Loi Censi-Bouvard : défiscaliser avec l’investissement locatif

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard était une aide d’état pour soutenir l’investissement en résidences de services neuves ou rénovées. En achetant un logement neuf meublé dans une résidence de services, un investisseur pouvait espérer bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant 9 ans. Faute de prorogation, le dispositif a pris fin pour les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2022.

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Les conditions du dispositif

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard lorsqu’il était encore actif, un investisseur devait respecter plusieurs conditions. En premier lieu, il devait être domicilié fiscalement en France et exercer l’activité de location meublée à titre non professionnel. Ensuite, il s’engageait à louer le bien meublé pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la résidence, généralement via un bail commercial, la location devant prendre effet dans le mois qui suit l’acquisition ou l’achèvement du logement. Enfin, le bien ne doit pas être occupé par le propriétaire ou un membre de sa famille.

Les logements éligibles

Les biens qui étaient concernés par le dispositif Censi-Bouvard sont les biens neufs, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou encore achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Les appartements situés dans les résidences de services sont aussi concernés.

Les résidences de services reconnues par l’administration fiscale sont celles qui fournissent des appartements meublés et proposent plusieurs services (accueil, petit-déjeuner, fourniture de linge de maison et ménage). Par exemple : les résidences étudiantes, pour séniors et pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Celles-ci pouvaient entrer dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes étaient éligibles au dispositif Censi-Bouvard, constituées de petits appartements comme les studios, T1 et T2. Elles comportaient certains services communs comme une laverie, un espace détente ou encore une salle informatique. Pratiques, ces résidences étaient souvent situées près des universités ou des grandes écoles et des transports en commun pour en faciliter l’accès.

Ici, un exploitant loue aux étudiants par des baux inférieurs à un an et dispose du ou des mois non occupés afin d’utiliser le logement pour des locations saisonnières, notamment pendant les vacances d’été avec les touristes.

Les EHPAD

Dans le cadre d’un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), l’investisseur peut devenir propriétaire d’une chambre dans l’établissement mais il doit céder la gestion à l’exploitant de ce même établissement.

Les résidences seniors et pour personnes en situation de handicap

Ici, les logements proposés sont des chambres ou des appartements dans lesquels certains services collectifs comme la blanchisserie, la restauration ou encore le ménage peuvent être envisagés.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, une résidence services pour seniors ou personnes handicapées devait obligatoirement obtenir un agrément qualité. Cet agrément est délivré par le président du conseil départemental, après une étude des services proposés et de la formation des salariés, et devait être obtenu dans les 12 mois suivant l’ouverture de la résidence. Avant de s’engager, l’investisseur avait tout intérêt à vérifier que la résidence disposait bien de cet agrément.

Les avantages d’investir en Censi-Bouvard

L’investissement en Censi-Bouvard présentait jusqu’à son extinction définitive fin 2022 de nombreux avantages, notamment fiscaux et en termes d’emprunt. Découvrez les trois principaux :

La réduction d’impôt

Le dispositif Censi-Bouvard permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % hors taxe du prix d’acquisition ou de revient sur une durée de 9 ans dans la limite de 300 000 € d’investissement par an. Pour des logements nécessitant des travaux de réhabilitation, l’assiette est calculée en tenant compte du prix d’acquisition, majorée du montant des travaux.

Avant sa disparition en 2022, il était donc l’un des dispositifs les plus avantageux en matière de défiscalisation. Le statut LMNP, lui, permettait notamment de déclarer les revenus locatifs au régime micro-BIC en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant. Sachez toutefois que la loi Censi-Bouvard était soumise au plafonnement global des niches fiscales qui limitait à 10 000 € le montant total des avantages fiscaux.

Déléguer la gestion locative

Grâce au dispositif Censi-Bouvard, il était possible d’investir sans contrainte. Autrement dit, mettre le bien en location via un gestionnaire professionnel. L’ensemble de la gestion était déléguée grâce à un bail commercial signé entre les propriétaires du bien et ce fameux gestionnaire. Un gestionnaire chargé de trouver les locataires, gérer les interventions notamment pour les travaux et verser à l’investisseur le loyer prévu par le bail commercial. Un gain de temps considérable pour l’investisseur.

Un financement par l’emprunt facilité

Les banques étaient particulièrement réceptives à un projet Censi-Bouvard. La responsabilité locative étant déplacée sur une société exploitante spécialisée, très peu de risques pesaient sur le propriétaire. Ce dernier recevait ses revenus locatifs quoi qu’il arrive et remboursait donc l’établissement bancaire prêteur.

Aussi, un tel dispositif pouvait prévoir le niveau de rendement et de la remise fiscale à l’avance, un élément supplémentaire qui permettait de rassurer les banques et de faire accepter relativement facilement les dossiers de financement.

Quelles alternatives au Censi-Bouvard en 2026?

La fin du Censi-Bouvard ne signifie pas la fin de l’investissement en résidence de services. Plusieurs solutions permettent toujours, en 2026, de combiner revenus locatifs sécurisés et fiscalité optimisée.

Le statut LMNP au régime réel

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel reste l’option la plus utilisée pour investir en résidence de services. Il permet de :

• Récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’acquisition (sous engagement de location en bail commercial pendant 20 ans).
• Amortir le bien et le mobilier sur leur durée d’usage, ce qui neutralise généralement l’imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans.
• Immobiliser et amortir les achats de mobilier et d’équipement supérieurs à 500 € HT.

Particularité importante : les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exonérées de la réintégration des amortissements dans la plus-value introduite par la loi de finances 2025 (art. 84). Cet avantage en fait une niche fiscale particulièrement attractive en 2026.

• En savoir plus sur le statut LMNP et le choix entre micro-BIC ou régime réel

Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)

Pour ceux qui préfèrent investir en location nue, le nouveau statut du bailleur privé, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, permet d’amortir 80 % du prix d’acquisition (le foncier étant forfaitairement fixé à 20 %) à un taux annuel de 3 % à 5,5 % selon qu’il s’agit d’un logement neuf ou ancien rénové (travaux d’au moins 30 % du prix) et du niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social). La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal (jusqu’à 12 000 € en location très sociale), pour un logement situé dans un immeuble collectif, en contrepartie d’un engagement de location nue de 9 ans à titre de résidence principale, sous plafonds de loyer et de ressources. Il s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

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