Amortissement LMNP : définition et principe

Un des grands avantages de louer un bien immobilier avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), c’est de pouvoir bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Chaque année, le propriétaire d’un logement locatif meublé peut réduire son impôt sur le revenu grâce à l’amortissement LMNP. Il s’agit d’un mécanisme de réduction fiscale sur une partie du coût de l’achat immobilier, calculée sur l’usure et la dépréciation de celui-ci. Cette particularité ne s’applique qu’aux logements meublés à des fins de location. En revanche, tous les types de biens en LMNP sont concernés par l’amortissement fiscal, qu’il s’agisse d’une location saisonnière, d’un appartement en résidence de services (senior, étudiant, etc.), d’une maison louée en tant que résidence principale, etc.

Quelles charges peuvent être amorties en LMNP ?

Plusieurs postes de dépenses peuvent être amortis pour réduire sa charge fiscale en LMNP. Que ce soit sur le bâti lui même, sur le coût financier engagé pour la réalisation de travaux de petite ou de grande ampleur, mais également sur le budget alloué pour meubler le logement, découvrez comment réaliser des économies sur votre investissement immobilier locatif.

L’amortissement du logement

En LMNP, l’amortissement du bien immobilier comprend, le prix d’acquisition, mais également les frais d’intérêts lorsque celui-ci a été financé en partie, par le biais d’un crédit immobilier. L’amortissement d’un bien immobilier se découpe en différentes catégories, comprenant plusieurs composants du bien (toiture, gros œuvre, électricité, étanchéité, etc.), auxquels un pourcentage d’amortissement et une durée sont attribués. 

L’amortissement des travaux

Les travaux de mise aux normes (électrique, canalisation, etc.), d’isolation, de changement de chaudière ou simplement d‘agencement, peuvent bénéficier du principe d’amortissement en LMNP. Pour pouvoir déduire les travaux d’un appartement meublé en location dans sa déclaration d’impôt, il faut avoir effectué les travaux avant d’avoir loué le bien. 

Le mobilier

Qui dit LMNP, dit investissement dans de nombreux meubles pour répondre aux conditions du logement locatif meublé, avec la liste des équipements qui doivent être présents au moment de la signature du bail. De la literie, en passant par la cuisine et le coin salon, meubler un logement en LMNP représente un budget à l’entrée de l’opération. Avec le principe d’amortissement du mobilier, tous les achats effectués pour meubler le bien peuvent être déduits. Qu’il s’agisse des gros meubles comme le lit, le canapé ou la table manger, mais également des couverts ou encore des rideaux, l’électroménager, la télévision, tout est intégralement déductible de son impôt. 

Le calcul de l’amortissement

Pour connaître le calcul de l’amortissement des composants d’un bien, il faut se référer à la grille suivante : 

Les composants du bien	Le taux d’amotissement	La durée de l’amortissement
Le gros bâti (gros œuvre)	70 %	80 ans
Le toit	10 %	25 ans
Les éléments d’étanchéité	5 %	15 ans
Les installations électriques	5 %	25 ans
L’agencement	8 %	15 ans
Les ascenseurs	2 %	15 ans

Concernant l’amortissement des travaux et des meubles, là encore, les conditions ne sont pas les mêmes d’un composant à un autre. Le fisc permet d’appliquer un amortissement moyen de 15 % sur le mobilier en LMNP, sur une durée variant entre 5 et 10 ans selon la catégorie de meubles. Le coût de la literie peut être amorti sur 6 ans et sur 10 ans pour une table à manger et un canapé. Du côté des travaux, les frais liés à la peinture des murs seront amortissables sur 10 ans et la pose de nouveaux sols sur 15 années.

Exemple

M. Dunel vient d’acquérir un appartement qu’il compte mettre en location avec le statut LMNP. Le prix d’acquisition du bien est de 180 000 € et le montant des frais concernant les biens mobiliers s’élève à 4 000 €.

En respectant le mécanisme d’amortissement, M. Dunel va appliquer les calculs suivants :

• Calcul d’amortissement de la valeur du bien sur 25 ans : 180 000 / 25 = 7 200
• Calcul d’amortissement des biens mobiliers : 4 000 / 5 = 800

Le propriétaire pourra donc bénéficier d’un amortissement de 8 000 € pendant 5 ans. Durant les 20 années suivantes, M. Dunel pourra continuer à déduire la part réservée à l’amortissement immobilier, soit, 7 200 € de ses revenus locatifs immobiliers. 

Le déficit d’amortissement

Lorsque le montant des charges amortissables dépasse le seuil autorisé sur une année fiscale, le contribuable peut reporter le restant des frais sur les déclarations des années suivantes. On appelle ce procédé fiscal, un déficit foncier. Dans ce cas, la loi autorise le déficit d’amortissement durant 10 ans maximum. Un laps de temps suffisamment long, permettant aux propriétaires bailleurs en LMNP de récupérer une grande partie de leur investissement locatif en amortissant leurs charges. Attention toutefois, dans le cas d’un statut LMNP, il ne s’agira pas d’un déficit foncier classique, mais d’un déficit spécifique appelé « déficit LMNP ».