Loi Malraux : historique du dispositif

Le dispositif de défiscalisation Malraux vise la restauration de biens immobiliers à caractère historique. La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % des dépenses réalisées pour les opérations engagées à partir de 2012. L’avantage fiscal est proportionnel au montant engagé, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Le but étant de conserver l’intégrité des quartiers historiques en favorisant la restauration immobilière dans ces derniers. La loi de finances a prolongé d’une année supplémentaire le dispositif : il est accessible jusqu’au 31 décembre 2023.

Côté historique, la loi Malraux a été instaurée en 1962 par André Malraux pour parfaire la législation sur la protection du patrimoine historique. Le premier secteur sauvegardé voit le jour à Sarlat en Dordogne. Pour les permis de construire déposés avant 2008, les travaux donnaient la possibilité de déduire de ses revenus le montant des sommes décaissées. Depuis 2009, la loi Malraux débouche sur une réduction d’impôt. Depuis 2017, sachez que les anciens locaux professionnels ou commerciaux transformés en logements sont éligibles à la loi Malraux. Ce qui n’était pas le cas avant cette date.

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Les avantages du dispositif

Le dispositif de défiscalisation Malraux présente plusieurs avantages et notamment fiscaux. Il est également une belle opportunité de préserver le patrimoine national à travers la rénovation de bâtisses de caractère. Enfin, il permet d’être cumulé à un autre dispositif alléchant : le déficit foncier. On vous explique tout.

Une réduction d’impôt jusqu’à 30 %

C’est l’outil le plus intéressant en matière de défiscalisation. L’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt importante, mais dispose aussi d’un large champ d’action car il est libre de répartir son avantage fiscal comme il le souhaite, selon ses besoins, dans la limite de 400 000 € en 4 ans.

Grâce à la loi Malraux, un investisseur peut bénéficier sur ses opérations engagées à compter de 2012 d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR), dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans des quartiers anciens dégradés, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU). Sur les autres immeubles éligibles, l’avantage tombe à 22 % : ceux situés dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).

Préserver le patrimoine

La loi Malraux est une opportunité unique pour tous les fans d’architecture, de patrimoine et de vieilles pierres. Elle permet de restaurer de vieilles maisons, de leur redonner leur lustre d’antan tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt plus qu’intéressante. La loi Malraux permet aussi de dénicher des trésors architecturaux tout en contribuant à la préservation du patrimoine national. Il est également une alternative intéressante en faveur de la hausse de l’offre locative.

Cumuler la loi Malraux et le déficit foncier

Il est tout à fait possible de cumuler le dispositif de défiscalisation Malraux avec le déficit foncier de manière à bénéficier d’autres avantages fiscaux. Le but de cette manœuvre est notamment de répartir le gain fiscal sur une durée plus longue et de dépasser le plafond imposé par la loi Malraux et les restrictions concernant le type de travaux entrepris. Le cumul des deux peut donc engendrer une réduction d’impôt pouvant couvrir jusqu’à 100 % du montant de travaux réalisés. De plus, l’investisseur peut reporter l’excédent sur les revenus fonciers pendant une durée de 10 ans.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Malraux ?

Le dispositif de défiscalisation Malraux répond à des conditions d’éligibilité strictes concernant le bien immobilier en lui-même, les travaux à réaliser, ainsi que la mise en location du bien. Les voici :

Les conditions liées au bien immobilier

Pour entrer dans les clous du dispositif de défiscalisation Malraux, un bien immobilier doit respecter plusieurs conditions. Être un immeuble bâti, être situé dans un secteur sauvegardé, un site Patrimonial Remarquable, un Quartier Ancien Dégradé, une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou dans une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP). Aussi, il doit être mis en location dans les 12 mois suivant la date de fin des travaux, ou être loué nu au moins pendant 9 ans.

Les obligations relatives aux travaux

Les travaux éligibles à la loi Malraux concernant la démolition imposée par le permis de construire, les travaux destinés à la reconstruction de l’extérieur du bien, les travaux de restauration et les travaux visant à transformer ce dernier en logement. Ces travaux doivent obligatoirement être suivis par un architecte des Bâtiments de France (ABF) et doivent aboutir à une restauration complète du bien immobilier sans changer le volume habitable. Une autorisation spéciale doit être accordée par le préfet.

La location du bien

Pour être éligible à la loi Malraux, un bien doit répondre à trois critères principaux :

• Être loué nu à titre de résidence principale pendant au mois 9 ans ;
• Être loué dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation ;
• Être loué à une personne qui ne fait pas partie de la famille du propriétaire.

Les zones et villes où investir

Le dispositif Malraux concerne les biens anciens situés dans des secteurs définis où l’immobilier possède un caractère historique, culturel et esthétique justifiant sa conservation et sa mise en valeur comme :

• Les QAD (Quartier Ancien Dégradé) ;
• Les AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) ;
• Les ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) ;
• Les secteurs sauvegardés.

Concernant le lieu d’investissement en loi Malraux, les sites patrimoniaux touristiques présentent régulièrement l’avantage de se situer en centre-ville, avec du charme et de la pierre ancienne. Attention tout de même à la vacance locative. Il est aussi important de se renseigner sur l’offre de transports en commun dans la zone souhaitée. Plusieurs villes se prêtent parfaitement à l’investissement en Malraux, notamment grâce à certains quartiers préservés, au charme de l’ancien, aux atouts culturels, patrimoniaux, artistiques, ainsi qu’à une offre de transports complète et à une demande locative en forte hausse. Voici notre top 6 des villes dans lesquelles investir en Malraux peut s’avérer payant :

• Bordeaux ;
• Avignon ;
• Besançon ;
• Tours ;
• Lyon ;
• Versailles.