Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une structure juridique dont l’objectif principal est la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. Cette forme de société est constituée d’au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Chaque associé détient une part du parc immobilier de la SCI, proportionnellement au nombre de parts qu’il possède. Par exemple, si un associé détient 30 % des parts sociales, il est propriétaire de 30 % de tous les immeubles composant le patrimoine de la SCI.

Le fonctionnement d’une SCI est similaire à celui d’une société classique, avec des règles de gouvernance et d’administration définies dans ses statuts. Elle est dirigée par un ou plusieurs gérants désignés par les associés. Elle peut être utilisée dans plusieurs situations, comme la gestion patrimoniale, l’optimisation fiscale, la gestion d’un bien immobilier familial, ou encore pour faciliter l’acquisition et la détention collective de biens immobiliers.

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Quels sont les avantages d’investir en SCI ?

La création d’une SCI implique certaines contraintes administratives et fiscales. Ses avantages sont, en revanche, nombreux et particulièrement intéressants en termes de fiscalité.

Acquérir et investir à plusieurs

L’un des principaux avantages de la SCI est la possibilité d’acquérir et d’investir dans des biens immobiliers à plusieurs associés. La SCI permet de réunir les fonds de plusieurs investisseurs, ce qui facilite l’accès à des biens immobiliers plus importants ou mieux situés. Chaque associé détient des parts sociales en fonction de sa contribution financière et la gestion de la SCI peut être définie dans les statuts ou par un accord entre les associés. Cela offre une plus grande flexibilité pour la gestion d’un patrimoine commun.

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Préparer la transmission

La SCI est un outil efficace pour organiser la transmission du patrimoine familial à long terme. Lorsque les associés sont membres d’une même famille, ils peuvent prévoir la transmission de leurs parts sociales à leurs descendants. Les statuts de la SCI peuvent contenir des clauses spécifiques concernant cette transmission, comme des clauses d’inaliénabilité (qui empêchent la cession des parts à des tiers) ou des clauses de préemption (qui donnent aux autres associés la priorité pour racheter les parts). Grâce à cette organisation, la SCI permet de pérenniser le patrimoine immobilier familial tout en limitant les éventuels conflits liés à une succession.

Protéger et développer son patrimoine

La SCI offre une protection juridique intéressante aux associés. En effet, la responsabilité de chacun est limitée au montant de leurs apports en capital. Cela signifie que les créanciers de la SCI ne pourront pas s’attaquer au patrimoine personnel des associés en cas de difficultés financières. De plus, elle peut optimiser la gestion d’un patrimoine, notamment grâce à une meilleure répartition des revenus et des charges, ainsi que la possibilité de déduire certaines dépenses liées à la gestion et à l’entretien des biens.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Il existe plusieurs types de SCI. Selon vos objectifs et votre projet immobilier, il vous est donc possible de choisir entre : la SCI familiale, de location, d’attribution ou professionnelle.

La SCI familiale

La SCI familiale regroupe des membres d’une même famille qui souhaitent investir ensemble dans un patrimoine immobilier commun. Cela permet de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine familial. Les associés peuvent être des membres de la famille proche (parents, enfants, frères, sœurs) ou des membres éloignés (cousins, oncles, tantes).

La SCI de location

La SCI de location a pour objectif de gérer et de mettre en location des biens immobiliers. Les associés détiennent des parts sociales en fonction de leur apport financier et reçoivent des revenus sous forme de loyers. C’est une forme courante de SCI pour des investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs.

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution est créée dans le but de permettre la vente ultérieure des biens immobiliers entre associés. Chaque bien possédé par la SCI est attribué à un ou plusieurs associés en fonction de leur participation dans la société. Cette forme de SCI facilite la gestion des transactions entre les associés lorsqu’ils souhaitent se séparer de certains biens.

La SCI professionnelle

La SCI professionnelle est destinée à l’exercice d’une activité professionnelle immobilière. Elle est utilisée par des professions libérales (médecins, avocats, etc.) pour l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier dans le cadre de leur activité.

La différence entre SCI à capital fixe et SCI à capital variable

Dans une SCI à capital fixe, le montant du capital social est déterminé à la création de la société et ne peut être changé que par une modification statutaire. Les parts sociales sont émises à une valeur nominale fixe et ne peuvent être souscrites ou rachetées qu’aux conditions définies dans les statuts. Cette forme de SCI offre une stabilité au niveau du capital et des associés. En revanche, dans une SCI à capital variable, il est possible de modifier le capital social sans recourir à une modification statutaire. Les associés peuvent souscrire de nouvelles parts sociales ou céder leurs parts sans nécessiter de modifier les statuts. Cela offre une plus grande flexibilité pour accueillir de nouveaux investisseurs ou permettre aux associés de sortir de la SCI plus facilement. La valeur des parts sociales peut être adaptée en fonction des besoins et de l’évolution de la société.

Fonctionnement et fiscalité de la SCI

Comme expliqué précédemment, la SCI est une forme de société civile qui a pour principal but de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Sa fiscalité dépend de son régime d’imposition et celui-ci peut varier en fonction de critères, comme le nombre d’associés, l’objet social de la SCI ou encore l’option fiscale choisie par les associés. Voici les principaux régimes fiscaux applicables aux SCI :

• Le régime de la transparence fiscale. Dans ce régime, les résultats de la SCI ne sont pas imposés au niveau de la société, mais directement au nom des associés selon leur quote-part. Chaque associé déclare sa part des revenus et les charges de la SCI dans sa déclaration d’impôt sur le revenu.
• Le régime de l’impôt sur les sociétés. Si la SCI opte pour ce régime, c’est elle-même qui déclare et paie l’impôt sur ses bénéfices. Les associés ne sont pas directement imposés sur les bénéfices de la société, mais ils doivent déclarer les dividendes perçus (s’ils se versent des dividendes) dans leur déclaration d’impôt sur le revenu.
• Le régime réel d’imposition. Ce régime est généralement applicable aux SCI qui louent des biens immobiliers meublés. Ici, la société déclare ses revenus locatifs réels et peut déduire ses charges réelles (frais d’entretien, intérêts d’emprunt, etc.).
• Le régime micro-foncier. Il est destiné aux SCI dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas un certain seuil. Dans ce cas, la SCI bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus locatifs, mais ne peut pas déduire ses charges réelles.

Les conditions d’emprunt pour investir en SCI

Après la création d’une SCI, chaque associé effectue son apport de capital en utilisant soit ses propres fonds, soit un prêt immobilier ou les deux. Cet apport financier permettra à la SCI d’acquérir des biens immobiliers. Si le choix se porte sur un emprunt, les associés peuvent avoir recours à un prêt amortissable ou un prêt in fine. En revanche, la SCI n’est pas éligible aux prêts réglementés, comme le Prêt à Taux Zéro ou l’épargne logement.

De plus, lors d’une demande de prêt dans le cadre d’une SCI, l’organisme de crédit examinera la solvabilité globale de tous les associés, car en cas de défaillance de l’un d’entre eux, les autres associés devront prendre en charge ses mensualités en proportion du nombre de parts qu’ils possèdent. Il est donc possible que pour qu’un projet puisse être financé, l’associé insolvable doive se retirer de la SCI. Il est également à noter que la SCI peut contracter des prêts pour effectuer d’importants travaux. Si elle est soumise à l’Impôt sur le Revenu, elle peut avoir accès à l’Eco-prêt à Taux Zéro pour financer ces travaux visant à améliorer la performance énergétique des biens immobiliers détenus par la société.

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