Loi Denormandie ou Déficit foncier : quel dispositif choisir pour défiscaliser dans l’ancien ?
Investir dans l’ancien en faisant des travaux permet de réduire sa fiscalité, mais pas avec les mêmes leviers. La loi Denormandie permet d’accéder à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de l’opération, tandis que le déficit foncier permet de déduire des charges de ses revenus fonciers dans certaines limites de son revenu global.
Sommaire
Le comparatif entre la loi Denormandie et le déficit foncier
Pour un dossier d’investissement immobilier ancien éligible à la loi Denormandie, avec une fiscalité sur le revenu suffisante et peu de revenus fonciers à effacer, ce mécanisme fiscal est souvent le plus intéressant. À l’inverse, le déficit foncier retrouve tout son intérêt chez les investisseurs qui perçoivent déjà des loyers taxés au régime réel et veulent absorber immédiatement des charges déductibles.
| Critère | Loi Denormandie | Déficit foncier | Le plus avantageux |
|---|---|---|---|
| Nature de l’avantage fiscal | Réduction d’impôt sur le revenu | Déduction de charges des revenus fonciers, puis imputation partielle sur le revenu global | Denormandie pour une lecture simple ; déficit foncier si vous avez déjà beaucoup de revenus fonciers à neutraliser |
| Biens concernés | Logement ancien situé dans une commune éligible Denormandie | Logement loué nu relevant du régime réel | Déficit foncier pour la souplesse géographique |
| Conditions sur les travaux | Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération ; travaux énergétiques, bouquet de travaux ou création de surface habitable | Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ; les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles | Denormandie si le programme coche déjà les critères ; déficit foncier si les travaux sont surtout déductibles au sens foncier |
| Montant de l’avantage | 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans, dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m² | Jusqu’à 10 700 € imputables sur le revenu global par an ; le surplus et les intérêts d’emprunt se reportent sur les revenus fonciers pendant 10 ans | Denormandie en potentiel de réduction sur une même opération éligible |
| Rythme du gain fiscal | Étalé sur 6, 9 ou 12 ans ; la fraction non utilisée n’est ni reportable ni remboursable | Gain immédiat si vous avez des revenus fonciers ou du revenu global à imputer ; surplus reportable sur 10 ans | Déficit foncier pour l’immédiateté ; Denormandie pour la visibilité long terme |
| Contraintes locatives | Location nue en résidence principale, avec plafonds de loyers et de ressources, sur 6, 9 ou 12 ans | Location nue ; si déficit imputé sur le revenu global, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation | Déficit foncier pour des contraintes plus légères ; Denormandie si vous acceptez un cadre plus strict contre une réduction plus forte |
| Plafonnement des niches fiscales | Oui | Non | Déficit foncier |
| Profil d’investisseur idéal | Contribuable qui veut une réduction d’impôt puissante et prévisible sur un bien ancien éligible | Contribuable déjà fortement exposé aux revenus fonciers taxés au réel | Cela dépend de votre patrimoine existant |
Exemple d’un investissement avec chaque dispositif
Voici un exemple d’investissement avec la loi Denormandie et deux scénarios possibles :
L’achat d’un appartement ancien acquis 150 000 €, avec 50 000 € de travaux, soit un coût total de 200 000 € pour le projet global. Ici, le montant des travaux représente 25 % de l’opération d’investissement, ce qui permet au projet d’être éligible au dispositif Denormandie, avec un bien situé dans une commune compatible.
L’hypothèse de calcul est la suivante : le propriétaire bailleur est imposé à 30 %, sans autre revenu foncier significatif, et capable d’absorber sa réduction d’impôt annuelle.
- Avec le déficit foncier :
Les 50 000 € de travaux déductibles génèrent un déficit. En l’absence d’autres revenus fonciers à effacer, seuls 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global lors de la première année, soit une économie d’impôt immédiate d’environ 3 210 € à une tranche marginale de 30 %. Le solde, soit 39 300 €, devra être utilisé sur les revenus fonciers des dix années à suivre. Autrement dit, le gain fiscal existe, mais il est partiellement différé et dépend de votre capacité à générer ensuite des revenus fonciers imposables. Hors prélèvements sociaux et à taux d’imposition constant, le gain d’impôt sur le revenu représente au maximum 15 000 € sur les 50 000 € de charges dans ce cas de figure.
- Avec la loi Denormandie :
Sur la même base, à 200 000 €, avec un engagement de location de 12 ans, le projet ouvre droit à une réduction d’impôt de 21 %, soit 42 000 € au total, répartis sur la durée de l’engagement, soit environ 3 500 € par an. Ici, l’avantage fiscal est plus important et plus lisible que dans le scénario déficit foncier, à condition d’avoir suffisamment d’impôt à payer chaque année, car la fraction annuelle non utilisée n’est ni reportable ni remboursable.
Dans cet exemple, la loi Denormandie est le meilleur choix pour rentabiliser son projet d’investissement immobilier. Il valorise l’ensemble de l’opération et pas seulement la charge déductible, et produit un avantage fiscal nettement supérieur sur le long terme. Le déficit foncier est toujours intéressant, mais surtout pour un investisseur qui a déjà des revenus fonciers à purger ou qui recherche avant tout une déduction immédiate au régime réel.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier concerne les biens loués nus (location non meublée), imposés au régime réel. Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers perçus, on parle de déficit foncier. Ce déficit, hors intérêts d’emprunt, peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent, mais aussi la part provenant des intérêts d’emprunt, sont reportables sur les revenus fonciers durant 10 ans.
Les charges concernées par le déficit foncier sont généralement les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien immobilier. En revanche, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles en déficit foncier. C’est toute la différence avec la loi Denormandie, pouvant intégrer dans l’assiette fiscale du propriétaire bailleur des travaux plus larges.
Il faut également rappeler que lorsque vous choisissez le régime réel, celui-ci s’applique à l’ensemble de vos revenus fonciers. Vous ne pouvez donc pas déclarer un bien au réel pour créer du déficit foncier et conserver un autre bien au micro-foncier.
Enfin, lorsque vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, le propriétaire s’engage à louer son bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation.
Peut-on cumuler les deux dispositifs ?
Il n’est pas possible de cumuler le déficit foncier avec la loi Denormandie.
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt Denormandie ne peuvent pas être déduites pour la détermination des revenus fonciers.
De ce fait, il faut choisir le mécanisme fiscal le plus adapté à chaque projet d’investissement immobilier.
Si vous voulez maximiser votre investissement en Denormandie, vous valorisez plutôt les travaux dans l’assiette de la réduction d’impôt. Si vous cherchez principalement à gommer des revenus fonciers existants, le déficit foncier peut devenir plus pertinent.
En revanche, sur un même foyer fiscal, un investisseur immobilier peut très bien détenir un bien immobilier en Denormandie et un autre bien qui lui génère du déficit foncier (sous réserve de respecter les règles du régime réel pour l’ensemble des revenus fonciers concernés)