Présentation de la loi Pinel

Présenté par Manuel Valls, ancien Premier ministre et Sylvia Pinel, ex-ministre du Logement, le dispositif Pinel était en vigueur depuis le 1er janvier 2015, en remplacement de la loi Duflot, qui remplaçait elle-même la loi Scellier. Ce dispositif de défiscalisation immobilière s’adressait à toutes personnes désirant investir dans un logement neuf et ce, même sans apport.

Initialement pensé pour répondre aux problématiques de la période 2014-2017, le dispositif Pinel a été reconduit une première fois au 31 décembre 2021, en conservant ses avantages et conditions. La loi de finances de 2023 a accompagné sa deuxième reconduction jusqu’au 31 décembre 2024. Cette fois, des modifications ont été apportées et notamment sur ses taux de réduction d’impôt. En 2023, ceux-ci s’élevaient désormais à :

• 10,5 % pour un engagement sur 6 ans, soit une réduction maximum de 2 625 € par an,
• 15 % pour un engagement sur 9 ans, soit une réduction maximum de 3 750 € par an,
• 17,5 % pour un engagement sur 12 ans, soit une réduction maximum de 4 375 € par an.

Les nouveautés à partir de 2023

Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, les modalités du dispositif Pinel avaient évolué. Ces modifications avaient été introduites par la dernière loi de finances, qui avait revu à la baisse le taux de réduction d’impôt pour les années 2023 et 2024 et instauré un nouveau dispositif, le Pinel Plus.

La diminution de la réduction d’impôt en 2023 et 2024

Le montant de la réduction d’impôt accordée aux investisseurs immobiliers participant au programme Pinel a été réduit pour 2023 et 2024, comme suit :

Durée d’engagement	2022	2023	2024
6 ans	12 %	10,5 %	9 %
9 ans	18 %	15 %	12 %
12 ans	21 %	17,5 %	14 %

En revanche, en respectant les conditions du nouveau dispositif, Pinel Plus, les investisseurs avaient désormais la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt plus élevée, pouvant atteindre jusqu’à 63 000 € sur une période de 12 ans.

Le Pinel Plus (Pinel+) : un nouveau dispositif complémentaire

Le dispositif Pinel, qu’il soit classique ou Pinel plus, était soumis à des conditions précises :

• Le bien immobilier devait être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
• Le loyer appliqué et les revenus du locataire étaient plafonnés pour rendre le logement accessible.
• Le bien devait respecter un niveau global minimal de performance énergétique.
• Le logement devait être construit dans une zone où il y avait un déséquilibre entre l’offre et la demande immobilière.
• La durée initiale de location était de 6 ou 9 ans, mais pouvait être prolongée jusqu’à 12 ans, avec une réduction fiscale croissante au fil des ans.

La différence entre Pinel classique et Pinel+ résidait dans le traitement fiscal des deux dispositifs. Dans le cas du Pinel classique, les avantages fiscaux étaient dégressifs depuis le 1er janvier 2023. En revanche, le dispositif Pinel Plus permettait de maintenir les avantages fiscaux en 2023 et 2024.

De plus, deux autres critères venaient conditionner l’obtention du Pinel+ :

• Les logements devaient être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
• Ils devaient également respecter un niveau élevé de qualité en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.

La liste des quartiers prioritaires éligibles était disponible sur le site de l’Agence nationale de la cohésion des territoires.

Le dispositif complémentaire Pinel Plus offrait différentes possibilités de réduction d’impôt en fonction de la durée d’engagement de location :

• Pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt était de 12 %.
• Pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt était de 18 %.
• Enfin, pour un engagement de 12 ans, la réduction d’impôt atteignait 21 %.

Les avantages du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel offrait de nombreux avantages aux investisseurs, des avantages fiscaux, mais aussi des avantages plus personnels.

Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt

Comme nous l’avons vu, le principal atout de la loi Pinel résidait dans sa réduction d’impôt, qui pouvait atteindre jusqu’à 12 %, 18 % ou 21 % avec le dispositif Pinel Plus et jusqu’à 10,5 %, 15 % ou 17,5 % avec le dispositif Pinel classique. Le taux de réduction d’impôt était ainsi déterminé selon la durée de l’engagement de location choisie, soit 6, 9 ou 12 ans.

Devenir propriétaire et construire un patrimoine

Investir dans l’immobilier vous permettait de constituer un patrimoine solide et durable, qui tendait à prendre de la valeur avec le temps. En optant pour le dispositif de défiscalisation Pinel, vous bénéficiiez d’avantages immédiats, mais également d’avantages à plus long terme. En effet, la revente d’un bien immobilier pouvait générer une plus-value intéressante. C’était donc un investissement qui offrait des opportunités tant sur le court terme que sur le long terme.

Louer à un proche

Il était parfaitement possible de louer un appartement acquis sous la loi Pinel à un membre de votre famille, à condition de respecter les critères définis par le dispositif.

Vous deviez veiller à respecter les plafonds de revenus fixés par la loi, qui dépendaient de la zone géographique où se trouvait votre logement et des revenus de l’année N-2.

Cependant, dès lors que le membre de votre famille n’était pas inclus dans votre foyer fiscal et que ses revenus de l’année N-2 ne dépassaient pas le plafond fixé par zone et par nombre de personnes dans le foyer, vous étiez autorisé à le loger dans votre bien Pinel, même s’il s’agissait de l’un de vos enfants ou de l’un de vos parents.

Les plafonds à respecter

Pour permettre aux foyers modestes d’accéder facilement aux logements Pinel, les propriétaires devaient se conformer à des limites de ressources et de loyers. Ainsi, deux plafonds avaient été établis par le législateur.

Les plafonds de loyer du dispositif en 2026

Le plafond de loyer visait principalement à prévenir une hausse excessive des loyers. Voici les montants à ne pas dépasser pour être éligible au Pinel :

Zones du bien	A bis	A	B1	B2
Prix du loyer au m²	19,71 €	14,64 €	11,80 €	10,26 €

Les plafonds de ressources Pinel en 2026

Comme pour les loyers, les ressources des locataires étaient également plafonnées en fonction de la localisation géographique du bien. Pour déterminer l’éligibilité d’une personne à la location d’un bien Pinel, le propriétaire se référait à ses revenus fiscaux de référence de l’année N-2, voire N-1 si ces derniers étaient plus favorables.

Composition du foyer locataire	Lieu de situation du logement
	Zone A bis (en €)	Reste de la zone A (en €)	Zone B1 (en €)	Zone B2 (en €)
Personne seule	44 344 €	44 344 €	36 144 €	32 530 €
Couple	66 276 €	66 276 €	48 268 €	43 439 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	86 878 €	79 666 €	58 043 €	52 239 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	103 727 €	95 427 €	70 073 €	63 066 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	123 415 €	112 968 €	82 432 €	74 189 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	138 874 €	127 122 €	92 900 €	83 611 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 15 471 €	+ 14 164 €	+ 10 364 €	+ 9 325 €

Les conditions d’investissement

En optant pour le dispositif Pinel, l’investisseur devait se conformer à certaines exigences :

• Il devait être un contribuable français ou domicilié fiscalement en France. Les non-résidents ne pouvaient pas profiter de cette mesure fiscale.
• Son acquisition devait concerner un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) répondant aux normes énergétiques en vigueur, comme les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020.
• L’investisseur devait respecter les délais légaux d’achèvement des travaux pour les biens en VEFA, ainsi que les délais de mise en location.
• Avant de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, l’investisseur devait signer un engagement de location avec le locataire.

Plafonds pour investir en Pinel

Le dispositif Pinel encadrait également le montant total de l’investissement et le nombre de logements éligible. En effet :

• Pour bénéficier du dispositif Pinel, le montant maximal d’investissement par logement était de 300 000 €. Cela signifiait que le coût d’achat de chaque logement ne devait pas dépasser cette somme.
• L’investisseur était également limité à l’acquisition de deux logements maximum par an via ce dispositif.
• Il était également soumis à un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable pour chaque logement.

Les zones éligibles au dispositif Pinel

Initialement créée en 2003 dans le cadre du dispositif Robien et révisée pour la dernière fois en 2014, la classification par zone dans le dispositif Pinel était déterminée par le niveau de tension du marché immobilier local, qui prenait en compte des critères comme les loyers, l’évolution démographique et les prix pratiqués. Ce zonage était également utilisé pour d’autres dispositifs.

La mesure de la tension d’un marché immobilier reposait sur l’évaluation de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements disponibles. La France était divisée en cinq zones, allant de la plus tendue à la moins tendue : A bis, A, B1, B2 et C. Lorsqu’un investisseur envisageait d’investir dans un bien immobilier en utilisant le dispositif Pinel, il était essentiel de s’assurer que le bien était situé dans une zone éligible, c’est-à-dire les zones A bis, A et B1.

Voici le détail de ces zones éligibles à la loi Pinel :

• Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), ainsi que certaines villes où le marché immobilier était très tendu et les loyers élevés.
• Zone A : autres communes de la grande couronne parisienne, quelques grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Lille, Bordeaux, Montpellier, Nantes, Nice, Toulouse) et certaines zones frontalières où le marché immobilier était également tendu.
• Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes de la petite couronne parisienne et quelques autres zones où le marché immobilier présentait une certaine tension.