Quel régime d’imposition choisir en LMNP ? (micro-BIC ou réel)
La location meublée non-professionnelle requiert de faire un choix entre deux statuts : le micro-BIC et le régime réel. Comment choisir ? Comment fonctionnent-ils ? On vous explique tout.
Sommaire
Le fonctionnement du régime micro-BIC en LMNP
Le micro-BIC est le régime fiscal par défaut du LMNP. Son principe est simple : l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes (loyers + charges récupérables), censé couvrir l’ensemble de vos charges réelles. Vous êtes ensuite imposé sur le solde, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18,6 % (depuis la LFSS 2026 du 30 décembre 2025).
À SAVOIR
La location nue (revenus fonciers) reste, elle, soumise aux prélèvements sociaux à 17,2 %. La hausse à 18,6 % concerne spécifiquement les BIC issus de la location meublée non professionnelle.
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 et la loi de finances 2025, les plafonds et abattements ont été profondément modifiés. Les seuils applicables varient selon l’année de perception des revenus :
Revenus 2025 (à déclarer en 2026)
| Type de location meublée | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée (bail classique, bail mobilité, bail étudiant) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé (Atout France, 1 à 5 étoiles) ou chambre d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb sans classement, etc.) | 15 000 € | 30 % |
Revenus 2026 (à déclarer en 2027)
| Type de location meublée | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée (bail classique, bail mobilité, bail étudiant) | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé (Atout France, 1 à 5 étoiles) ou chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb sans classement, etc.) | 15 000 € | 30 % |
Ce qui a changé en 2025-2026 : les meublés de tourisme classés ont vu leur abattement passer de 71 % à 50 %. Les meublés de tourisme non classés (Airbnb) ont vu leur plafond divisé par plus de 5 (de 77 700 € à 15 000 €) et leur abattement abaissé de 50 % à 30 %.
Important
Si vous démarrez votre activité en cours d’année, le plafond micro-BIC s’applique au prorata du nombre de jours d’activité. Le dépassement du seuil pendant deux années consécutives entraîne le passage automatique au régime réel à compter de la troisième année.
LMNP : le fonctionnement du régime réel
Le régime réel simplifié s’applique automatiquement dès que vos recettes dépassent les plafonds du micro-BIC. Il peut aussi être choisi sur option, même en deçà de ces seuils, lorsque cela est plus avantageux. Sous ce régime, vous déduisez l’ensemble de vos charges réelles et pouvez amortir le bien et le mobilier.
Les charges déductibles au régime réel :
- Intérêts d’emprunt et frais de dossier,
- Assurances (PNO, GLI, MRH le cas échéant),
- Taxe foncière,
- Charges de copropriété non récupérables,
- Frais de gestion locative et honoraires d’agence,
- Honoraires de comptable,
- Petits travaux d’entretien et de réparation,
- Mobilier et équipements (immobilisés et amortis si supérieurs à 600 € HT),
- Frais d’acquisition (notaire, droits de mutation), amortissables ou déductibles selon le choix.
L’amortissement : le levier fiscal majeur
L’amortissement consiste à étaler comptablement la valeur du bien sur sa durée d’utilisation. En pratique :
- Le bâti est amortissable sur 25 à 40 ans (taux annuel de 2,5 % à 4 %),
- Le mobilier sur 5 à 10 ans,
- Les travaux sur leur durée d’usage (5 à 20 ans),
- Le terrain (estimé entre 10 et 20 % du prix d’acquisition) n’est pas amortissable.
En cumulant charges et amortissements, la plupart des LMNP au régime réel parviennent à neutraliser leur imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal mais sont reportables sans limite. Le déficit éventuel non lié à l’amortissement est imputable sur les BIC non professionnels des 10 années suivantes.
Important
Depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi de finances 2025), les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente l’imposition au moment de la cession.
Exemple : un bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 €, sur lequel 40 000 € d’amortissements ont été déduits. La plus-value imposable n’est plus de 50 000 € mais de 90 000 € (250 000 − [200 000 − 40 000]).
Sont exonérés de cette réintégration : les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD), les transmissions à titre gratuit (donation, succession) et les biens conservés au-delà de 22 ans (exonération totale d’IR sur la plus-value) et 30 ans (exonération des prélèvements sociaux).
Comment choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC ?
La règle pratique : si vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire (50 %, 30 % ou autre selon votre type de location), le régime réel devient plus avantageux. Pour la plupart des LMNP financés à crédit, c’est presque toujours le cas.
Exemple
Imaginons un investisseur qui :
- Achète un bien 200 000 € (dont 80 % amortissables sur 30 ans, soit un taux d’amortissement de 2,67 %).
- Le loue 10 000 €/an en location meublée longue durée.
- Supporte des charges réelles : intérêts d’emprunt et assurance 1 500 €, taxe foncière 300 €, charges de copropriété 500 €, soit 2 300 €/an.
| Régime | LMNP régime micro-BIC | LMNP régime réel |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 10 000 € | 10 000 € |
| Abattement forfaitaire 50 % | 5 000 € | – |
| Charges déductibles | – | 2 300 € |
| Amortissement (200 000 € × 80 % × 1/30) | – | 5 333 € |
| Revenu BIC imposable | 5 000 € | 2 367 € |
Avec une TMI à 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux (soit 48,6 % au total), l’économie réalisée annuellement en optant pour le régime réel s’élève dans cet exemple à environ 1 280 €. Le choix dépend de votre profil :
- Micro-BIC : adapté aux bailleurs qui possèdent un bien financé sans crédit, avec peu de charges, et qui privilégient la simplicité administrative.
- Régime réel : recommandé dès que vous avez un crédit en cours, des charges significatives, ou un projet de détention longue. Il est presque toujours plus avantageux sur les 10-15 premières années.
Important
Pensez toutefois à intégrer dans votre arbitrage la réintégration des amortissements dans la plus-value : si vous prévoyez de revendre rapidement, l’avantage fiscal du régime réel pendant la détention peut être en partie rattrapé à la cession.
Comment passer du micro-BIC au réel ?
Si vous démarrez votre activité LMNP en 2026, vous pouvez opter directement pour le régime réel simplifié dès la création de votre activité, lors de votre immatriculation auprès de l’INPI (formulaire P0i). Il suffit de cocher la case correspondante. Vous obtiendrez un numéro SIRET dans les semaines qui suivent.
Si vous êtes déjà au micro-BIC et souhaitez passer au régime réel, vous devez lever l’option pour le régime réel auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE). Plusieurs canaux sont possibles :
- En ligne sur votre espace professionnel impots.gouv.fr.
- Par simple courrier libre adressé au SIE dont dépend le bien.
- Lors du dépôt de votre déclaration de résultats si l’option est mentionnée.
L’option doit être levée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’année au titre de laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel, soit en pratique avant la mi-mai de l’année suivante (date variable selon le département et la déclaration en ligne ou papier).
Important
Depuis la loi de finances 2022, l’option pour le régime réel est valable un an et reconductible tacitement chaque année, sauf renonciation expresse de votre part avant la date limite de dépôt de la déclaration de l’année suivante. Vous n’êtes donc plus engagé sur 3 ans comme cela pouvait être le cas auparavant.