Souscrire un prêt immobilier pour un investissement locatif : avantages, astuces et banques

Les avantages de financer son investissement locatif par l’emprunt

L’emprunt bancaire revêt plusieurs avantages pour un investisseur. Tout d’abord, il peut espérer emprunter à un taux avantageux, ensuite, il n’a pas besoin de faire un effort d’épargne trop important pour devenir l’heureux propriétaire d’un bien. Aussi, l’investisseur peut tout à fait profiter de l’effet de levier. Autrement dit, financer son logement grâce au crédit, tout en préparant le financement de nouveaux biens immobiliers grâce au rendement du premier.

Lorsque le coût du crédit (intérêts et assurance) est inférieur au rendement du bien, l’emprunt est une solution intéressante pour financer votre investissement locatif. Il est également possible d’allonger la durée de l’emprunt pour réduire le montant des mensualités, dans la limite de 25 ans fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Un autre avantage du crédit immobilier est de pouvoir en déduire les intérêts. En location vide, ils sont déductibles de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel (au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % couvre déjà l’ensemble des charges). Avec le statut LMNP, ils sont déductibles des revenus locatifs au régime réel ; au micro-BIC, ils sont déjà pris en compte dans l’abattement forfaitaire.

• Tout savoir sur le financement de l’investissement locatif

Quelles astuces pour maximiser son prêt locatif ?

Pour mener à bien un investissement locatif, un emprunteur se doit d’étudier son projet dans les moindres recoins. Quelques astuces peuvent vous permettre de partir sur de bons rails et maximiser votre prêt locatif, sans quoi, votre projet pourrait devenir un véritable fardeau pour vous. Tour d’horizon.

• En savoir plus sur comment optimiser sa capacité d’emprunt

Préparer son dossier (capacité d’emprunt, échéances, etc.)

Tout d’abord, il convient de préparer votre dossier au mieux en évaluant votre capacité d’endettement et d’acquisition. La banque va se baser sur cette capacité d’endettement pour vous accorder le prêt, ou pas. Vous devez tenir compte de vos charges, dépenses et crédits déjà en cours. Le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Autrement dit, vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % au maximum de leurs nouveaux crédits immobiliers chaque trimestre, en priorité au profit des acquéreurs de leur résidence principale. Ce montant dépend également de votre apport ou de si vous effectuez un prêt immobilier sans apport. N’oubliez pas qu’un emprunt permet de déduire vos intérêts, selon le type de location (vide ou meublée) et le régime fiscal choisi, comme expliqué ci-dessus.

La durée d’emprunt est également un facteur déterminant pour maximiser votre prêt locatif. Il convient de trouver le bon équilibre. Une durée de remboursement plus courte permet de bénéficier de taux d’intérêt plus intéressants, au risque de fragiliser l’équilibre de vos comptes. Il faut peser le pour et le contre et déterminer le rendement souhaité. En optant pour une durée de remboursement plus longue, vous réduisez vos mensualités et augmentez votre capacité d’emprunt, mais le coût total du crédit est plus élevé. La durée est toutefois plafonnée à 25 ans par le HCSF (27 ans en cas de différé d’amortissement, par exemple lors d’un achat sur plan ou avec travaux).

Enfin, sachez que le taux d’intérêt du prêt pour un investissement locatif est généralement plus élevé que pour l’achat d’une résidence principale. Toutefois, l’emprunteur peut toujours demander à renégocier le taux avec sa banque. Alors, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour obtenir la meilleure offre : comparez notamment le type de taux (fixe ou révisable) et les options de modulation ou de report des mensualités, qui peuvent vous aider à maximiser votre prêt locatif.

• En savoir plus sur comment renégocier son crédit immobilier

Optimiser son investissement par l’intermédiaire d’un courtier

Optimiser son investissement seul, cela peut être la solution. Mais sachez que certains professionnels du secteur peuvent s’occuper de tout à votre place, c’est le cas du courtier de prêt. Ce professionnel accompagne ses clients dans la recherche de leur financement, de leur assurance de prêt et d’autres solutions financières. Le client bénéficie de son expertise tout au long de l’opération, jusqu’à la signature chez le notaire. Le courtier constitue un dossier de financement optimisé et utilise son réseau de partenaires bancaires pour négocier le crédit le plus avantageux en fonction du profil du client. L’accompagnement du courtier permet une prise en charge efficace de la demande de financement immobilier et allège nettement les aléas administratifs liés au dossier.

• Tout savoir sur le rôle du courtier en immobilier

Renégocier son assurance de prêt

Depuis le 1er septembre 2022 et le deuxième volet de la loi Lemoine, chaque emprunteur peut faire jouer la concurrence et changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais, à condition que le nouveau contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque. Si les tarifs sont plus attractifs ailleurs, rien ne l’empêche de trouver un meilleur contrat. Il n’est plus nécessaire d’attendre la date d’anniversaire de votre contrat d’assurance emprunteur pour en changer. Pour un même niveau de couverture, l’économie peut atteindre plusieurs centaines d’euros sur une année. De quoi faire diminuer drastiquement le coût de votre crédit immobilier. Changer d’assurance de prêt, c’est aussi une astuce pour modifier les garanties inscrites dans votre contrat et ajuster ce contrat en fonction de votre situation à l’instant T. Votre situation de santé a peut-être favorablement évolué depuis la souscription de votre contrat ? C’est le moment d’opérer les ajustements nécessaires. Tous ces petits détails peuvent vous permettre de faire de belles économies.

Quelles sont les meilleures banques pour un crédit immobilier locatif ?

Existe-t-il une « meilleure banque » pour son crédit immobilier locatif ? Difficile à dire. Chaque établissement définit une politique propre, en fonction de ses objectifs et de ses cibles. Les conditions proposées par une banque peuvent varier d’un mois à l’autre, il est donc assez délicat de vous diriger vers une en particulier. Les établissements bancaires doivent également respecter de nombreuses précautions, notamment en termes de solvabilité de ses clients. Une caractéristique valable pour n’importe quel établissement de crédit. Pour faire votre choix, vous pouvez vous débrouiller par vous-même mais cela nécessite du temps et de l’énergie pour comparer les différentes offres. Autre possibilité, faire appel à un courtier.

Historiquement, certains établissements étaient spécialisés dans le crédit immobilier, comme le Crédit Foncier ou le Crédit Immobilier de France. Toutefois, ils n’accordent plus de nouveaux prêts : depuis le 1^er avril 2019, les crédits aux particuliers du Crédit Foncier sont distribués par les Banques Populaires et les Caisses d’Epargne, et le Crédit Immobilier de France est en gestion extinctive depuis 2013.

Les grandes banques nationales sont tout à fait adaptées à un dossier de crédit pour financer un investissement locatif, comme :

• la BNP Paribas
• le Crédit Agricole
• le CIC
• LCL
• la Société Générale
• la Caisse d’Epargne
• CCF (ex-HSBC France)

Mais n’oubliez pas les banques en ligne comme BoursoBank (ex-Boursorama) ou Fortuneo qui diversifient leur offre et proposent un service de plus en plus qualitatif. Tout dépend de votre confiance envers les différents types d’établissements cités et les offres pratiquées à l’instant T. Il est très difficile de prévoir quelle banque sera la plus adaptée à votre projet.