Apport personnel : pourquoi est-il demandé ?

Les banques demandent souvent un apport personnel lorsqu’elles sont sollicitées pour une demande de prêt et ce, pour deux raisons :

• La réduction du risque. L’apport personnel permet à l’emprunteur de prendre une partie du risque financier lié à l’emprunt. En investissant ses propres fonds dans le projet, il démontre sa capacité à épargner et sa volonté de s’engager financièrement dans l’opération. Cela réduit le risque pour la banque, qui sera plus encline à accorder le prêt.
• La capacité de remboursement. L’apport personnel témoigne de la capacité de l’emprunteur à économiser et à gérer ses finances personnelles. En disposant d’une certaine somme d’argent à investir dans le projet, l’emprunteur montre qu’il a les moyens de rembourser le prêt. Cela augmente sa crédibilité et sa capacité à obtenir un prêt plus important.

L’apport personnel sert donc de garantie aux banques. Il représente environ 10 % du prix d’acquisition et sert principalement à couvrir les frais de notaire, d’agence et les autres dépenses annexes associées au projet immobilier.

• Tout savoir sur le prêt immobilier pour un investissement locatif

Les spécificités d’un investissement sans apport

En revanche, l’apport personnel n’est pas strictement obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. Il existe ce que l’on appelle le financement à 110 % par l’emprunt. Ici, les organismes prêteurs peuvent octroyer un crédit couvrant l’intégralité du coût d’un bien immobilier, y compris les frais divers, sans nécessité d’apport personnel de la part de l’emprunteur.

Ce type de financement dépend en revanche de plusieurs facteurs :

• La situation financière de l’emprunteur,
• Sa capacité de remboursement,
• Son historique de crédit,
• Les politiques et critères de prêt propres à chaque banque ou organisme prêteur.

À noter tout de même que les prêts à 110 % peuvent présenter des inconvénients. Sans apport personnel, l’emprunteur s’expose à un risque financier plus élevé. Il peut être plus difficile de faire face aux imprévus ou aux fluctuations du marché immobilier. De plus, les conditions de prêt (taux d’intérêt ou frais supplémentaires) peuvent être moins favorables dans ce type de prêt.

Les garanties et assurances

Lorsqu’un emprunteur souhaite obtenir un prêt immobilier sans apport, les banques peuvent demander des garanties supplémentaires. Cela peut, par exemple, induire l’hypothèque d’un bien immobilier existant ou le nantissement d’un bien meublé. Dans certains cas, il est également possible de recourir à une garantie personnelle en demandant à une ou plusieurs personnes de se porter caution.

De plus, lorsqu’un financement à 110 % par l’emprunt est sollicité, la banque examine de près les conditions de l’assurance emprunteur. L’objectif des banques est de s’assurer que le prêt immobilier sera remboursé, même en cas de sinistre. Ces garanties jouent donc un rôle déterminant. En plus des garanties de base (décès ou perte d’autonomie), les banques peuvent exiger des options supplémentaires, comme une couverture en cas d’invalidité, d’incapacité de travail ou de perte d’emploi.

Comment emprunter sans apport pour un investissement immobilier ?

Les banques sont donc en mesure de valider un prêt immobilier sans apport, à condition que l’acquéreur présente un dossier d’emprunt solide. Cette garantie exige de répondre à certains critères afin que cette demande soit recevable. L’objectif étant de gagner la confiance des organismes financiers.

Avoir des revenus stables

Avoir un emploi stable est la première case à cocher (un contrat à durée indéterminée hors période d’essai, au moins 6 mois d’ancienneté, etc.). À noter que les banques prennent en compte le « reste à vivre » des emprunteurs après l’acquittement des charges et crédits en cours (prêts immobiliers ou crédits à la consommation). La capacité à gérer ses finances et l’absence de découvert sont ainsi fortement appréciées par les banques.

Le fait de disposer d’autres placements financiers, comme une assurance-vie par exemple, peut rassurer les banques quant au sérieux financier et à la capacité d’épargne du demandeur. De plus, toutes ces conditions doivent être accompagnées d’un motif recevable permettant de justifier une demande de prêt à 110 %.

Construire un dossier d’emprunt solide

Sur le papier, l’investissement locatif semble souvent rentable. Or, lorsque l’on souhaite le financer par un emprunt sans apport, il est crucial de faire patte blanche et de démontrer la rentabilité du projet, ce qui implique de :

• Choisir un bien situé dans une zone où la demande est forte ou croissante ;
• Détailler toutes les charges liées à cet investissement (frais d’agence, taxe foncière, assurances, etc.) ;
• Calculer le rendement locatif du bien ;
• Selon le taux de rendement, démontrer la capacité d’autofinancement du projet ou le cas échéant, le taux d’effort mensuel pour compenser l’écart entre les loyers perçus et les mensualités du prêt.

Dans ce dernier cas, l’emprunteur doit s’assurer que son taux d’endettement ne dépasse pas 35 %.

Privilégier les investissements à haut rendement

L’immobilier à haut rendement fait référence à une catégorie de biens immobiliers dont le taux de rentabilité brute est égal ou supérieur à 10 %. Ces biens sont réputés pour générer des revenus élevés et offrir un cash-flow positif. L’objectif principal de ce type d’investissement est de maximiser les revenus tout en minimisant le coût d’achat et les charges associées. Contrairement à un investissement à long terme, l’approche ici est davantage axée sur le court terme. L’idée est d’utiliser le cash-flow positif généré par le bien pour réinvestir rapidement les fonds, tout en bénéficiant des avantages fiscaux associés.

L’immobilier à haut rendement est souvent considéré comme une stratégie active d’investissement, où l’accent est mis sur l’optimisation des revenus et la rotation rapide des investissements. Cela peut impliquer l’acquisition de biens à des prix avantageux, la recherche de locataires solvables et la gestion rigoureuse des charges pour maximiser les bénéfices. Cette stratégie est appréciée par les banques, mais nécessite d’autant plus de préparer un dossier solide et complet.

Les dispositifs de défiscalisation pour augmenter la rentabilité

Certains dispositifs fiscaux offrent la possibilité d’obtenir un crédit immobilier sans apport. Par ce biais, il est possible de financer une grande partie de son investissement et notamment grâce à la réduction d’impôt et les loyers encaissés. Parmi ces dispositifs se trouvent :

• Le dispositif Pinel et le dispositif Pinel Plus qui offrent jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt selon certains critères et une période d’engagement précise ;
• Le Pinel ancien qui s’adresse aux biens à réhabiliter et/ou à transformer en habitation ;
• Le statut LMNP qui encadre les locations meublées et propose jusqu’à 33 000 € de réduction d’impôt ;
• Le dispositif Girardin qui concerne l’investissement locatif en Outre-mer ;
• Le dispositif Denormandie qui est éligible pour certaines villes et concerne les biens anciens ;
• La loi Malraux qui s’adresse aux réhabilitations de biens situés dans un site patrimonial remarquable ;
• Le dispositif Monuments Historiques qui concerne les biens mis en location et classés Monuments Historiques.

Les mécanismes de défiscalisation sont nombreux et restent à ce jour un des meilleurs moyens de dégager du profit sur un investissement immobilier.