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Les meilleures villes où investir dans l’immobilier locatif en 2024
Nantes, Rennes, Toulouse, … De nouvelles villes attirent désormais les investisseurs locatifs. Le prix de l’immobilier plus abordable, combiné à un cadre de vie paisible, font désormais pencher la balance en faveur de ces agréables villes de province. Voici les meilleures villes où investir dans l’immobilier locatif en 2024.
Toulouse
5.33%
de rentabilité brute
Toulouse a accueilli plus de 25 000 nouveaux habitants entre 2017 et 2021, tout en créant près de 20 000 emplois. Elle pourrait devenir la troisième métropole français en 2025. De quoi ouvrir l’appétit des personnes souhaitant mener un investissement locatif clé en main et leur donner envie de se pencher sur la ville rose. La LGV permettra de relier Paris en 3h30 dès 2025. Capitale française de l’aéronautique, Toulouse bénéficie aussi d’un aéroport international participant au dynamisme et au développement de la métropole. Toulouse profite aussi d’une communauté urbaine extrêmement dynamique. Certaines villes limitrophes comme Blagnac, Cornebarrieu ou Balma sont à privilégier pour votre investissement. Elles bénéficient du dynamisme de Toulouse, mais offrent un cadre de vie plus paisible et des prix attractifs. Le prix du mètre carré pour un appartement à Toulouse se situe en 2023 entre 3 000 € et 4 000 € le mètre carré. À Cornebarrieu, par exemple, les prix se négocient en dessous des 3 000 € le mètre carré. La rentabilité brute moyenne atteint 5,33 %.
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Valenciennes
5,59 %
de rentabilité brute
Située le long de l’Escaut, à quelques kilomètres de la frontière belge, Valenciennes constitue une belle opportunité pour les investissements locatifs. Avec sa population jeune et estudiantine ainsi que ses pôles industriels, notamment dans les domaines de l’automobile et des transports, Valenciennes offre un cadre de vie agréable et verdoyant. La ville se situe à seulement 40 minutes de Lille et 1h15 de Bruxelles. Les prix immobiliers y sont deux fois moins élevés qu’à Lille et pourtant la ville propose des logements de qualité. Cette agglomération voit sa demande locative augmenter chaque année, ce qui en fait un choix de premier plan pour les investissements immobiliers. En plus de ses différents plans de rénovation du centre-ville, la municipalité a mis en place des projets de développement urbain, notamment sur l’île Folien, afin de renforcer son attractivité. Le prix moyen au mètre carré s’élève à 1 999 € pour un appartement et à 1 910 € pour une maison. La rentabilité brute, quant à elle, atteint 5,59 %. Enfin, le loyer moyen est à 11 €/m².
Angers
entre 3 % et 6,2 %
de rentabilité brute
Angers est la 11e ville étudiante de France, avec près de 19 % de sa population constituée d’étudiants. Elle abrite 2 universités, 4 campus et de nombreuses écoles comme l’ESEO, l’ESSCA, l’ESA et l’ISTOM. En tant que pôle étudiant, Angers attire chaque année de nouveaux résidents et possède donc une forte demande de petites surfaces. Le 24 novembre 2022, après 3 ans de travaux, la ligne B du tramway a été inaugurée, renforçant le réseau de transport en commun d’Angers, qui compte désormais 3 lignes de tramway reliant différents quartiers. Cette amélioration de l’accessibilité a rendu certaines zones, autrefois moins attractives pour les investissements locatifs, beaucoup plus intéressantes. Angers est aussi une ville numérique depuis l’installation de la Cité de l’objet connecté en juin 2015. Elle détient également le label French Tech, soutenant le développement de projets innovants et accompagnant de nombreuses start-ups dans leur expansion. Le prix moyen au mètre carré y atteint 3 296 € pour un appartement et 3 281 € pour une maison. La rentabilité brute, quant à elle, avoisine les 6,2 %. Enfin, le loyer moyen atteint 12 €/m².
Paris
entre 2.5% et 3%
de rentabilité brute
Paris reste la ville touristique par excellence. Pas moins de 10 millions de touristes se sont bousculés dans la capitale en 2023. Les dimensions culturelle, gastronomique et romantique font de Paris un réel ovni dans l’univers immobilier français. Même si les prix ont légèrement baissé (-1,1 % en trois mois), le prix du mètre carré moyen atteint tout de même 10 300 €. Les projets d’aménagement des voieries (pistes cyclables, Grand Paris) prêtent à la capitale française une nouvelle dimension, plus verte et durable. Comme toujours, les rendements à Paris sont inférieurs à ceux observables en région, mais Paris n’est reste pas moins une ville idéale pour un investissement locatif clé en main. En moyenne, comptez une rentabilité brute entre 2,5 % et 3 %. Pour un investissement locatif, privilégiez les 5e, 11e, 13e, 15e, 17e, 18e, 19e et 20e arrondissements. Ils présentent le meilleur ratio entre dynamisme du quartier et rendement locatif potentiel. En moyenne, à Paris, le prix du loyer au mètre carré atteint 30 €.
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Bordeaux
6%
de rentabilité brute
L’encadrement des loyers à Bordeaux ne permet pas forcément d’espérer un taux de rendement exceptionnel. Aujourd’hui, le rendement locatif est compris entre 3 % et 4 %. C’est désormais vers Bordeaux Métropole qu’il faut se tourner pour espérer dénicher de bonnes affaires. La deuxième couronne apparaît comme la plus intéressante, notamment par rapport aux prix pratiqués, encore inférieurs à la commune de Bordeaux. Floirac, Lormont, ou Cenon attirent notamment les investisseurs rive droite. Sur la rive gauche, St Médard en Jalles, Villenave d’Ornon, Gradignan ou encore Le Haillan ont des atouts à faire valoir. Le prix du mètre carré oscille entre 6 000 € et 8 000 € à Bordeaux pour une maison, autour de 5 000 € pour un appartement. À Floirac, c’est 3 400 € le mètre carré pour un appartement, de quoi envisager de s’écarter un tout petit peu de Bordeaux pour un meilleur rendement. Dans les communes proches de Bordeaux, le rendement atteint plutôt les 6 %.
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Nantes
de 4.65% à 7%
de rentabilité brute
Située à moins de 2h30 de Paris en TGV et 45 minutes de l’océan, Nantes bénéficie d’une situation idéale. La ville présente une croissance de 6 % de sa population depuis 2012 et pourrait gagner encore environ 100 000 habitants à l’horizon 2030. Les projets de connexion entre les grandes villes bretonnes dans les années à venir pourraient donner encore davantage de crédit à la ville, notamment en réduisant le temps de trajet avec Rennes. Si l’investissement locatif à Nantes est attractif, il est aussi judicieux de se tourner vers les villes proches pour maximiser son rendement. Nous pouvons citer Rezé, Bouguenais, Les Sorinières ou encore Saint Herblain. Le prix d’un appartement y est compris entre 4 000 et 5 000 € du mètre carré. À titre de comparaison, Saint Herblain est deux fois moins chère que Nantes et située à seulement 25 minutes de route. La rentabilité brute est de 4,65 % à Nantes contre près de 7 % dans les villes limitrophes.
Lyon
entre 3.72% et 6%
de rentabilité brute
Lyon attire toujours autant d’investisseurs, désireux d’un environnement solide et stable. Troisième ville de France, Lyon représente également le deuxième bassin d’emploi du pays, ce qui lui assure une demande locative importante. Sa situation géographique à 2h de TGV de Paris est optimale et son aéroport dessert de nombreuses destinations internationales. Attention, ces dernières années, la capitale des Gaules a vu ses prix monter en flèche pour atteindre 10 000 €/m² pour les maisons de certains quartiers cotés. Cette hausse excessive devrait nettement ralentir en 2023, voire se corriger en fin d’année. Voilà pourquoi, certaines villes limitrophes comme Vénissieux, Villeurbanne, Tassin la demi-lune ou encore Brignais sont à étudier de près pour un investissement locatif au taux de rentabilité intéressant. En moyenne, le prix du mètre carré pour un appartement neuf dans Lyon atteint 6 000 €, 5 300 € pour un appartement dans l’ancien. Vénissieux propose, par exemple, des tarifs autour de 3 000 € m² et 4 800 € par m² à Tassin la demi-lune. La rentabilité brute moyenne atteint 3,72 % à Lyon, contre 6 % pour les villes limitrophes.
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Lille
4.81%
de rentabilité brute
Le cadre de vie agréable avec ses nombreux espaces verts, son dynamisme culturel, son offre complète de transports (deuxième réseau de métro français derrière Paris), font de Lille une opportunité unique pour les investisseurs locatifs. L’attrait économique est désormais indéniable : 80 sociétés du secteur tertiaire y ont élu domicile et le nombre de créations d’entreprises a été multiplié par 2 en 10 ans. La démographie favorable et un pôle étudiant important permettent aussi à cette métropole d’exister au niveau national et de renforcer son attractivité. Le prix moyen du mètre carré à Lille atteint 3 500 €. Les quartiers comme Wazemmes, le vieux Lille, Saint Maurice ou Moulins sont notamment plébiscités. La rentabilité brute pour un investissement locatif atteint 4,81 % à Lille.
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Rennes
8%
de rentabilité brute
C’est un véritable boom que connaît la Bretagne depuis la crise sanitaire et notamment sa capitale Rennes. Sa proximité avec Paris et le souhait des franciliens de quitter l’Ile-de-France ont commencé à faire grimper les prix de cette ville un temps boudée pour son climat. Toutefois, les prix restent encore raisonnables, ce qui fait de Rennes une vraie opportunité immobilière pour les investisseurs. Le dynamisme économique et culturel depuis quelques années sont deux atouts de choc pour la commune de Rennes. La mise en place de la LGV Rennes-Paris, ainsi que la hausse de sa démographie, lui confèrent une vraie attractivité. Le prix au mètre carré à Rennes atteint 1 800 € pour un appartement et 2 000 € pour une maison. Incomparable avec les autres grandes villes françaises. La majorité des biens disponibles le sont dans l’ancien et demandent donc un rafraîchissement assez important. Des travaux sont donc le plus souvent à prévoir. Le prix moyen d’un loyer se situe entre 9 € et 10 €/m². Enfin, la rentabilité locative brute moyenne atteint 8 %, un très bon score.
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Strasbourg
5.45%
de rentabilité brute
Située à proximité de Paris, Strasbourg a vu sa côte littéralement exploser au cours des deux dernières années. Ville étudiante, touristique et cultuelle, Strasbourg bénéficie notamment d’un cadre de vie exceptionnel. Ses canaux et ses maisons typiques lui confèrent un charme inimitable. Une aubaine pour de nombreux parisiens avides de liberté. Bon nombre d’entre eux ont sauté le pas ces dernières années pour s’installer en Alsace. Et bonne nouvelle pour les investisseurs, Strasbourg fait partie des dix villes françaises avec le meilleur taux de rendement locatif. En effet, son rendement brut atteint 5,45 % en moyenne. Le prix moyen pour un appartement est de 4 000 €/m² et de 3 600 €/m² pour une maison. Le prix du loyer moyen est fixé à 14,40 € le mètre carré. Les quartiers de l’Orangerie, de Robertsau, le quartier de la Gare, celui de Bourse-Kruteneau ou encore le centre-ville historique sont ceux à prioriser pour votre investissement locatif.
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Aix-en-Provence
entre 5.8% et 6%
de rentabilité brute
Commerces, transports, services, … Aix-en-Provence ne manque pas d’atouts. Ses 40 000 étudiants font aussi le dynamisme de cette ville. Typiquement provençale, Aix-en-Provence séduit par sa qualité de vie, ses superbes hôtels particuliers, ses fontaines et ses ruelles colorées. Une forte demande de locations saisonnières attire aussi les investisseurs locatifs dans cette région prisée. Une ligne de bus reliant l’ensemble des quartiers éloignés du centre ville permet désormais une meilleure connexion au sein de la commune. La ville est proche des grands axes autoroutiers (A8 et A51) et des grandes villes comme Marseille (30km). Le prix moyen du mètre carré est de 3 800 €. Le prix moyen d’un loyer, lui, atteint 16,4 €/m². Enfin, la rentabilité brute est compris entre 4,80 % et 5 %, un bon score compte tenu d’un prix de l’immobilier relativement élevé dans le secteur.
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Marseille
6.21%
de rentabilité brute
Deuxième ville de France, Marseille ne manque pas d’atouts. Premier port français et deuxième de la Méditerranée, son activité portuaire joue forcément un rôle majeur dans l’économie de la ville. Son développement urbain dans le cadre des projets de l’Euroméditerranée et la rénovation de nombreux quartiers, participent à son attractivité. Marseille, c’est aussi une qualité de vie indéniable. La ville fait partie de celles qui sont les plus ensoleillées du pays. La richesse historique et culturelle de la région confèrent à la cité phocéenne un réel intérêt pour les investisseurs locatifs. Le prix toujours abordable de l’immobilier permet de se projeter assez facilement dans un investissement locatif à Marseille. Le prix du mètre carré moyen y atteint 3 700 € pour un appartement. Côté loyer, le prix du mètre carré oscille entre 14 et 15 €. La rentabilité brute atteint 6,21 %. Supérieure à celle de la majorité des grandes villes françaises.
Montpellier
5.94%
de rentabilité brute
Le climat méditerranéen de Montpellier ne cesse d’attirer. Ses plages, ses festivals, ainsi que son tramway, séduisent les nouveaux investisseurs. La ville bénéficie d’une vraie situation stratégique. Les étudiants et touristes s’y bousculent et la nouvelle gare TGV en prévision de la future ligne à grande vitesse jusqu’à Perpignan devrait accélérer la cadence. La région présente l’une des croissances démographiques les plus fortes du pays avec plus de 4 000 habitants supplémentaires chaque année depuis 10 ans. Le prix moyen au mètre carré atteint 3 600 € pour un appartement et 4 200 € pour une maison. La rentabilité brute atteint 5,94 %. Le loyer moyen atteint 14 €/m².
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Arras
5,17 %
de rentabilité brute
Arras se distingue particulièrement par sa qualité de vie. La ville est facilement accessible depuis de grandes agglomérations grâce aux transports en commun, ce qui en fait une des destinations touristiques les plus prisées des vacanciers. Investir dans un studio ou même un immeuble de petites surfaces y est donc particulièrement judicieux. La colocation est notamment un investissement idéal près de la fac et de Guy Mollet. Grâce à sa proximité avec Lille accessible en moins de 20 minutes ou Paris en 45 minutes, les biens à Arras ont tendance à prendre de la valeur avec le temps. La ville est également renommée pour sa cathédrale, élue plus beau monument de France, ce qui attire de nombreux touristes. Arras est dynamique, avec une vie nocturne animée et un réseau de transports en commun efficace. Il faut compter en moyenne un investissement à hauteur de 2 834 €/m² pour un appartement et 2 243 € pour une maison. La rentabilité brute, quant à elle, approche les 5,59 % et le loyer moyen les 11 €/m².
Quels critères retenir pour choisir où investir ?
Bien déterminer la ville dans laquelle vous souhaitez effectuer votre investissement locatif est un choix importantissime. Plusieurs critères sont à prendre en compte. Tout d’abord, l’accessibilité. En effet, la ville doit être reliée aux grands réseaux de transports en commun, être située près d’axes routiers importants et bénéficier d’une offre de transports de qualité au sein-même de la ville (bus, tramway, métro, etc). Depuis la montée en puissance du télétravail, cette notion d’accessibilité a pris une toute autre dimension. Autre critère primordial à prendre en compte : le dynamisme économique. La ville doit regorger d’entreprises et attester d’un bassin économique dynamique. Aussi, le potentiel de croissance est à prendre en compte. À titre d’exemple, Toulouse est une ville qui gagne de nombreux habitants chaque année, tout en créant des emplois. Privilégiez justement une commune avec une grande variété d’emplois.
Important
Pensez également au côté pratique de votre gestion locative. Dans le meilleur des cas, il est recommandé de choisir une ville où une personne de confiance réside, ou du moins dans la région. Elle pourra se rendre sur place en cas de souci, ou de changement de locataire. Cela vous évite de traverser la France lors d’une période de vacance.
Sachez que les villes de province, un temps boudées, sont désormais plébiscitées. Autrement dit, l’après crise du Covid et le télétravail ont changé la donne. Des villes desservies par le TGV comme Nantes, Bordeaux, Rennes ou Lyon sont désormais de judicieuses places pour investir dans l’immobilier locatif. Les prix augmentent et les rendements locatifs avec. La quête de vert, de tranquillité et d’authenticité ont poussé les habitants de l’Île-de-France a déménager loin de leurs bases. Toulouse, Aix-en-Provence et Marseille ont particulièrement la côte.