Quelles sont les zones éligibles en 2026?

En 2026, les zones éligibles à la loi Malraux sont celles des sites patrimoniaux remarquables (SPR), lorsque l’immeuble est situé dans un périmètre couvert par un PSMV approuvé ou un PVAP approuvé. Par ailleurs, un bien peut également être éligible si la restauration a été déclarée d’utilité publique dans un SPR.

Les SPR correspondent à des villes, villages ou quartiers qui ont un intérêt historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, ce qui explique pourquoi deux immeubles situés dans une même commune peuvent ne pas relever du même régime.
Autrement dit, il n’existe pas de liste de régions ou de départements déterminant une cartographie de villes éligibles à la loi Malraux. L’éligibilité est déterminée par l’adresse du bien, en fonction du périmètre de protection patrimoniale dans lequel il se situe.

Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Concrètement, le PSMV vise les secteurs où l’enjeu patrimonial est élevé. Il s’agit d’un document d’urbanisme qui croise conservation du patrimoine, usages urbains et évolution du tissu bâti. Le PSMV rend obligatoire l’intervention de l’Architecte des Bâtiments de France.

Le PSMV correspond au niveau de protection du patrimoine le plus encadré de la loi Malraux. Le code du patrimoine prévoit qu’un PSMV peut être établi sur tout ou partie d’un site patrimonial remarquable. Par exemple, lorsqu’un immeuble se situe dans un SPR couvert par un PSMV approuvé, les travaux de rénovation peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, à hauteur de 30 % des dépenses retenues dans la limite légale.

Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)

Le PVAP couvre les parties du site du patrimoine remarquable qui ne sont pas prises en compte par un PSMV. Le code du patrimoine indique qu’il s’agit aussi d’une servitude d’utilité publique, qui implique la réalisation d’un diagnostic patrimonial, d’un règlement et d’un document graphique. Lorsqu’un immeuble se situe dans le périmètre d’un SPR couvert par un PVAP approuvé, il peut bénéficier de la réduction Malraux, sans avoir recours à une déclaration d’utilité publique. Dans ce cas, le taux applicable à la réduction d’impôt est celui de droit commun du dispositif, c’est-à-dire 22 %.

Quant aux règles de protection du PVAP, elles soumettent les travaux à l’accord de l’ABF. L’éligibilité du bien doit toujours être appréciée à l’adresse exacte du bien.

Quartier ancien dégradé (QAD)

Les quartiers anciens dégradés ont bien fait partie du champ Malraux, mais ne sont plus éligibles depuis le 31 décembre 2024.

Pour une acquisition neuve au sens du projet d’investissement en 2026, il faut d’abord regarder les SPR avec PSMV ou PVAP approuvé, il n’est plus possible de se tourner vers le label quartier ancien dégradé.

Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU)

Le NPNRU est un programme encadré par l’ANRU, lancé en 2014. Il a pour objectif de transformer 447 quartiers prioritaires. Sur le plan urbain, c’est un cadre majeur du renouvellement du patrimoine. En revanche, sur le plan fiscal de la loi Malraux, les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé rattachés à cette logique ont eux aussi été intégrés dans un régime temporaire, et abrogé le 31 décembre 2024.

Il faut donc bien distinguer les deux sujets : un quartier peut relever du NPNRU sur le plan des politiques publiques, sans pour autant ouvrir un nouveau droit à la réduction Malraux en 2026. Pour un investisseur immobilier, cette distinction est importante. L’existence d’un projet ANRU ou d’un renouvellement urbain en cours ne suffit pas, à elle seule, à sécuriser l’éligibilité fiscale de la loi Malraux.

Rappel sur les critères d’éligibilité des biens immobiliers

La loi Malraux impose la réalisation de travaux bien précis. Le projet de rénovation doit porter sur la restauration complète du bien. Les travaux partiels ne sont pas éligibles au dispositif. Les immeubles concernés par la loi Malraux peuvent être des logements, d’anciens logements réaffectés à l’habitation, ou encore des locaux transformés en logements lorsque la demande d’autorisation a été déposée à compter du 1er janvier 2017.

Pour finir, la réduction d’impôt est calculée sur un montant de dépenses plafonné à 400 000 € sur quatre années consécutives. Son taux est de 22 % dans le régime de droit commun et de 30 % dans le cas des immeubles situés dans un SPR couvert par un PSMV approuvé. La part non imputée peut être reportée sur l’impôt sur le revenu sur trois ans.

Quelles sont les meilleures villes où investir ?

Pour choisir où investir avec la loi Malraux, il faut raisonner en deux temps. Commencer par vérifier qu’un immeuble se situe bien dans un SPR couvert par un PSMV ou un PVAP approuvé, puis analyser l’intérêt locatif et patrimonial de la ville. Autrement dit, avec la loi Malraux, la bonne question n’est pas seulement de savoir dans quelle ville investir, mais surtout dans quel périmètre protégé et pour quel usage locatif .

Un rapport gouvernemental publié en 2023 montre que les investissements effectués avec la loi Malraux se concentraient surtout dans la région Occitanie (33 %), dans la région Grand Est (17 %), dans la région Bourgogne-Franche-Comté (13 %), en Nouvelle-Aquitaine (12 %) et en Île-de-France (7 %). Ces régions sont celles où le dispositif a été le plus présent dans les données étudiées par le Gouvernement.

Les grandes métropoles comme Marseille ou Bordeaux, mais aussi des villes et bourgs patrimoniaux comme Angoulême ou Guérande font partie des villes les plus concernées par la loi Malraux. Pour un investisseur, les grandes villes patrimoniales offrent souvent plus de possibilités sur le marché locatif. À l’inverse, les villes plus petites peuvent présenter une rareté patrimoniale importante, mais sont parfois plus difficiles à exploiter en termes d’investissement immobilier locatif.

En pratique, les meilleures villes où investir en loi Malraux en 2026 sont donc celles qui cumulent plusieurs conditions : un centre ancien réellement couvert par un PSMV ou un PVAP approuvé, un projet compatible avec les prescriptions patrimoniales, une demande locative forte pour tenir l’engagement de neuf ans, et un prix d’acquisition cohérent au regard du coût global des travaux.