La loi Scellier : fonctionnement, conditions et successeur de l’ancien dispositif
La loi Scellier, du nom de l’ancien député François Scellier, est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a permis aux investisseurs particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur l’acquisition d’un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (avec une période de transition jusqu’au 31 mars 2013). Bien que le dispositif ne soit plus accessible aux nouveaux investisseurs depuis plus de dix ans, certains contribuables continuent à bénéficier de leur avantage fiscal pour les baux toujours en cours. La loi Scellier a été remplacée successivement par la loi Duflot (2013), la loi Pinel (2014-2024) et, depuis 2026, par le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun).
Sommaire
En quoi consistait la loi Scellier ?
La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation qui concerne les contribuables ayant réalisé un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans les zones A, A bis, B et C. Même si le dispositif a pris fin en 2012, il s’est appliqué aux logements acquis jusqu’au 31 mars 2013.
La loi Scellier permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions, imposées par la loi et relatives au bien concerné. La loi Scellier a été remplacée par la loi Duflot entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, puis par la loi Pinel depuis le 1er septembre 2014. Quelques évolutions et assouplissements sont à noter.
- En savoir plus sur la défiscalisation immobilière
Le Scellier intermédiaire
Le volet Scellier intermédiaire offrait une réduction d’impôt majorée en contrepartie de conditions plus strictes : plafonds de loyer et de ressources plus serrés que dans le Scellier classique, et impossibilité de louer à un ascendant ou descendant, même hors du foyer fiscal. En contrepartie, l’investisseur bénéficiait :
- De la réduction d’impôt Scellier de base (25 %, 22 % ou 13 % selon l’année et le label énergétique),
- D’une déduction spécifique de 30 % sur les revenus fonciers,
- D’un complément de réduction d’impôt de 2 % par an au-delà de l’engagement initial de 9 ans, en cas de prorogation de la location dans le secteur intermédiaire (jusqu’à deux périodes triennales successives, soit + 12 % maximum).
Important
Attention, un bien en loi Scellier intermédiaire doit également répondre aux conditions exigées dans le cadre de la loi Scellier classique (durée de location et conditions d’achat notamment).
Les avantages du dispositif
Le taux de la réduction d’impôt Scellier a évolué chaque année selon la qualité énergétique du logement :
| Année d’acquisition | Logement BBC (Bâtiment Basse Consommation) | Logement non BBC |
|---|---|---|
| 2009 – 2010 | 25 % | 25 % |
| 2011 | 22 % | 13 % |
| 2012 | 13 % | Non éligible |
La réduction d’impôt s’appliquait sur le prix d’acquisition du bien, dans la limite de 300 000 € par an, et était répartie par parts égales sur 9 ans. Pour les acquisitions réalisées en Outre-mer, la réduction d’impôt pouvait atteindre 40 % dans le cadre du Scellier DOM, soumis à des conditions spécifiques.
À SAVOIR
Principe du « taux acquis » : le taux applicable au bien était figé au moment de la réservation (signature du contrat de réservation ou de l’acte authentique selon le calendrier prévu par la loi). Ainsi, un investisseur ayant signé en 2010 conservait le taux de 25 % même si son acte authentique était postérieur, sous réserve des délais légaux.
Les conditions à respecter pour investir en Scellier
Pour espérer bénéficier de l’avantage fiscal lié à la loi Scellier, un investisseur devait répondre à des conditions précises.
- Le logement devait être acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
- Le logement devait être neuf ou en l’état futur d’achèvement au moment de l’achat ;
- Le logement devait être situé en zone éligible (A, A bis, B1, B2 et C jusqu’en 2010 ; les acquisitions en zone C ont ensuite été restreintes par agrément, puis exclues à partir du 1er janvier 2012) ;
- Le logement devait être loué nu à usage de résidence principale, dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition ;
- Le logement devait être loué pendant au moins 9 ans ;
- Le locataire ne pouvait pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire ;
- Le logement devait être loué dans les 12 mois suivant la date d’achèvement ou d’achat du bien ;
- Le loyer appliqué devait respecter les plafonds en vigueur ;
- Le locataire ne devait pas être membre du foyer fiscal du propriétaire (et, dans le Scellier intermédiaire, ne pouvait être ni ascendant ni descendant, même hors foyer fiscal) ;
- Pour les acquisitions à partir de 2010, le logement devait respecter une performance énergétique minimale (RT 2005, puis BBC à partir de 2011 pour conserver le taux plein).
Les plafonds de ressources et de loyer
Découvrez les plafonds de ressources pour bénéficier du volet intermédiaire de la loi Scellier :
| SITUATION GÉOGRAPHIQUE / COMPOSITION DU FOYER FISCAL | ZONE A ET A BIS | ZONE B1 | ZONE B2 | ZONE C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 55 647 € | 41 336 € | 37 890 € | 37 632 € |
| Couple soumis à l’imposition commune | 83 166 € | 60 700 € | 55 642 € | 50 581 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 99 969 € | 72 666 € | 66 613 € | 60 556 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 119 746 € | 87 941 € | 80 616 € | 73 287 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 141 759 € | 103 217 € | 94 618 € | 86 013 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 159 516 € | 116 431 € | 106 728 € | 97 025 € |
| Majoration pour personne à charge à partir de la 5e | + 17 780 € | + 13 225 € | + 12 124 € | + 11 021 € |
Voici les plafonds de loyer appliqués dans le cadre de la loi Scellier en fonction de la date d’achat du bien et de sa zone géographique :
Investissement réalisé avant le 31 décembre 2010 :
| Zones | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|
| Secteur libre | 26,81 € | 18,64 € | 15,25 € |
| Secteur intermédiaire | 21,45 € | 14,91 € | 12,20 € |
Investissement réalisé depuis le 1er janvier 2011 :
| Zones | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Secteur libre | 26,65 € | 19,76 € | 15,93 € | 13,01 € | 9,05 € |
| Secteur intermédiaire | 21,32 € | 15,81 € | 12,74 € | 13,01 € | 7,24 € |
Plafonds à respecter pour les baux conclus ou renouvelés en 2025.
Quel successeur à la loi Scellier ?
Depuis sa fin en 2012-2013, la loi Scellier a été remplacée par une succession de dispositifs poursuivant le même objectif : soutenir l’investissement locatif privé en zones tendues.
La loi Duflot (2013-2014)
Du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, la loi Duflot (article 199 novovicies du CGI) a pris le relais. Elle a ouvert droit à une réduction d’impôt de 18 % du prix d’acquisition (dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m²), répartie sur 9 ans, en contrepartie d’un engagement de location nue à loyer plafonné dans une zone tendue (A, A bis, B1).
La loi Pinel (2014-2024)
La loi Pinel a pris le relais à compter du 1er septembre 2014 et a été reconduite jusqu’au 31 décembre 2024, date à laquelle elle a définitivement pris fin. Elle proposait une réduction d’impôt graduée selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans), avec un complément Pinel+ maintenant les taux pleins en 2023 et 2024 pour les logements à haute qualité énergétique.
- En savoir plus sur la loi Pinel
Le statut du bailleur privé
Depuis le 21 février 2026, l’investissement locatif neuf bénéficie d’un nouveau cadre fiscal : le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Contrairement aux dispositifs Scellier, Duflot et Pinel, qui reposaient sur une réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun fonctionne par amortissement déductible des revenus fonciers : jusqu’à 80 % du prix d’acquisition amortissables à un taux annuel de 3 % à 5,5 %, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné. Le dispositif est applicable partout en France pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
- Tout savoir sur le statut du bailleur privé