Les meilleurs investissements dans l’immobilier locatif à privilégier

Faut-il acquérir un bien neuf ou dans l’ancien ?

Pendant longtemps, les investisseurs ont préféré le neuf pour ses frais de notaire réduits, ses faibles charges d’entretien et sa conformité à la norme environnementale RE2020. Après plusieurs années difficiles, marquées par la fin du Pinel en 2024 et la hausse des taux, les conditions de crédit se sont stabilisées : selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers était de 3,30 % en juillet 2026. Le neuf retrouve aussi un avantage fiscal avec le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026. L’ancien reste attractif, en particulier pour les logements à rénover. Depuis la loi Climat et résilience, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, et ce sera le cas des logements F en 2028 puis E en 2034. Ce calendrier pousse les propriétaires à vendre ou à rénover. Acheter un bien à rénover permet souvent de négocier le prix et de profiter du Denormandie, du déficit foncier ou du volet « ancien » du statut du bailleur privé.

Le boom des locations saisonnières et d’Airbnb

Ces dernières années, les logements saisonniers ont fleuri sur l’hexagone et plus particulièrement dans les régions touristiques. Les secteurs côtiers ne désemplissent pas et le format flexible des plateformes locatives comme Airbnb séduisent une majorité de vacanciers. Acheter un logement saisonnier pour le louer durant les périodes fortes de l’année est une opération très rentable pour les investisseurs locatifs. Les villes à forte affluence sur le secteur Méditerranéen, la côte Atlantique, en Bretagne ou encore dans les grandes métropoles, promettent un retour sur investissement dès la première saison. Investir dans l’ancien pour faire du Airbnb permet également d’éviter le risque de vacance locative puisque la demande est très forte. 

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la fiscalité et les règles de la location de courte durée sont plus strictes. Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC ne s’applique que jusqu’à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Pour un meublé classé, l’abattement est de 50 %. Tous les meublés de tourisme doivent être enregistrés, et un niveau minimal de performance énergétique est exigé : il se renforce progressivement jusqu’à la classe D du DPE en 2034. Les communes peuvent aussi limiter à 90 jours par an la location de la résidence principale et encadrer le nombre de meublés de tourisme. Avant d’investir, vérifiez les règles de la commune visée.

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Les dispositifs de défiscalisation pour maximiser votre rendement

Depuis la fin du Pinel, la loi de finances pour 2026 a créé un nouveau dispositif ouvert au neuf comme à l’ancien, le statut du bailleur privé. D’autres dispositifs restent disponibles dans l’ancien pour réduire l’impôt sur les revenus locatifs.

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Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)

Créé par la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif « Relance logement » ou « Jeanbrun », remplace la logique de réduction d’impôt par un amortissement. Il permet de déduire chaque année des revenus fonciers une partie du prix d’acquisition, dans la limite de 80 % de ce prix. Le taux annuel est de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf (logement situé dans un immeuble collectif) et de 3 % à 4 % dans l’ancien, selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social.

Dans l’ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’achat et le logement doit atteindre la classe A ou B du DPE après travaux. Le montant déduit est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, et peut aller jusqu’à 12 000 € pour la location très sociale. Pour en bénéficier, il faut acheter entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, louer le logement nu pendant au moins 9 ans et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Il faut aussi être imposé au régime réel. Le dispositif ne se cumule pas avec le Denormandie ni avec la loi Malraux.

La loi Denormandie

Également dédiée aux investisseurs de biens à rénover, la loi Denormandie permet de défiscaliser à 12 %, 18 % ou 21 % pour un montant d’investissement plafonné à 300 000 €. L’engament locatif sur 6, 9 ou 12 ans permet d’augmenter son taux de défiscalisation et d’accroitre son optimisation fiscale. Le bailleur en Denormandie devra respecter le plafonnement des loyers et des revenus des candidats à la location pour bénéficier du dispositif de défiscalisation dans l’ancien. La rénovation du logement doit représenter 25 % du coût total du projet d’achat. 

Le déficit foncier

Le propriétaire qui loue un logement nu au régime réel peut déduire de ses revenus fonciers certaines charges, comme les travaux, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière. S’il en résulte un déficit, celui-ci s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt. Le reste est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce plafond est doublé, à 21 400 €, pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G du DPE à une classe A à D. La loi de finances pour 2026 a prolongé cette mesure : elle s’applique aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Le logement doit ensuite rester loué nu pendant au moins trois ans.

Le statut LMNP ou LMP

Les statuts LMNP et LMP s’appliquent à la location meublée et dépendent notamment du niveau de recettes du foyer fiscal. Une activité de location meublée est considérée comme professionnelle lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € et ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. À défaut, l’activité relève en principe du statut LMNP. Le seuil de 23 000 € ne suffit donc pas, à lui seul, à rendre le statut LMP automatique.

Pour les meublés loués à l’année, le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes (seuil porté à 83 600 € en 2026) et donne droit à un abattement forfaitaire de 50 %. Au régime réel, le loueur peut amortir le bien. Mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025. Cette règle ne s’applique pas à certaines résidences de services (étudiants, seniors, Ehpad). Cette nouvelle règle réduit l’intérêt fiscal du LMNP pour un investisseur qui prévoit de revendre.

La loi Malraux

Fervente défenseuse du patrimoine français, la loi Malraux est active depuis 1962. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur certaines dépenses de restauration complète d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable, sous conditions. Le taux est en principe de 22 % des dépenses éligibles. Il est porté à 30 % pour les immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou PSMV, approuvé. Attention : le taux de 30 % applicable aux quartiers anciens dégradés, QAD, et à certains quartiers relevant du renouvellement urbain ne concerne plus que les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2024.

La loi Cosse devient Loc’Avantages

Depuis le 1er mars 2022, Loc’Avantages remplace le dispositif “Louer abordable”, aussi appelé loi Cosse. Il permet aux propriétaires qui louent un logement non meublé à un loyer inférieur au marché, à un locataire respectant des plafonds de ressources et dans le cadre d’une convention signée avec l’Anah, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Le taux de réduction varie selon le niveau de loyer et le recours à l’intermédiation locative : 15 % ou 35 % sans intermédiation locative, 20 % ou 40 % avec intermédiation locative et 65 % pour le niveau Loc3 avec intermédiation locative obligatoire.

Monuments historiques

La loi Monuments historiques permet, sous conditions, de déduire certaines charges et dépenses de travaux liées à des immeubles classés ou inscrits, avec des règles spécifiques selon que le bien procure ou non des recettes et selon son occupation. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global sans limite de montant dans les situations prévues. Le propriétaire doit notamment conserver le bien pendant au moins 15 ans pour bénéficier du régime.

Que vaut l’immobilier locatif commercial ?

L’immobilier commercial offre en général un rendement locatif brut plus élevé que l’immobilier d’habitation. Ce rendement varie toutefois beaucoup selon l’emplacement, le type de local et la solidité du locataire. Le bail commercial dure au minimum 9 ans, contre 3 ans pour un logement vide loué par un particulier. Le locataire peut en principe donner congé à la fin de chaque période de 3 ans. Le bail peut aussi mettre à la charge du locataire certaines charges et la taxe foncière, dans les limites fixées par la loi Pinel de 2014. En contrepartie, le ticket d’entrée est plus élevé et une vacance peut durer plus longtemps en cas de départ du locataire. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement reste le premier critère de réussite.

Questions et réponses