Quel régime d’imposition choisir en LMNP ? (micro-BIC ou réel)
La location meublée non-professionnelle requiert de faire un choix entre deux statuts : le micro-BIC et le régime réel. Comment choisir ? Comment fonctionnent-ils ? On vous explique tout.
Sommaire
Le fonctionnement du régime micro-BIC en LMNP
En LMNP, le régime micro BIC permet à l’administration fiscale d’appliquer un abattement de 50 % sur les recettes de votre location. Le fisc considère arbitrairement que vos charges correspondent à 50 % des revenus locatifs générés. Dans le cadre d’une location meublée de tourisme classée et de chambres d’hôtes, l’abattement atteint même 71 %.
Important
Le statut LMNP exige de respecter certaines limites. Autrement dit, pour bénéficier de l’abattement de 50 %, un investisseur ne doit pas générer plus de 72 600 € HT de revenus pour ses locations. Pour l’abattement de 71 %, la limite est fixée à 176 200 €.
LMNP : le fonctionnement du régime réel
En LMNP, le régime réel est obligatoire dès lors que le montant de vos recettes dépasse 72 600 € par an et pour une durée minimum de 3 ans. Vous souhaitez opter pour ce régime même si vous vous situez en dessous du plafond de recettes ? C’est tout à fait possible. Cela pourrait même vous permettre de déduire de vos recettes BIC l’ensemble de vos charges réelles et donc, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et de copropriété, sans oublier les amortissements du bien vous permettant d’exonérer d’impôt vos recettes de locations meublées.
Important
Attention, toutes les charges ne sont pas déductibles. En revanche, les intérêts d’emprunt, l’achat des meubles, la taxe foncière, l’assurance loyers impayés et les charges de copropriété entrent dans la catégorie des charges déductibles.
Comment choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC ?
Il convient de bien étudier votre situation pour vous décider entre le régime réel et le régime micro-BIC. Imaginons qu’un investisseur pratique un taux d’amortissement de 2 % par an sur un bien acheté 200 000 €. Désormais, vous êtes en passe de signer un contrat de bail d’habitation en meublé pour 10 000 € par an. Alors, quel choix faire ? Calculons ensemble. 0,02 (amortissement) x 200 000 (prix d’achat) = 4 000 € déductibles par an.
Attention, d’autres charges vous incombent. Des charges de copropriété de 500 € par an, une taxe foncière de 300 € par an et des intérêts d’emprunt et d’assurance de 1 500 € par an. Soit un total de charges de 2 300 € par an. Maintenant, faisons la comparaison.
| Régime | LMNP régime micro-BIC | LMNP régime réel |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 10 000 € | 10 000 € |
| Abattement | 50 % | 0 % |
| Amortissement déductible | 0 | 4 000 € |
| Charges déductibles | 0 | 2 300 € |
| Revenu BIC imposable | 5 000 € | 3 700 € |
En choisissant le régime réel, vous pouvez donc économiser 1 400 € sur vos revenus imposables. Une économie non négligeable, notamment en ces temps d’inflation galopante.
Comment passer du micro-BIC au réel ?
Vous débutez tout juste votre activité de LMNP en 2024 ? Il suffit de vous enregistrer au régime réel simplifié dès lors que vous vous immatriculez auprès de l’INPI. Il n’est pas nécessaire de lever l’option vous permettant le changement de statut.
En revanche, si vous avez déjà déclaré des revenus de location meublée selon le régime micro-BIC, il est nécessaire de lever l’option avant la date de déclaration des revenus de la location meublée de l’année au titre de laquelle le loueur désire se placer sous le régime réel. Autrement dit, vous devez lever cette option avant mai 2024 pour pouvoir déclarer ces revenus au réel l’an prochain, lors de la campagne déclarative sur les revenus 2024. La demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Si elle est acceptée, elle est valable un an, reconductible un an supplémentaire.