Quelle loi de défiscalisation immobilière choisir en 2026 ?

La loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation dans l’ancien. Son fonctionnement se rapproche de l’ancien dispositif Pinel, mais avec un champ d’action géographiquement plus restreint et des conditions de rénovation énergétique. Le dispositif concentre sa zone d’application aux villes labellisées Action Cœur de ville ou en zone Opération de revitalisation du territoire (ORT). Ici, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € s’il respecte les critères à l’investissement et à la location. Cela concerne notamment les investisseurs qui souhaitent acheter de l’immobilier ancien et y réaliser des travaux. La loi Denormandie prendra fin le 31 décembre 2027.

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La loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques, instaurée par la loi du 31 décembre 1913, est l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière encore en vigueur ; elle s’adresse aux investisseurs qui acquièrent un bien classé ou inscrit afin de le restaurer et de le préserver. Son principal avantage fiscal est une déduction des charges, travaux et intérêts d’emprunt sur le revenu global, sans plafonnement des niches fiscales, avec en complément une possible exonération des droits de succession. Pour en bénéficier, l’investisseur doit notamment conserver le bien au moins 15 ans, réaliser les travaux dans le respect des règles propres aux monuments historiques, et acquérir un immeuble éligible, sans contrainte de plafond de loyer ni de ressources du locataire.

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Le statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est attribué, comme son nom l’indique, aux bailleurs qui louent des biens meublés. Il s’agit, en réalité, d’un complément de revenus. Tout contribuable qui souhaite préparer sa retraite peut y songer. Les revenus de cette activité LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux (BIC) permettant de profiter d’un abattement représentatif de charges de 50 %, ou de la prise en compte de l’amortissement du bien dans le cadre du régime réel (amortissement réintégré lors du calcul de la plus-value à la revente depuis 2025). Attention, pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et ne pas être considéré comme un bailleur professionnel, vos gains ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou alors, ils ne doivent pas représenter plus de 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal.

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Le Logement Locatif Intermédiaire

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif d’investissement locatif dans le neuf, longtemps réservé aux acteurs institutionnels, puis ouvert aux particuliers via une SCI depuis la loi de finances pour 2024. Il vise à développer une offre de logements pour les ménages aux revenus intermédiaires dans les zones tendues. Son principal intérêt fiscal réside dans une TVA réduite à 10 % et un crédit d’impôt sur la taxe foncière, pouvant s’appliquer sur une longue durée. Pour en bénéficier, l’investisseur doit notamment acquérir le bien via une SCI, le louer en résidence principale pendant au moins 15 ans, et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun a été présenté le 20 janvier 2026 dans le cadre du PLF 2026. Il fait suite à de nombreux mois de réflexion sur un nouveau projet de « statut du bailleur privé » afin de relancer l’investissement locatif. Le principal avantage de ce dispositif est un amortissement annuel modulé selon le niveau de loyer pratiqué. Le dispositif est accessible dans le neuf comme dans l’ancien avec travaux, avec en plus un déficit foncier imputable sur le revenu global pouvant aller jusqu’à 21 400 € dans certains cas. Pour en bénéficier, le bailleur doit louer le bien pendant au moins 9 ans, respecter les plafonds de loyers, et, dans l’ancien, réaliser des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat.

Investir en nue-propriété

La nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée en limitant l’investissement initial. Contraignante en matière d’organisation, elle offre toutefois des avantages certains, notamment fiscaux. Elle est souvent utilisée pour anticiper une succession. Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, une réduction d’impôt de 23 % par tranche de 10 ans est appliquée au prix. Sachez que la propriété d’un bien peut se démembrer en trois parties : l’usus (le droit d’y habiter), le fructus (possibilité de le louer et d’en percevoir les loyers) et l’abusus (capacité de le vendre, de le modifier ou de le détruire). Quand il y a démembrement, le bien se divise en deux parties : la nue-propriété (la possession des murs) et l’usufruit (l’usage du bien, y vivre ou le louer sans en être propriétaire).

Les SCPI de défiscalisation

Les SCPI de défiscalisation, également appelée « SCPI fiscales », ont le même fonctionnement qu’une SCPI classique, à la différence de l’acquisition de biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation. Elles sont au nombre de 4 : SCPI de déficit foncier, SCPI Denormandie, SCPI Monuments Historiques et SCPI Malraux. Certains dispositifs sont concernés par un engagement de location. De facto, la SCPI réalise l’acquisition et les travaux, puis s’engage à louer le bien pour une durée selon le dispositif. Alors, acquérir une part d’une SCPI engage forcément l’investisseur à conserver sa ou ses parts pendant la totalité de la durée du dispositif choisi. Sachez qu’une légère dévalorisation des biens à la revente dans le cadre d’une SCPI de défiscalisation n’est pas forcément un signe de mauvais placement. En réalité, le but premier d’un investissement en SCPI fiscale est de bénéficier d’avantages fiscaux, pas de réaliser une plus-value.

La loi Pinel

La loi Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. La loi Pinel était un dispositif de défiscalisation, qui fait suite à la loi Duflot, elle-même héritière de la loi Scellier. L’avantage principal du dispositif Pinel prend la forme d’une économie d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 €. Le propriétaire s’engageait à louer un logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, l’économie dépendait alors de la durée d’engagement choisie : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans, jusqu’en 2022. Le taux de réduction a été revu à la baisse pour 2023 et 2024, avec une réduction d’impôt respectivement de 10,5 % et 9 % sur 6 ans, 15 % et 12 % sur 9 ans et 17,5 % et 14 % sur 12 ans.

Effectif de janvier 2023 à décembre 2024, sa variante le dispositif Pinel Plus obligeait l’investisseur à respecter des conditions supplémentaires en termes d’écologie et de confort du logement : une double exposition obligatoire pour les T3 et plus, une surface habitable minimum selon la typologie du logement et un extérieur obligatoire pour les T3 et plus. Grâce à ce dispositif complémentaire, les acquéreurs pouvaient toujours bénéficier des taux plein du dispositif, à savoir 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement, dans une limite de 300 000 €.

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La loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’est définitivement éteint au 31 décembre 2022, mais il continue à produire ses effets. Un contribuable français investissant dans une résidence de services neuve ou rénovée pouvait alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% pour un logement acquis à partir du 1er janvier 2013, pendant une durée de 9 ans. Un avantage fiscal possible dans la limite de 300 000 € par investissement. La loi Censi-Bouvard prévoyait aussi une récupération de la TVA si la résidence proposait au moins trois services (restauration, nettoyage, réception), si les loyers perçus par l’exploitant étaient soumis à la TVA à 5,5% et si l’acquéreur déclarait ses revenus locatifs au régime micro-BIC avec le statut LMNP Censi-Bouvard.

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