Investir en Loi Malraux 2026 : avantages, conditions et villes où investir

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration complète d’un bien ancien situé dans un secteur patrimonial protégé. En contrepartie, le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, dans les 12 mois suivant la fin des travaux et pendant 9 ans.

Les raisons d’investir avec la loi Malraux en 2026

En 2026, la loi Malraux reste un dispositif particulièrement attractif pour les investisseurs qui souhaitent réduire fortement leur pression fiscale tout en se constituant un patrimoine immobilier de caractère. Son principal atout est son niveau d’avantage fiscal : elle ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux éligibles, retenus dans la limite de 400 000 € sur 4 années consécutives, soit jusqu’à120 000 € de réduction d’impôt au total.

À noter que l’avantage fiscal Malraux est exclu du plafond global des niches fiscales de 10 000 €.

C’est aussi un levier intéressant pour les contribuables qui recherchent un dispositif capable d’absorber une fiscalité élevée sur plusieurs exercices. La réduction d’impôt est accordée l’année du paiement des dépenses et, lorsque son montant excède l’impôt dû, le solde peut être imputé sur les 3 années suivantes. Cette mécanique renforce la lisibilité du montage et permet d’envisager des opérations patrimoniales d’envergure avec une vraie visibilité fiscale.

Autre argument commercial fort : la loi Malraux ne se limite pas à une logique de défiscalisation. Elle cible des immeubles anciens situés dans des secteurs patrimoniaux protégés, ce qui permet d’investir sur des actifs à forte identité architecturale, souvent mieux différenciés que l’immobilier résidentiel standard. Pour un investisseur, cela signifie la possibilité d’associer avantage fiscal, emplacement patrimonial et potentiel de valorisation à long terme dans un cadre juridique structuré.

Enfin, la loi Malraux séduit par son positionnement patrimonial haut de gamme : elle s’adresse à des investisseurs prêts à s’engager dans une logique de restauration complète, avec en contrepartie un actif rare, valorisant et destiné à la location nue pendant 9 ans. Elle constitue ainsi une solution pertinente pour ceux qui veulent donner plus de sens à leur fiscalité en la convertissant en un investissement tangible, inscrit dans la durée.

Loi Malraux : historique du dispositif

Côté historique, la loi Malraux a été instaurée en 1962 par André Malraux pour parfaire la législation sur la protection du patrimoine historique. Le premier secteur sauvegardé voit le jour à Sarlat en Dordogne. Pour les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2009, les travaux donnaient la possibilité de déduire de ses revenus le montant des sommes décaissées. Depuis 2009, la loi Malraux débouche sur une réduction d’impôt. Depuis 2017, sachez que les anciens locaux professionnels ou commerciaux transformés en logements sont éligibles à la loi Malraux. Ce qui n’était pas le cas avant cette date.

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Les avantages du dispositif

Le dispositif de défiscalisation Malraux présente plusieurs avantages, notamment fiscaux. Il constitue également une opportunité de préserver le patrimoine national à travers la rénovation de bâtisses de caractère.

Une réduction d’impôt jusqu’à 30 %

C’est l’outil le plus intéressant en matière de défiscalisation. La loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des dépenses éligibles, retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. Le taux de 30 % s’applique notamment aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Dans les autres cas éligibles en site patrimonial remarquable, le taux est de 22 %. La réduction s’impute l’année du paiement des dépenses et, lorsque son montant excède l’impôt dû, le solde peut être reporté sur les trois années suivantes.

Autre atout important : pour les opérations concernées, l’avantage fiscal Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales prévu à l’article 200-0 A du CGI. Cela en fait un outil particulièrement recherché par les contribuables fortement imposés.

Préserver le patrimoine

La loi Malraux permet d’investir dans des immeubles implantés dans des secteurs à forte valeur historique, architecturale ou paysagère. Depuis la loi du 7 juillet 2016, les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural) et AVAP (Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) ont été regroupés dans un cadre unique : celui des sites patrimoniaux remarquables (SPR). Le dispositif s’inscrit donc dans une logique de préservation et de mise en valeur du patrimoine bâti, tout en favorisant la remise sur le marché de logements anciens restaurés.

Cumuler la loi Malraux et le déficit foncier

La loi Malraux et le déficit foncier ne se cumulent pas sur une même dépense. Lorsqu’un contribuable bénéficie de la réduction d’impôt Malraux, les dépenses correspondantes ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers. En revanche, il peut, selon la situation, choisir de ne pas recourir à la réduction Malraux et appliquer les règles de droit commun du déficit foncier aux dépenses déductibles.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Malraux ?

Le dispositif de défiscalisation Malraux répond à des conditions d’éligibilité strictes concernant le bien immobilier en lui-même, les travaux à réaliser, ainsi que la mise en location du bien. Les voici :

Les conditions liées au bien immobilier

Pour entrer dans les clous du dispositif de défiscalisation Malraux, un bien immobilier doit respecter plusieurs conditions. Être un immeuble bâti, être un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable, en pratique dans un SPR couvert par un PSMV, un PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine), ou, à défaut, dans le cadre d’une DUP (déclaration d’utilité publique). Aussi, il doit être mis en location dans les 12 mois suivant la date de fin des travaux et être loué nu au moins pendant 9 ans.

Les obligations relatives aux travaux

La loi Malraux suppose une restauration complète de l’immeuble : de simples travaux partiels ne suffisent pas. Les dépenses prises en compte peuvent inclure, outre les travaux eux-mêmes, certaines charges foncières, les frais liés à une AFU (association foncière urbaine de restauration) de restauration et l’ensemble des travaux imposés ou autorisés dans le cadre du PSMV, du PVAP ou, selon les cas, d’une DUP. Les travaux doivent respecter les autorisations d’urbanisme applicables et, dans un site patrimonial remarquable, le permis de construire ou la déclaration préalable ne peut être délivré qu’après accord de l’ABF (Architecte des bâtiments de France).

La location du bien

Pour être éligible à la loi Malraux, un bien doit répondre à trois critères principaux :

• Être loué nu à titre de résidence principale pendant au mois 9 ans ;
• Être loué dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation ;
• Être loué à une personne qui ne fait pas partie de la famille du propriétaire (un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant).

Les zones et villes où investir

Le dispositif Malraux s’applique aujourd’hui principalement aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable. Depuis la loi LCAP de 2016, les anciens dispositifs tels que les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AVAP ont été regroupés sous ce cadre unique. En pratique, l’éligibilité repose désormais sur la situation du bien dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ou, à défaut, dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique.

Concernant le lieu d’investissement en loi Malraux, les sites patrimoniaux touristiques présentent régulièrement l’avantage de se situer en centre-ville, avec du charme et de la pierre ancienne. Attention tout de même à la vacance locative. Il est aussi important de se renseigner sur l’offre de transports en commun dans la zone souhaitée. Plusieurs villes se prêtent parfaitement à l’investissement en Malraux, notamment grâce à certains quartiers préservés, au charme de l’ancien, aux atouts culturels, patrimoniaux, artistiques, ainsi qu’à une offre de transports complète et à une demande locative en forte hausse. Voici notre top 6 des villes dans lesquelles investir en loi Malraux peut s’avérer payant :

• Bordeaux ;
• Avignon ;
• Besançon ;
• Tours ;
• Lyon ;
• Versailles.