Amortissement LMNP : définition et principe

Un des grands avantages de louer un bien immobilier avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), c’est de pouvoir bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Chaque année, le propriétaire d’un logement meublé imposé au régime réel peut déduire de ses recettes locatives une fraction du coût d’acquisition du bien et de son mobilier : c’est l’amortissement LMNP. Ce mécanisme comptable traduit l’usure et la dépréciation du logement dans le temps et permet de réduire, voire d’annuler, le bénéfice imposable tiré de la location. Attention : l’amortissement n’est pas possible au régime micro-BIC, où seul un abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location) s’applique. Tous les types de locations meublées sont concernés par l’amortissement au réel, qu’il s’agisse d’une location saisonnière, d’un logement en résidence de services (senior, étudiant, etc.) ou d’un logement loué comme résidence principale du locataire.

Quelles charges peuvent être amorties en LMNP ?

Plusieurs postes de dépenses peuvent être amortis pour réduire sa charge fiscale en LMNP. Que ce soit sur le bâti lui même, sur le coût financier engagé pour la réalisation de travaux de petite ou de grande ampleur, mais également sur le budget alloué pour meubler le logement, découvrez comment réaliser des économies sur votre investissement immobilier locatif.

L’amortissement du logement

En LMNP, l’amortissement du bien immobilier se fait sur son prix d’acquisition, à l’exception de la valeur du terrain, qui n’est pas amortissable. Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, frais d’agence) peuvent, soit, être déduits en charges ou intégrés au prix de revient pour être amortis. Les intérêts d’emprunt quant à eux, ne s’amortissent pas : ils sont déduits en charges l’année de leur paiement. L’amortissement du bien se découpe en plusieurs composants (gros œuvre, toiture, installations électriques, étanchéité, agencements, etc.), chacun étant amorti sur sa propre durée d’utilisation.

L’amortissement des travaux

Les dépenses de travaux ne sont pas toutes traitées de la même manière. Les travaux d’entretien et de réparation sont en principe déductibles en charges l’année de leur paiement. Les travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de construction (comme la rénovation lourde, l’isolation, le remplacement d’équipements de la structure, etc.) font monter la valeur du bien et doivent être amortis sur leur durée d’utilisation. Ces travaux peuvent être pris en compte qu’ils soient réalisés avant ou pendant la mise en location.

Le mobilier

Qui dit LMNP, dit investissement dans de nombreux meubles pour répondre aux conditions du logement meublé, avec la liste des équipements obligatoires qui doivent être installés au moment de la signature du bail. De la literie, en passant par la cuisine et le coin salon, meubler un logement représente un budget à l’entrée de l’opération. Ces achats ne sont pas pour autant déductibles en une seule fois : les meubles et les équipements dont la valeur unitaire dépasse 500 € HT (lit, canapé, gros électroménager, télévision…) sont amortis sur leur durée d’utilisation, généralement comprise entre 5 et 10 ans. Les petits équipements d’une valeur unitaire inférieure ou égale à 500 € HT (vaisselle, couverts, rideaux, petit électroménager…) peuvent en revanche être déduits immédiatement en charges.

Le calcul de l’amortissement

Il n’existe pas de barème légal. Laa répartition par composants et les durées d’amortissement relèvent des usages comptables et doivent correspondre à la durée réelle d’utilisation de chaque élément. À titre indicatif, la grille suivante est souvent retenue, après déduction de la quote-part du terrain, non amortissable :

Les composants du bien	Quote-part de la valeur du bien	La durée de l’amortissement
Le gros bâti (gros œuvre)	70 %	80 ans
Le toit	10 %	25 ans
Les éléments d’étanchéité	5 %	15 ans
Les installations électriques	5 %	25 ans
L’agencement	8 %	15 ans
Les ascenseurs	2 %	15 ans

Concernant le mobilier, la durée d’amortissement change généralement entre 5 et 10 ans selon la nature du bien. Entre autres, la literie est souvent amortie sur 5 à 6 ans, un canapé ou une table à manger sur 10 ans. Du côté des travaux, la durée dépend de leur nature : à titre indicatif, une réfection des peintures peut être amortie sur une dizaine d’années et la pose de nouveaux sols sur environ 15 ans.

Exemple

M. Dunel vient d’acquérir un appartement qu’il compte mettre en location meublée sous le statut LMNP, au régime réel. Le prix d’acquisition du bien est de 180 000 €, dont 15 % (27 000 €) correspondent à la valeur du terrain, et il consacre 4 000 € à l’achat de mobilier.

Pour simplifier (sans décomposition par composants et en retenant une durée moyenne de 30 ans pour le bâti), M. Dunel applique les calculs suivants :

• Amortissement du bâti, hors terrain : (180 000 − 27 000) / 30 = 5 100 € par an
• Amortissement du mobilier sur 5 ans : 4 000 / 5 = 800 € par an

Le propriétaire bailleur pourra donc déduire un amortissement de 5 900 € par an pendant 5 ans, puis de 5 100 € par an les années suivantes, dans la limite de ses loyers diminués de ses autres charges (voir ci-dessous).

Amortissements différés et déficit LMNP

L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit. Il n’est déductible que dans la limite des loyers perçus diminués des autres charges (article 39 C du CGI). La part non déduite n’est pas perdue car ces amortissements différés sont reportés les années d’après, sans limitation de durée. À ne pas confondre avec le déficit LMNP, qui apparaît lorsque les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.) dépassent les recettes. Ce déficit ne s’impute pas sur le revenu global, mais seulement sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes. Il ne s’agit donc pas d’un déficit foncier, qui concerne la location nue.

Revente du bien : la réintégration des amortissements depuis 2025

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Ils viennent en diminution du prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Les logements dans des résidences services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées ne sont pas concernés. Les abattements pour durée de détention restent applicables (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans).