019 pour compléter le système de défiscalisation français qui, jusqu’alors, était principalement axé sur les logements neufs ou rénovés avec la loi Pinel. L’objectif premier de cette nouvelle loi, nommé d’après le ministre du Logement et de la Ville, Julien Denormandie, était de résoudre le problème des logements anciens, en mauvais état et inoccupés. Son principe est donc simple : offrir un avantage fiscal aux investisseurs locatifs qui souhaitent acheter dans l’ancien, à condition qu’ils procèdent à des rénovations.

Au cœur de cette initiative se trouve un constat alarmant : environ 3 millions de logements vacants en France ne remplissent pas les conditions minimales pour être mis en location et 15 % d’entre eux présentent un état de vétusté, selon les données du ministère de la Cohésion des Territoires. Le dispositif Denormandie vise donc à inciter financièrement les futurs propriétaires à investir dans l’immobilier ancien, à rénover ces logements, puis à les mettre en location pour une période minimale de 6 ans. En agissant ainsi, le Gouvernement cherche à améliorer la qualité du parc immobilier et à répondre à la demande croissante en logements locatifs. Cette loi ne s’applique, en revanche, qu’aux villes qui y sont éligibles et aux investissements réalisés avant le 31 décembre 2023.

• En savoir plus sur la défiscalisation immobilière

L’avantage fiscal de la loi Denormandie

La loi Denormandie présente une double opportunité :

1. Devenir propriétaire d’un ou plusieurs biens,
2. Bénéficier d’une défiscalisation sur les revenus générés par la mise en location de ces logements.

Ce dispositif, c’est également l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 €. Il s’accompagne, en revanche, d’un engagement de mise en location :

• De 6 ans pour une réduction maximale d’impôt de 36 000 €, soit de 12 %,
• De 9 ans pour une réduction maximale de 54 000 €, soit de 18 %,
• De 12 ans pour une réduction de 63 000 €, soit de 21 %.

Toutefois, pour y être éligible, le logement doit se situer dans une commune :

• Dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important,
• En zone labellisée « Cœur de ville »,
• Ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Les conditions du dispositif

Le montant de la réduction d’impôt associé au dispositif Denormandie va dépendre principalement de trois critères : le montant de l’investissement, la durée de location et la zone géographique du bien.

Limites d’investissement

Dans le cadre du dispositif Denormandie, certaines limites d’investissement sont à prendre en compte. En effet, le montant total de l’investissement immobilier ne peut dépasser 300 000 euros par an et un même investisseur ne peut acquérir qu’au maximum deux logements par an. Il est important de respecter ces plafonds pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif.

Les travaux d’amélioration

L’un des objectifs de la loi Denormandie est de favoriser la rénovation de logements anciens en mauvais état. Ainsi, pour être éligible au dispositif, l’investisseur doit entreprendre des travaux d’amélioration dans le bien acquis. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et ils doivent être réalisés dans un délai de trois ans suivant l’acquisition du bien. Les dépenses éligibles sont encadrées par la réglementation en vigueur et doivent de manière générale répondre à un de ces deux critères :

1. Optimiser la performance énergétique globale du bien d’au minimum 30 % pour un logement individuel et de 20 % pour l’habitat collectif.
2. Correspondre à au moins deux travaux de cette liste :

• Le changement d’une chaudière,
• L’isolation des murs, des combles ou des fenêtres,
• La modification de la production d’eau chaude.

En plus des surfaces déjà existantes, ces travaux concernent l’amélioration, l’aménagement ou l’assainissement des nouvelles surfaces habitables ou des surfaces annexes.

Les conditions de location

Une autre condition essentielle du dispositif Denormandie concerne la location du bien rénové. Le logement doit être loué comme résidence principale du locataire et ce dernier ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur. De plus, la durée minimale de la location est fixée à six ans. L’investisseur doit, ainsi, respecter la durée d’engagement qu’il a annoncé, soit 6, 9 ou 12 ans, mais il doit également :

• Louer un bien nu,
• Respecter le plafond de ressources locataires et celui du loyer fixé par le Gouvernement.

En respectant ces conditions, l’investisseur pourra bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par le dispositif Denormandie.

Les plafonds de la loi Denormandie

Les différents plafonds mis en place dans la loi Denormandie répondent à la volonté de l’exécutif de permettre aux ménages modestes d’accéder à des logements décents. Cette mesure vise spécifiquement une partie de la population qui a des revenus trop élevés pour bénéficier d’un logement social, mais pas suffisamment pour louer un logement sur le marché privé, où les exigences de garanties financières sont souvent trois fois supérieures au montant du loyer. Les plafonds sont donc établis en fonction de deux critères : la localisation du bien loué et la composition du foyer qui souhaite y résider.

Les plafonds de ressources

Tout comme le dispositif Pinel, la location d’un bien acquis en Denormandie contraint l’investisseur à respecter un plafond de ressources fixé par le Gouvernement.

Composition du foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €
Personne seule ou en couple avec une personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €
Personne seule ou en couple avec deux personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €
Personne seule ou en couple avec trois personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 785 €	70 025 €
Personne seule ou en couple avec quatre personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 9 782 €

Les plafonds de loyer

De manière similaire, le dispositif Denormandie impose des plafonds de loyer qui obligent le propriétaire-bailleur à louer son logement à un prix raisonnable pendant toute la durée de l’engagement.

Zones	A bis	A	B1	B2	C
Prix du loyer au m²	18,25 €	13,56 €	10,93 €	9,50 €	9,50 €

Les villes éligibles à la loi Denormandie

245 villes sont éligibles au dispositif Denormandie. Certaines de ces villes bénéficient du Plan Action cœur de ville, tandis que d’autres ont signé une ORT (opération de revitalisation du territoire). L’objectif de ce dispositif est de revitaliser le cœur des villes françaises ayant une population comprise entre 6 000 et 100 000 habitants. Cependant, depuis 2020, le dispositif s’est étendu à l’ensemble du territoire de ces communes, offrant, ainsi, la possibilité d’acquérir un bien en dehors du centre-ville.

Investir dans ces zones signifie choisir un emplacement où la demande locative est élevée, réduisant, ainsi, considérablement les risques de vacance locative. De plus, avec un large parc immobilier disponible dans ces zones, les investisseurs auront le choix entre des studios, des T1, des grands appartements ou même des villas.

Voici les villes éligibles à la loi Denormandie :

• Ambérieu-en-Bugey (01)
• Artemare (01)
• Belley (01)
• Brégnier-Cordon (01)
• Champagne-en-Valromey (01)
• Culoz (01)
• Groslée-Saint-Benoit (01)
• Virieu-le-Grand (01)
• Bourg-en-Bresse (01)
• Nantua (01)
• Oyonnax (01)
• Château-Thierry (02)
• Laon (02)
• Saint-Quentin (02)
• Soissons (02)
• Ajaccio (2A)
• Olmeto (2A)
• Petreto-Bicchisano (2A)
• Propriano (2A)
• Sartène (2A)
• Bastia (2B)
• Corte (2B)
• Montluçon (03)
• Moulins (03)
• Vichy (03)
• Banon (04)
• Digne-les-Bains (04)
• Grasse (04)
• Mane (04)
• Manosque (04)
• Revest-des-Brousses (04)
• Reillanne (04)
• Saint-Michel l’Observatoire (04)
• Sisteron (04)
• Briançon (05)
• Gap (05)
• Laragne-Montéglin (05)
• Serres (05)
• Grasse (06)
• Vallauris (06)
• Annonay (07)
• Aubenas (07)
• Privas (07)
• Saint-Félicien (07)
• Tournon-sur-Rhône (07)
• Bairon et ses environs (08)
• Bogny-sur-Meuse (08)
• Buzancy (08)
• Charleville-Mézières (08)
• Carignan (08)
• Douzy (08)
• Fumay (08)
• Givet (08)
• Grandpré (08)
• Les Hautes-Rivières (08)
• Machault (08)
• Monthois (08)
• Mouzon (08)
• Monthermé (08)
• Renwez (08)
• Revin (08)
• Rimogne (08)
• Rocroi (08)
• Sedan (08)
• Vireux-Molhain (08)
• Vireux-Wallerand (08)
• Vouziers (08)
• Daumazan-sur-Arize (09)
• Foix (09)
• Le Fossat (09)
• Le Mas-d’Azil (09)
• Lézat-sur-Lèze (09)
• Mazères (09)
• Pamiers (09)
• Saverdun (09)
• Varilhes (09)
• Verniolle (09)
• Bar-sur-Aube (10)
• Bayel (10)
• Ville-sous-la-Ferté (10)
• Troyes (10)
• Carcassonne (11)
• Narbonne (11)
• Capdenac-Gare (12)
• Millau (12)
• Rodez (12)
• Villefranche-de-Rouergue (12)
• Arles (13)
• Tarascon (13)
• Bayeux (14)
• Caen (14)
• Condé en Normandie (14)
• Falaise (14)
• Honfleur (14)
• Lisieux (14)
• Noues de Sienne Ouistreham (14)
• Orbec (14)
• Potigny (14)
• Pont d’Ouilly (14)
• Thue et Mue (14)
• Vire Normandie (14)
• Arpajon-sur-Cère (15)
• Aurillac (15)
• Angoulême (16)
• Châteauneuf-sur-Charente (16)
• Cognac (16)
• La Couronne (16)
• Gond-Pontouvre (16)
• Jarnac (16)
• Ruelle-sur-Touvre (16)
• Segonzac (16)
• Rochefort (17)
• Saintes (17)
• Saint-Jean-d’Angély (17)
• Bourges (18)
• Argent sur Sauldre (18)
• Aubigny sur Nère (18)
• Boulleret (18)
• La chapelle d’Angillon (18)
• Nancay (18)
• Saint-Amand-Montrond (18)
• Saint-Satur (18)
• Sancerre (18)
• Veaugue (18)
• Vierzon (18)
• Allassac (19)
• Brive-la-Gaillarde (19)
• Cornil (19)
• Corrèze (19)
• Donzenac (19)
• Juillac (19)
• Laguenne-sur-Avalouze (19)
• Objat (19)
• Sainte-Fortunade (19)
• Tulle (19)
• Brazey-en-Plaine (21)
• Losne (21)
• Saint-Jean-de-Losne (21)
• Seurre (21)
• Saint-Usage (21)Lannion (22)
• Plœuc-L’Hermitage (22)
• Quintin (22)
• Saint-Brieuc (22)
• Tréguier (22)
• Guéret (23)
• Bergerac (24)
• Périgueux (24)
• Audincourt (25)
• Baume-les-Dames (25)
• Besançon (25)
• Montbéliard (25)
• Saint-Vit (25)
• Bourg-de-Péage (26)
• Montélimar (26)
• Romans-sur-Isère (26)
• Tain (26)
• L’Hermitage (26)
• Tounon (26)
• St-Félicien (26)
• Valence (26)
• Étrépagny (27)
• Évreux (27)
• Gaillon (27)
• Gisors (27)
• Les Andelys (27)
• Louviers (27)
• Pacy-sur-Eure (27)
• Pont-Audemer (27)
• Rugles (27)
• Val-de-Reuil (27)
• Verneuil d’Avre et d’Iton (27)
• Vernon (27)
• Chartres (28)
• Châteaudun (28)
• Dreux (28)
• Lucé (28)
• Mainvilliers (28)
• Nogent-le-Rotrou (28)
• Brest (29)
• Morlaix (29)
• Quimper (29)
• Quimperlé (29)
• Alès (30)
• Bagnols-sur-Cèze (30)
• Pont-Saint-Esprit (30)
• Saint Gilles (30)
• Revel (31)
• Saint-Gaudens (31)
• Auch (32)
• Castillon-la-Bataille (33)
• Libourne (33)
• Sainte-Foy-la-Grande (33)
• Agde (34)
• Béziers (34)
• Lodève (34)
• Lunel (34)
• Sète (34)
• Fougères (35)
• Redon (35)
• Saint-Malo (35)
• Vitré (35)
• Buzançais (36)
• Châteauroux (36)
• Issoudun (36)
• Beaulieu-lès-Loches (37)
• Bléré (37)
• La Croix-en-Touraine (37)
• Château-Renault (37)
• Chinon (37)
• Loches (37)
• Bourgoin-Jallieu (38)
• Crolles (38)
• Pontcharra (38)
• Villard-Bonnot (38)
• Saint-Marcellin (38)
• Vienne (38)
• Voiron (38)
• Arbois (39)
• Dole (39)
• Lons-le-Saunier (39)
• Montmorot (39)
• Moirans-en-Montagne (39)
• Poligny (39)
• Salins-les-Bains (39)
• Dax (40)
• Mont-de-Marsan (40)
• Blois (41)
• Romorantin-Lanthenay (41)
• Montbrison (42)
• Roanne (42)
• Le Puy-en-Velay (43)
• Le Bignon (44)
• Blain (44)
• Bouvron (44)
• Châteaubriant (44)
• La Chevallerais (44)
• La Chevrolière (44)
• Le Gâvre (44)
• Pont Saint Martin (44)
• Saint-Nazaire (44)
• Saint-Nicolas-de-Redon (44)
• Saint Philbert de Grand Lieu (44)
• Beaugency (45)
• Châteauneuf-sur-Loire (45)
• La Ferté-Saint-Aubin (45)
• Jargeau (45)
• Gien (45)
• Meung-sur-Loire (45)
• Montargis (45)
• Pithiviers (45)
• Cahors (46)
• Figeac (46)
• Agen (47)
• Beaupuy (47)
• Cocumont (47)
• Escassefort (47)
• Fauillet (47)
• Fourques-sur-Garonne (47)
• Lagruère (47)
• Le Mas-d’Agenais (47)
• Marmande (47)
• Meilhan-sur-Garonne (47)
• Saint-Barthélemy d’Agenais (47)
• Sainte-Bazeille (47)
• Tonneins (47)
• Villeneuve-sur-Lot (47)
• Mende (48)
• Bourg-sur-Colagne (48)
• Marvejols (48)
• Cholet (49)
• Erdre-en-Anjou (49)
• Lion d’Angers (49)
• Les Hauts d’Anjou (49)
• Saumur (49)
• Val d’Erdre – Auxence (49)
• Cherbourg-en-Cotentin (50)
• Saint-Lô (50)
• Aÿ-Champagne (51)
• Bouzy (51)
• Châlons-en-Champagne (51)
• Épernay (51)
• Vitry-le-François (51)
• Chaumont (52)
• Joinville (52)
• Langres (52)
• Poissons (52)
• Saint-Dizier (52)
• Laval (53)
• Blénod-lès-Pont-à Mousson (54)
• Dieulouard (54)
• Longwy (54)
• Lunéville (54)
• Pagny-sur-Moselle (54)
• Pont à Mousson (54)
• Toul (54)
• Bar-le-Du (55)
• Commercy (55)
• Ligny-en-Barrois (55)
• Vaucouleurs (55)
• Verdun (55)
• Lorient (56)
• Ploërmel (56)
• Pontivy (56)
• Vannes (56)
• Fénétrange (57)
• Forbach (57)
• Saint-Avold (57)
• Sarreboug (57)
• Sarreguemines (57)
• Thionville (57)
• Cosne-Cours-sur-Loire (58)
• Nevers (58)
• Cambrai (59)
• Denain (59)
• Douai (59)
• Dunkerque (59)
• Maubeuge (59)
• Valenciennes (59)
• Tourcoing (59)
• Roubaix (59)
• Wattrelos (59)
• Armentières (59)
• Anzin (59)
• Vieux-Condé (59)
• Condé-sur-l’Escaut (59)
• Houplines (59)
• Fresnes-sur-Escaut (59)
• Louvroil (59)
• Beauvais (60)
• Compiègne (60)
• Creil (60)
• Margny-lès-Compiègne (60)
• Montataire (60)
• Nogent-sur-Oise (60)
• Senlis (60)
• Venette (60)
• Alençon (61)
• Argentan (61)
• Flers (61)
• L’Aigle (61)
• Mortagne-au-Perche (61)
• Arras (62)
• Béthune (62)
• Boulogne-sur-Mer (62)
• Bruay la Buissière (62)
• Calais (62)
• Lens (62)
• Liévin (62)
• Saint-Omer (62)
• Ambert (63)
• Châtel-Guyon (63)
• Ennezat (63)
• Issoire (63)
• Ménétrol (63)
• Mozac (63)
• Riom (63)
• Volvic (63)
• Thiers (63)
• Bayonne (64)
• Morlaàs (64)
• Nay (64)
• Pau (64)
• Lourdes (65)
• Tarbes (65)
• Perpignan (66)
• Prades (66)
• Thuir (66)
• Bischwiller (67)
• Brumath (67)
• Haguenau (67)
• Saverne (67)
• Schweighouse-sur-Moder (67)
• Sélestat (67)
• Val-de-Moder (67)
• Buhl (68)
• Colmar (68)
• Guebwiller (68)
• Issenheim (68)
• Soultz-Haut-Rhin (68)
• Amplepuis (69)
• Cours (69)
• Tarare (69)
• Thizy-les-Bourgs (69)
• Vesoul (70)
• Autun (71)
• Chalon-sur-Saône (71)
• Le Creusot (71)
• Mâcon (71)
• Montceau-les-Mines (71)
• Tournus (71)
• Bonnétable (72)
• La Flèche (72)
• Mamers (72)
• Marolles-les-Braults (72)
• Sablé-sur-Sarthe (72)
• Saint-Cosme-en-Vairais (72)
• Chambéry (73)
• Rumilly (74)
• Aumale (76)
• Blangy-sur-Bresle (76)
• Bolbec (76)
• Criel-sur-Mer (76)
• Dieppe (76)
• Elbeuf (76)
• Eu (76)
• Fécamp (76)
• Foucarmont (76)
• Gournay-en-Bray (76)
• Gruchet-le-Valasse (76)
• Lillebonne (76)
• Port-Jérôme-sur-Seine (76)
• Rives-en-Seine (76)
• Terres-de-Caux (76)
• Le Tréport (76)
• Avon (77)
• Coulommiers (77)
• Dammartin-en-Goële (77)
• Fontainebleau (77)
• Longperrier (77)
• Meaux (77)
• Melun (77)
• Mitry-Mory (77)
• Montereau-Fault-Yonne (77)
• Nemours (77)
• Villeparisis (77)
• Les Mureaux (78)
• Meulan en Yvelines (78)
• Limay (78)
• Mantes-la-Jolie (78)
• Poissy (78)
• Rambouillet (78)
• Sartrouville (78)
• Trappes (78)
• Bressuire (79)
• Niort (79)
• Thouars (79)
• Abbeville (80)
• Ault (80)
• Bouttencourt (80)
• Gamaches (80)
• Longpré-les-Corps-Saints (80)
• Mers-les-Bains (80)
• Albi (81)
• Castres (81)
• Mazamet (81)
• Montauban (82)
• Brignoles (83)
• Draguignan (83)
• Avignon (84)
• Carpentras (84)
• Cavaillon (84)
• Fontenay-le-Comte (85)
• La Roche-sur-Yon (85)
• Buxerolles (86)
• Châtellerault (86)
• Poitiers (86)
• Limoges (87)
• Saint-Léonard-de-Noblat (87)
• Épinal (88)
• Saint-Dié-des-Vosges (88)
• Auxerre (89)
• Sens (89)
• Belfort (90)
• Giromagny (90)
• Arpajon (91)
• Brétigny-sur-Orge (91)
• Breuillet (91)
• Corbeil-Essonnes (91)
• Étampes (91)
• Evry-Courcouronnes (91)
• Marolles-en-Hurepoix (91)
• Morsang-sur-Orge (91)
• Sainte-Geneviève-des-Bois (91)
• Saint-Michel-sur-Orge (91)
• Villemoisson-sur-Orge (91)
• Arnouville (95)
• Beaumont-sur-Oise (95)
• Fosses (95)
• Gonesse (95)
• Goussainville (95)
• Garges-les-Gonesse (95)
• Louvres (95)
• Persan (95)
• Sarcelles (95)
• Survilliers (95)
• Villiers-le-Bel (95)
• Baie-Mahault (971)
• Basse-terre (971)
• Les Abymes (971)
• Pointe-à-Pitre (971)
• Fort-de-France (972)
• Le Lamentin (972)
• Cayenne (973)
• Saint-Laurent-du-Maroni (973)
• Bras-Panon (974)
• La Plaine des Palmistes (974)
• Le Port (974)
• Saint-André (974)
• Saint-Benoît (974)
• Saint-Joseph (974)
• Saint-Pierre (974)
• Sainte-Rose (974)
• Salazie (974)
• Dembéni (976)
• Dzaoudzi (976)
• Mamoudzou (976)
• Pamandzi (976)