Le statut de Loueur meublé non-professionnel (LMNP)

Le statut LMNP et ses avantages

Le LMNP s’adresse aux particuliers domiciliés fiscalement en France qui louent un ou plusieurs logements meublés. Pour conserver le statut « non professionnel », il faut respecter deux conditions cumulatives :

• Les recettes locatives annuelles tirées de l’activité de location meublée doivent être inférieures à 23 000 €,
• OU elles doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Si l’une de ces deux conditions est respectée, vous restez en LMNP. Au-delà, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), dont la fiscalité est différente.

• En savoir plus sur la défiscalisation immobilière

Régime fiscal avantageux

Les revenus du LMNP relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes coexistent :

• Le micro-BIC, simple et automatique sous certains seuils, avec un abattement forfaitaire.
• Le régime réel simplifié, plus complexe mais souvent beaucoup plus avantageux car il permet de déduire les charges réelles et de pratiquer l’amortissement du bien.

Déduction des charges et amortissements

Au régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion et de comptabilité, assurances, travaux d’entretien et de réparation. Vous pouvez surtout amortir le bien et le mobilier sur leur durée d’usage (en général 25 à 30 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier). Ce mécanisme permet souvent de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans.

• En savoir plus sur l’amortissement en LMNP

Récupération de la TVA : un avantage pour les résidences de services

La récupération de la TVA à 20 % sur le prix d’acquisition n’est pas un avantage automatique du LMNP. Elle est uniquement possible lorsque le logement est situé dans une résidence de services (étudiante, seniors, affaires, tourisme classée, EHPAD) exploitée sous bail commercial et qui propose au minimum trois prestations parahôtelières (accueil, ménage, fourniture de linge, petit-déjeuner). En location meublée classique (longue durée, bail mobilité, étudiant), aucune récupération de TVA n’est possible.

Les conditions à remplir

Si comme nous l’avons vu, le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, il exige en parallèle de remplir certaines conditions.

Qui peut investir en LMNP ?

Le statut LMNP est accessible à toute personne domiciliée fiscalement en France, propriétaire d’un bien immobilier qu’elle souhaite louer meublé. La sous-location n’ouvre pas droit au statut. Depuis le 1er janvier 2020, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus un critère de distinction LMNP/LMP : seul le critère financier (23 000 € OU 50 % des revenus du foyer) est désormais pris en compte (loi de finances 2020, art. 155 IV CGI).

Vous devez en revanche déclarer votre activité auprès de l’INPI via le formulaire P0i pour obtenir un numéro SIRET, que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel.

Les conditions liées au logement

Le logement doit respecter :

• Les critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (surface minimale d’une pièce principale de 9 m², hauteur sous plafond supérieur ou égal à 2,20 m, équipements sanitaires, etc.).
• Les équipements obligatoires d’un meublé fixés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (loi Alur) .
• Les obligations énergétiques : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, les F le seront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience).

Les équipements et meubles obligatoires

Pour tout bail signé sous le statut LMNP, le logement doit comprendre au minimum les équipements et meubles suivants :

• Une literie,
• Un four ou un four à micro-ondes,
• Un réfrigérateur,
• De la vaisselle,
• Des ustensiles de cuisine,
• Une table et des chaises,
• Des luminaires,
• Des espaces de rangement,
• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillière, etc.).

Fiscalité de la LMNP : régime micro-BIC et régime réel

Les revenus du LMNP sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes coexistent.

Le micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire

Le micro-BIC s’applique automatiquement sous certains seuils, avec un abattement forfaitaire censé couvrir l’ensemble des charges. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (« loi anti-Airbnb ») et la loi de finances pour 2025, les seuils ont été profondément remaniés :

Type de location meublée	Plafond de recettes (revenus 2026)	Abattement
Location longue durée (bail classique, étudiant, mobilité)	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé (Atout France, 1 à 5 étoiles)	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé (Airbnb sans classement)	15 000 €	30 %
Chambres d’hôtes	188 700 €	71 %

Au-delà de ces seuils, le passage au régime réel devient obligatoire.

Le régime réel simplifié : la déduction des charges et de l’amortissement

Sous ce régime, le propriétaire peut déduire toutes les charges réelles liées à l’activité (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, comptabilité, travaux, etc.) et amortir le bien et le mobilier.

Au régime réel, l’option doit être levée auprès du service des impôts (formulaire 1447-C ou option électronique). Le passage est irrévocable pendant un an mais peut être reconduit tacitement.

En savoir plus sur choisir son régime d’imposition en LMNP

Comment déclarer ses revenus fonciers en LMNP ?

Pour déclarer vos revenus fonciers en LMNP, vous devrez remplir certaines déclarations fiscales. Voici les principaux documents à utiliser :

• Au micro-BIC : la déclaration est intégrée à la déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042-C-PRO, case 5ND pour la longue durée).
• Au régime réel : vous devez déposer chaque année une liasse fiscale (formulaires 2031-SD et 2033-A à 2033-G) auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration 2042-C-PRO.

Le recours à un expert-comptable est fortement recommandé au régime réel. Ses honoraires sont déductibles et les LMNP au régime réel inscrits dans un Centre de Gestion Agréé (CGA) bénéficiaient jusqu’en 2022 d’une réduction d’impôt, celle-ci a été supprimée.

• À lire également : comment calculer le déficit foncier ?

LMNP et statut du bailleur privé : quelle articulation en 2026 ?

Le LMNP n’est pas le seul dispositif en 2026 pour optimiser un investissement locatif. Il coexiste avec le statut du bailleur privé, depuis sa création par la loi de finances pour 2026.

Les deux dispositifs ne sont pas cumulables sur un même bien, mais peuvent l’être pour des biens distincts au sein d’un même foyer fiscal :

Critère	LMNP (régime réel)	Statut du bailleur privé (Jeanbrun)
Type de location	Meublée	Nue
Mécanisme fiscal	Amortissement BIC + charges déductibles	Amortissement déductible des revenus fonciers
Taux d’amortissement	2,5 % à 4 % selon les composants (bâti, mobilier, travaux)	3 % à 5,5 % par an selon le type de loyer
Plafond annuel	Pas de plafond	8 000 € à 12 000 €/an par foyer fiscal
Engagement de location	Aucun	9 ans minimum
Loyer plafonné	Non (sauf zone tendue)	Oui (intermédiaire / social / très social)
Réintégration plus-value	Oui (sauf résidences de services)	Oui
Période d’éligibilité	Permanente	Acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028

Le LMNP reste plus souple (aucun engagement de durée, loyer libre, accessible partout en France). Le statut du bailleur privé permet de meilleurs taux d’amortissement mais en échange de loyers plafonnés.

• En savoir plus sur le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)