Comment articuler loi Malraux et déficit foncier ?

La réglementation est claire : les travaux éligibles à la réduction de la loi Malraux ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour déterminer les revenus fonciers. Cette interdiction vaut aussi pour la part des dépenses qui dépasserait le plafond Malraux : elle n’est pas récupérable en déficit foncier.

En revanche, une possibilité existe : il est possible de renoncer à la réduction Malraux et de traiter les travaux selon les règles de droit commun, lorsqu’ils sont effectivement déductibles. Dans ce cas, le déficit foncier éventuel (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

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Faut-il choisir la loi Malraux ou le déficit foncier en 2026 ?

Le premier intérêt du Malraux reste sa puissance sur une opération patrimoniale ciblée : la réduction atteint 22 % ou 30 % selon la localisation et le cadre patrimonial, sur une base de dépenses pouvant aller jusqu’à 400 000 € sur quatre ans pour les opérations engagées depuis 2017. La fraction non imputée peut être reportée sur l’impôt des trois années suivantes.

Deuxième avantage : la réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales pour les opérations concernées depuis l’imposition des revenus 2013. Un avantage important, dans un contexte où beaucoup d’autres dispositifs fiscaux restent enfermés dans le plafond général de 10 000 €.

De son côté, le déficit foncier conserve une logique plus souple sur des biens locatifs classiques : il permet de neutraliser une partie des revenus fonciers imposables, puis d’imputer jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global (21 400 € en cas de rénovation énergétique d’une passoire thermique), avec report du surplus sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. L’intérêt est donc différent : moins patrimonial, mais souvent plus lisible pour des immeubles ordinaires générant déjà des loyers.

En pratique, l’articulation la plus pertinente consiste souvent à utiliser la loi Malraux sur une opération patrimoniale éligible et le déficit foncier sur un autre actif locatif du portefeuille. À noter que la règle de non-cumul vise, en effet, le même logement et les mêmes dépenses. Elle n’interdit pas, par elle-même, d’avoir une stratégie Malraux sur un bien et une stratégie foncière classique sur un autre.

Déficit foncier en 2026 : le plafond de 21 400 € prolongé jusqu’en 2027

Contrairement à ce qui était initialement prévu, le plafond majoré d’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’a pas pris fin au 31 décembre 2025. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) l’a prolongé pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.

Ce plafond de 21 400 € par an, au lieu de 10 700 €, est réservé aux travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement classé E, F ou G en classe A, B, C ou D, ce qui doit être justifié par un diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé avant et après les travaux. Pour les autres travaux, le plafond de droit commun de 10 700 € reste applicable.

Concrètement, le déficit foncier conserve donc en 2026 et 2027 un effet de levier important pour rénover des passoires thermiques. La loi Malraux reste de son côté pertinente pour les opérations patrimoniales situées en site patrimonial remarquable ou en quartier ancien, avec l’atout d’échapper au plafonnement global des niches fiscales. Le choix dépend donc du bien, de sa localisation et du profil fiscal de l’investisseur.

Et le nouveau statut du bailleur privé ?

La loi de finances pour 2026 a également créé un dispositif d’amortissement pour les bailleurs privés, dit « Jeanbrun ». Il concerne les logements neufs ou anciens acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loués nus en résidence principale pendant au moins 9 ans. Dans l’ancien, il suppose des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Attention : pour un logement ancien, ce dispositif n’est pas cumulable avec la réduction Malraux. Là encore, il faut choisir le régime le plus adapté à chaque bien.