Dispositif Jeanbrun : fonctionnement, conditions et exemple
Successeur de la loi Pinel, le dispositif Jeanbrun permet depuis 2026 d’amortir fiscalement un logement neuf ou ancien rénové, mis en location nue pendant au moins neuf ans à loyer encadré. Cet amortissement vient réduire les revenus fonciers imposables. Fonctionnement, conditions d’éligibilité, exemple chiffré : découvrez tout ce qu’il faut savoir avant d’investir.
Sommaire
- Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
- Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun en 2026 ?
- Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun ?
- Quel exemple d’investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun ?
- Envie d’investir avec le dispositif Jeanbrun ?
- FAQ : tout savoir sur le dispositif Jeanbrun en 2026
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, mais aussi communément appelé statut du bailleur privé est un mécanisme fiscal d’aide à l’investissement locatif mis en place depuis la loi de finances pour 2026. Il succède à la loi Pinel, abrogée le 31 décembre 2024.
Le principe de ce nouveau dispositif fiscal immobilier est de permettre aux propriétaires bailleurs d’amortir chaque année une partie de la valeur de leur logement, en contrepartie d’un engagement de location de leur bien. Celui-ci doit être loué vide et en tant que logement longue durée, avec un loyer encadré. Il s’adresse à la fois à l’immobilier neuf et à l’immobilier ancien faisant l’objet d’une rénovation lourde.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun en 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun fonctionne grâce à un amortissement fiscal annuel du logement, permettant au propriétaire bailleur de baisser ses revenus fonciers imposables. Le montant déductible se base sur le prix du bien, sur sa date de construction et sur le niveau de loyer appliqué.
Contrairement à l’ancien dispositif Pinel et son mécanisme de réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun permet de déduire une fraction de la valeur du logement de ses revenus locatifs.
Un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition
La valeur du terrain est estimée de façon forfaitaire à 20 % du prix d’achat hors frais et ne peut pas être amortie. La base amortissable d’un logement neuf correspond donc à 80 % de son prix d’acquisition hors frais.
Prenons l’exemple d’un appartement neuf acheté 200 000 €. Ici, la a base amortissable du bien est de 160 000 €.
Le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyer appliqué par le propriétaire. Il peut être de niveau intermédiaire, social ou très social.
| Type de logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Les amortissements quant à eux sont plafonnés à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Une majoration reste toutefois possible à 10 000 € ou 12 000 € dans le cas où les conditions relatives à la location sociale ou très sociale sont remplies.
Le dispositif permet également de déduire les charges foncières éligibles selon les règles fiscales applicables. Il s’agit des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des dépenses d’entretien ou de certaines dépenses de travaux.
Un avantage fiscal qui dépend de la situation de l’investisseur
L’amortissement avec le dispositif Jeanbrun, réduit la somme foncière imposable au propriétaire. L’économie d’impôt effective dépend donc de la situation fiscale du propriétaire, particulièrement de ses revenus fonciers, de ses charges déductibles et de sa tranche marginale d’imposition.
Lorsqu’il y a un déficit foncier, les règles de droit commun peuvent permettre d’imputer une partie du déficit sur le revenu global, habituellement dans la limite de 10 700 € par an. Un plafond majoré à 21 400 € peut s’appliquer à certaines dépenses de rénovation énergétique qui respectent les conditions précises du dispositif.
À SAVOIR
L’amortissement de la loi Jeanbrun n’est pas une réduction d’impôt systématiquement appliquée sur un montant identique à tous les propriétaires bailleurs. Son effet dépend de la situation fiscale de chacun.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun ?
Pour pouvoir bénéficier du dispositif Jeanbrun, il faut acquérir un logement éligible entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et s’engager à le louer nu durant au moins neuf ans. Il doit également respecter les plafonds de loyers et de ressources applicables.
Voici les critères qui doivent être réunis pour être éligible au dispositif Jeanbrun :
- Investir dans un logement collectif : le bien doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif en France. Les maisons individuelles isolées ne rentrent pas dans le cadre du dispositif ;
- Acheter un logement neuf ou ancien avec travaux : dans l’ancien, les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et respecter les critères réglementaires de réhabilitation lourde. Le logement doit, entre autres, atteindre la classe énergétique A ou B une fois les travaux achevés ;.
- Louer pendant au moins neuf ans : le logement doit être proposé en location nue, à titre de résidence principale ;
- Respecter les plafonds : le loyer et les ressources du locataire doivent respecter les plafonds déterminés par l’Etat en fonction de la localisation du bien ;
- Choisir son locataire : il n’est pas possible de louer à un membre de son foyer fiscal ni à un parent ou proche jusqu’au deuxième degré inclus ;
- Respecter les obligations déclaratives : les revenus locatifs doivent relever des revenus fonciers, et le propriétaire doit opter pour le régime réel.
La mise en location du bien doit se faire dans les douze mois après l’achèvement du logement (logement neuf) ou des travaux.
Le dispositif Jeanbrun s’applique dans toute la France et pas seulement dans les zones tendues (contrairement au dispositif Pinel). Les plafonds de loyers et de ressources continuent toutefois de changer selon la localisation du bien.
ATTENTION
Le non-respect des engagements du dispositif peut engendrer une remise en cause des avantages fiscaux, sauf exceptions prévues par la loi.
Quel exemple d’investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun ?
Pour un appartement neuf acheté 200 000 €, loué au niveau intermédiaire, le dispositif Jeanbrun permet d’appliquer un amortissement fiscal de 5 600 € par an. Cette déduction peut être plus basse selon l’imposition des revenus fonciers.
Prenons l’exemple d’un particulier qui souhaite investir en 2026 dans un appartement neuf situé dans un immeuble collectif :
Les hypothèses de la simulation
| Hypothèse | Montant |
|---|---|
| Prix d’acquisition hors frais | 200 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 160 000 € |
| Amortissement annuel (3,5 %) | 5 600 € |
| Loyers annuels supposés (750 €/mois) | 9 000 € |
| Charges annuelles déductibles supposées | 2 400 € |
Le calcul du revenu foncier imposable
| Calcul annuel | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels | 9 000 € |
| Charges déductibles | − 2 400 € |
| Amortissement Jeanbrun | − 5 600 € |
| Résultat foncier imposable | 1 000 € |
Hypothèses simplifiées, sans vacance locative, autres recettes, frais d’acquisition ou particularités fiscales. Le loyer de 750 €/mois et l’éligibilité du bien doivent être vérifiés au regard de son adresse et de sa surface.
Sans l’amortissement du dispositif Jeanbrun, le résultat foncier imposable serait de 6 600 €. Avec le dispositif, il abaissé à 1 000 €.
Pour un propriétaire bailleur dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %, la baisse de la base fiscale est de 5 600 € et représente une économie d’impôt sur le revenu de 1 680 € par an (en théorie, à situation fiscale inchangée et hors prise en compte des prélèvements sociaux).
Cette simulation démontre l’intérêt de l’amortissement avec la loi Jeanbrun, permettant de diminuer la fiscalité des revenus locatifs. Attention, elle n’est en aucun cas garante d’un rendement ou d’une économie fiscale. La rentabilité du bien en location dépend aussi du prix d’achat, du financement, des charges, du loyer réellement autorisé et de la gestion du bien.
Envie d’investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun représente donc une nouvelle opportunité de défiscalisation immobilière en 2026. Entre l’amortissement annuel du logement, les conditions de mise en location et le choix entre immobilier neuf et ancien, chaque investissement immobilier doit faire l’objet d’une étude adaptée.
Chez Uptown Immo, nous vous accompagnons pour comprendre les solutions d’un investissement locatif, analyser les caractéristiques des biens disponibles sur le marché et identifier les dispositifs susceptibles de correspondre à votre projet.
FAQ : tout savoir sur le dispositif Jeanbrun en 2026
Le dispositif Jeanbrun a été imaginé pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant l’imposition de leurs revenus fonciers. Aucune condition générale de ressources n’est imposée au propriétaire investisseur. Par contre, celui-ci doit respecter les conditions relatives au logement, à la location et aux ressources du locataire.
Le dispositif peut aussi intéresser les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme et générer des revenus réguliers, tout en bénéficiant d’un mécanisme d’amortissement fiscal.
Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux appartements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs, qu’ils soient neufs ou anciens avec des travaux éligibles. Dans l’immobilier neuf, il est possible, entre autres, d’acheter un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Dans l’ancien, le logement doit nécessiter une réhabilitation importante répondant aux conditions réglementaires, notamment en matière de montant des travaux et de performance énergétique.
Les maisons individuelles isolées et les logements destinés à la location meublée ne sont pas éligibles au dispositif.
Le cumul du dispositif Jeanbrun avec le statut de Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est une option d’optimisation fiscale à étudier avec votre conseiller. Le LLI permet notamment, sous certaines conditions, de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % sur l’achat d’un bien locatif neuf. Le dispositif Jeanbrun repose, quant à lui, sur l’amortissement fiscal du logement. Dans ce cas, on est amener à parler de Super Jeanbrun.
En savoir plusLa principale différence entre le dispositif Jeanbrun et la loi Pinel c’est leur fonctionnement fiscal. La loi Pinel accordait une réduction d’impôt directe, calculée à partir du montant de l’investissement et de la durée d’engagement locatif du porpriétaire bailleur. Le dispositif Jeanbrun de son côté, permet de déduire tous les ans un amortissement des revenus fonciers imposables. Son avantage fiscal dépend donc de la situation du contribuable.
Le dispositif Jeanbrun et la loi Denormandie encouragent tous deux l’investissement locatif, mais leurs règles d’éligibilité et de défiscalisation ne sont pas les mêmes. La loi Denormandie s’adresse aux projets d’aquisition immobilières dans l’ancien avec travaux, dans des communes éligibles. Elle applique une réduction d’impôt calculée selon la durée de location et le montant de l’investissement. Le dispositif Jeanbrun quant à lui est accessible dans l’immobilier neuf, mais aussi dans l’ancien avec des projets de réhabilitation. Il repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers.
Les deux avantages fiscaux ne peuvent pas être cumulés pour un même logement. Le Denormandie reste accessible jusqu’au 31 décembre 2027, contre le 31 décembre 2028 pour le Jeanbrun.
La durée d’engagement locatif de la loi Jeanbrun est de neuf ans minimum. Pendant cette période, le propriétaire s’engage à respecter les conditions de location du dispositif, particulièrement les plafonds de loyers et les ressources du locataire.
L’amortissement peut être prolongée après neuf ans, tant que les conditions fiscales restent satisfaites et dans la limite de la base amortissable autorisée.
Oui, le dispositif Jeanbrun peut s’appliquer à un logement acquis en SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés. Les associés concernés doivent respecter leurs engagements de conservation des parts pendant la durée minimale de location (9 ans).
En savoir plusLe dispositif Jeanbrun offre une économie d’impôt réelle, mais il n’accorde pas une réduction d’impôt directe, en comparaison avec la loi Pinel. L’avantage fiscal prend la forme d’un amortissement déduit des revenus fonciers. Cette déduction baisse le revenu immobilier imposable, ce qui peut réduire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux associés.
Le montant de l’économie dépend de la situation fiscale de chaque investisseur.