Comment articuler loi Malraux et déficit foncier ?

La réglementation est claire : les travaux éligibles à la réduction de la loi Malraux ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour déterminer les revenus fonciers. Cette interdiction vaut aussi pour la part des dépenses qui dépasserait le plafond Malraux : elle n’est pas récupérable en déficit foncier.

En revanche, une possibilité existe : il est possible de renoncer à la réduction Malraux et de traiter les travaux selon les règles de droit commun, lorsqu’ils sont effectivement déductibles. Dans ce cas, le déficit foncier éventuel s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

• En savoir plus sur la loi Malraux et sur le déficit foncier

Faut-il choisir la loi Malraux ou le déficit foncier en 2026 ?

Le premier intérêt du Malraux reste sa puissance sur une opération patrimoniale ciblée : la réduction atteint 22 % ou 30 % selon la localisation et le cadre patrimonial, sur une base de dépenses pouvant aller jusqu’à 400 000 € sur quatre ans pour les opérations engagées depuis 2017. La fraction non imputée peut être reportée sur l’impôt des trois années suivantes.

Deuxième avantage : la réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales pour les opérations concernées depuis l’imposition des revenus 2013. Un avantage important, dans un contexte où beaucoup d’autres dispositifs fiscaux restent enfermés dans le plafond général de 10 000 €.

De son côté, le déficit foncier conserve une logique plus souple sur des biens locatifs classiques : il permet de neutraliser une partie des revenus fonciers imposables, puis d’imputer jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, avec report du surplus sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’intérêt est donc différent : moins patrimonial, mais souvent plus lisible pour des immeubles ordinaires générant déjà des loyers.

En pratique, l’articulation la plus pertinente consiste souvent à utiliser la loi Malraux sur une opération patrimoniale éligible et le déficit foncier sur un autre actif locatif du portefeuille. À noter que la règle de non-cumul vise, en effet, le même logement et les mêmes dépenses. Elle n’interdit pas, par elle-même, d’avoir une stratégie Malraux sur un bien et une stratégie foncière classique sur un autre.

Pourquoi le déficit foncier est moins favorable en 2026 ?

En 2026, le déficit foncier reste un outil intéressant, mais il n’a plus le même impact fiscal qu’au cours des dernières années. Le plafond majoré d’imputation sur le revenu global à 21 400 €, mis en place de manière temporaire pour certains travaux de rénovation énergétique, ne s’appliquait en effet qu’aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025. Pour les nouveaux projets lancés en 2026, on revient donc au plafond classique de 10 700 € par an, sauf cas particuliers liés à des dépenses déjà engagées.

Concrètement, cela change la donne. Le déficit foncier reste efficace pour réduire des revenus fonciers et alléger une partie de l’imposition, mais son effet de levier est moins fort qu’au moment où le plafond renforcé pouvait encore être mobilisé. En 2026, il faut donc analyser plus finement la rentabilité fiscale réelle d’une opération, surtout lorsque les travaux sont importants.

Dans ce contexte, la loi Malraux retrouve encore plus de force dans certains arbitrages patrimoniaux. Elle conserve une importante réduction d’impôt, avec un régime exclu du plafonnement global des niches fiscales pour les opérations concernées. En 2026, la vraie question n’est donc plus seulement de comparer deux mécanismes fiscaux, mais d’identifier lequel offre le meilleur levier au bon moment, sur le bon type de bien.