Investissement immobilier locatif : les meilleurs placements à privilégier

Faut-il acquérir un bien neuf ou dans l’ancien ?

D’accoutumé préféré par les investisseurs locatifs, l’immobilier neuf n’a plus autant la côte. La flambée des prix des matériaux, les retards de construction rallongés depuis la crise sanitaire et l’augmentation des taux d’intérêt ne jouent pas en sa faveur. C’est pourquoi grand nombre d’entre eux se tournent désormais vers l’investissement immobilier dans l’ancien. Si les avantages du neuf ne sont plus à démontrer en termes de qualité de logement, l’ancien se défend toutefois très bien, notamment depuis l’accélération des rénovations des passoires thermiques en France. En alliant charme de l’ancien et performances énergétiques après travaux, l’investissement locatif dans l’ancien remporte des points sur le marché immobilier locatif.

Le boom des locations saisonnières et d’Airbnb

Ces dernières années, les logements saisonniers ont fleuri sur l’hexagone et plus particulièrement dans les régions touristiques. Les secteurs côtiers ne désemplissent pas et le format flexible des plateformes locatives comme Airbnb séduisent une majorité de vacanciers. Acheter un logement saisonnier pour le louer durant les périodes fortes de l’année est une opération très rentable pour les investisseurs locatifs. Les villes à forte affluence sur le secteur Méditerranéen, la côte Atlantique, en Bretagne ou encore dans les grandes métropoles, promettent un retour sur investissement dès la première saison. Investir dans l’ancien pour faire du Airbnb permet également d’éviter le risque de vacance locative puisque la demande est très forte. 

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Les dispositifs de défiscalisation pour maximiser votre rendement

S’il n’existe plus de dispositif de défiscalisation immobilier destiné aux investissements locatifs dans le neuf, plusieurs mesures permettant de diminuer sa charge imposable sur les revenus locatifs en investissant dans l’ancien. Découvrez comment défiscaliser avec un bien ancien.

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La loi Denormandie

Également dédiée aux investisseurs de biens à rénover, la loi Denormandie permet de défiscaliser à 12 %, 18 % ou 21 % pour un montant d’investissement plafonné à 300 000 €, tout comme la loi Pinel dans le neuf. L’engament locatif sur 6, 9 ou 12 ans permet d’augmenter son taux de défiscalisation et d’accroitre son optimisation fiscale. Le bailleur en Denormandie devra respecter le plafonnement des loyers et des revenus des candidats à la location pour bénéficier du dispositif de défiscalisation dans l’ancien. La rénovation du logement doit représenter 25 % du coût total du projet d’achat. 

Le statut LMNP ou LMP

Les statuts LMNP et LMP s’appliquent à la location meublée et dépendent notamment du niveau de recettes du foyer fiscal. Une activité de location meublée est considérée comme professionnelle lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € et ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. À défaut, l’activité relève en principe du statut LMNP. Le seuil de 23 000 € ne suffit donc pas, à lui seul, à rendre le statut LMP automatique.

La loi Malraux

Fervente défenseuse du patrimoine français, la loi Malraux est active depuis 1962. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur certaines dépenses de restauration complète d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable, sous conditions. Le taux est en principe de 22 % des dépenses éligibles. Il est porté à 30 % pour les immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou PSMV, approuvé. Attention : le taux de 30 % applicable aux quartiers anciens dégradés, QAD, et à certains quartiers relevant du renouvellement urbain ne concerne plus que les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2024.

La loi Cosse devient Loc’Avantages

Depuis le 1er mars 2022, Loc’Avantages remplace le dispositif “Louer abordable”, aussi appelé loi Cosse. Il permet aux propriétaires qui louent un logement non meublé à un loyer inférieur au marché, à un locataire respectant des plafonds de ressources et dans le cadre d’une convention signée avec l’Anah, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Le taux de réduction varie selon le niveau de loyer et le recours à l’intermédiation locative : 15 % ou 35 % sans intermédiation locative, 20 % ou 40 % avec intermédiation locative et 65 % pour le niveau Loc3 avec intermédiation locative obligatoire.

Monuments historiques

La loi Monuments historiques permet, sous conditions, de déduire certaines charges et dépenses de travaux liées à des immeubles classés ou inscrits, avec des règles spécifiques selon que le bien procure ou non des recettes et selon son occupation. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global sans limite de montant dans les situations prévues. Le propriétaire doit notamment conserver le bien pendant au moins 15 ans pour bénéficier du régime.

Que vaut l’immobilier locatif commercial ?

L’investissement en immobilier commercial permet de générer des revenus locatifs plus élevés que dans l’immobilier d’habitation, ainsi que la promesse d’un rendement prometteur (pouvant atteindre 7 %). La durée du bail commercial est également plus longue, elle s’étend jusqu’à 9 ans, contre 3 ans pour un bail logement. En contrepartie, l’acquisition d’un bien commercial demande un plus gros effort financier et, de ce fait, un risque plus important en matière d’investissement immobilier. Comme toute règle d’or qui se respecte dans l’immobilier, l’emplacement est un facteur primordial pour réussir son investissement locatif, qu’il soit destiné à l’habitation pour des particuliers ou pour du locatif commercial.

Questions et réponses