Les étapes à suivre pour votre premier investissement locatif

1/ Définir sa stratégie d’investissement

Quelle sera votre stratégie de rendement ? Cette question est centrale au moment d’effectuer votre premier investissement locatif. Pour rentabiliser le plus rapidement possible votre investissement et dégager un cashflow positif au plus vite, vous pouvez opter pour une rentabilité à deux chiffres. Pour autant, cette stratégie apparaît comme assez risquée pour un premier investissement locatif. D’autres stratégies existent en fonction de votre profil et de vos objectifs. Les voici :

• L’investissement locatif patrimonial. Il représente la sécurité pour un premier investissement locatif. Le rendement se situe entre 2% et 4%, mais le risque est très faible par rapport aux locataires ciblés. Il concerne des biens dans des zones où le prix au mètre carré est déjà élevé et qui prennent continuellement de la valeur. Les cadres supérieurs et les familles sont les locataires ciblés. Attention, ce type de manœuvre nécessite un apport suffisant pour ne pas trop détériorer votre capacité d’emprunt et ne pas vous bloquer dans votre désir de multiplication des investissements locatifs à l’avenir.
• L’investissement locatif équilibré. Il concerne notamment des appartements dans des villes moyennes bien situées, le rendement est compris entre 4% et 7%. Le cœur de cible s’apparente à une famille avec enfants souhaitant vivre proche d’une ville, mais avec les avantages d’une vie plutôt rurale. Ici, l’apport personnel n’a pas besoin d’être élevé en raison du rendement intéressant. D’autres investissements locatifs sont envisageables grâce à une capacité d’emprunt qui restera peu affectée.
• L’investissement locatif agressif. Il consiste à générer des rendements locatifs supérieurs à 10% en prenant des risques importants. Il concerne surtout les biens immobiliers de petites surfaces (studios) dans les villes de taille moyenne. Ici, le risque de vacance locative est important ainsi que la dévaluation du bien. Il est préférable d’éviter cette stratégie lors d’un premier investissement immobilier même si les belles opportunités peuvent exister.

Calculer la rentabilité et l’effet de levier

La rentabilité locative prend d’abord en compte la valeur du bien au moment de sa cession. De facto, il convient de connaître les rendements locatifs obtenus chaque années avant de s’embarquer dans son premier investissement locatif, sans oublier les économies réalisées grâce aux dispositifs de défiscalisation. C’est le rendement net-net. Attention, la rentabilité locative dépend aussi de la plus-value sur la vente du logement. Connaître la rentabilité locative permet à un investisseur de déterminer la performance financière de l’opération. Mais alors, comment calculer la rentabilité locative d’un bien ?

[(Loyers mensuels x 12) + (la plus-value ou moins-value x 100)] / le coût d’acquisition (tous frais compris, notaire, travaux).

Attention, une différence existe entre le rendement brut et net. Pour obtenir le rendement brut, qui ne prend pas en compte les frais occasionnés par les charges du bien, l’investisseur doit additionner le montant des loyers mensuels pour obtenir un rendement à l’année, qui sera divisé par le prix de revient de l’achat immobilier (tous frais compris). Le résultat obtenu doit être multiplié par 100.

Le rendement net, lui, permet de connaître réellement ce que rapporte un bien en location. Ici, le bailleur doit prendre en compte la totalité de ses charges dans ses dépenses. La taxe foncière, les charges locatives non récupérables, les travaux réalisés dans l’année, les intérêts d’emprunt et les factures de gestion locative. Comment le calculer ? Il suffit de déduire toutes les dépenses liées au logement des revenus locatifs annuels.

L’effet de levier, lui, permet d’augmenter votre capacité d’investissement grâce à des crédits. Cette technique d’autofinancement se base sur l’endettement pour optimiser votre fameuse capacité d’endettement. Un emprunteur qui achète un bien (100 000 €) grâce à ses fonds propres verra sa rentabilité financière calculée sur l’ensemble de cette somme. En revanche, si un autre emprunteur décide de régler uniquement 25 000 € et d’emprunter les 75 000 € restants, sa rentabilité financière sera calculée uniquement sur la partie investie. Conclusion : la rentabilité sera bien plus importante. Le remboursement de son prêt, lui, sera assuré grâce aux loyers mensuels.

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2/ Trouver le bien adapté à son projet

Un premier investissement locatif n’est pas à prendre à la légère. Il convient de dénicher le bien le plus adapté à votre projet. Pour cela, creusez au maximum pour sélectionner les opportunités qui mettront votre projet sur de bons rails le plus rapidement possible. Localisation, ancien, neuf, surface, type de bien… Autant de caractéristiques qui doivent entrer en compte dans votre choix. Ces critères doivent également répondre à un élément important : la rentabilité.

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Choisir entre le neuf et l’ancien

Investir dans le neuf permet de bénéficier des dernières normes et de performances énergétiques optimales et supérieures à l’ancien. Attention, niveau rendement, le neuf perd du terrain. Bien plus cher que l’ancien, il ne vous permettra pas de dégager un rendement locatif intéressant dans l’immédiat.

Dans l’ancien, le prix au mètre carré est généralement plus faible. Vous disposerez de davantage de choix et pouvez espérer une rentabilité supérieure grâce au prix d’achat plus abordable. Ce type de bien présente également l’avantage de plaire à un spectre d’acheteurs plus large. Les travaux de rénovation dans un bien ancien peuvent aussi faire très nettement augmenter sa valeur. Grâce à ces fameux travaux, l’achat d’un bien dans l’ancien est souvent privilégié pour un premier investissement locatif de manière à booster son rendement dans un laps de temps assez court.

La location d’une place de parking

Pour un premier investissement locatif, porter votre choix sur une place de parking peut-être un excellent choix. Tout d’abord, le ticket d’entrée est abordable. Cela peut commencer à quelques milliers d’euros. Ensuite, un tel investissement ne nécessite pas beaucoup d’entretien et pas de locataire à gérer. Enfin, le rendement est intéressant. Il est compris entre 6 % et 11 % par an dans les grandes agglomérations françaises.

3/ Anticiper la fiscalité

Bien choisir sa fiscalité est l’une des étapes clés de l’investissement locatif. Ici, plusieurs options pouvant être diamétralement opposées s’offrent à vous. Investir en meublé, en nu ? Quel régime choisir entre le micro-BIC ou le régime réel ? Est-il plus judicieux d’opter pour le neuf, ou se lancer dans de grands travaux et bénéficier du charme de l’ancien ? Ces choix sont cornéliens, mais impliquent une fiscalité différente. Alors prenez tout le temps nécessaire pour faire votre choix en fonction de vos moyens et de vos objectifs.

Investir tout en réduisant son impôt : la défiscalisation immobilière

Fiscalement, sachez que l’Etat incite à l’investissement en meublé. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet notamment de réduire le montant de votre impôt. Grace à ce dispositif, deux solutions s’offrent à vous. Premièrement, le régime micro-BIC, ici, vous n’êtes imposé que sur 50 % des loyers perçus. Deuxièmement, le régime réel, plus fastidieux dans les calculs, il est nécessaire de déduire toutes les charges et les amortissements. Toutefois, ce dispositif est plus intéressant fiscalement et s’appliquera automatiquement si vos recettes locatives dépassent 70 000 € l’année.

Si vous optez pour le non meublé, vous serez sous le régime foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %, ou sous le régime des frais réels, sans amortissement. Enfin, sachez que le meublé permet, lui, d’augmenter le loyer de 15 % à 20 % supplémentaires.

Être accompagné dans sa déclaration d’impôt

Remplir sa déclaration d’impôt n’est jamais chose aisée, encore moins lorsque vous investissez dans la pierre. Cela fait partie des petites contraintes de l’investissement locatif, vous êtes désormais tenus de payer des impôts sur votre revenu foncier. Pour vous permettre de gagner du temps, il est possible de confier cette tâche à un expert comptable fiscaliste pour gérer la fiscalité de votre investissement. Quel est le montant des revenus locatifs à déclarer ? Quelles règles après une année de location ? Qu’est-ce qui fait vraiment partie des charges ? Ce spécialiste optimisera votre fiscalité pour moins de 2 000 € par an en moyenne.

4/ La gestion locative du bien

Un investissement locatif reste un excellent moyen de placer son argent dans la pierre, même avec une petite capacité d’emprunt. Il permet d’envisager des rendements intéressants à condition de faire les bons choix. C’est aussi un bon moyen de commencer à se constituer un capital et un patrimoine pour financer sa retraite. De plus, l’investissement locatif est l’un des placements les plus sûrs du marché. Par rapport aux produits financiers, la pierre revêt un caractère moins volatil, plus stable et certains dispositifs permettent également de se protéger face aux risques d’impayés (assurances loyers impayés, garantie Visale). Gardez également à l’esprit que le marché immobilier actuel est en difficulté ces derniers mois et peut présenter un déséquilibre entre l’offre et la demande. Louer son logement n’est jamais certain et des périodes de vacances peuvent intervenir. Cet aspect moins « vendeur » de l’investissement locatif est également à prendre en compte et à mesurer au moment de vous lancer dans votre projet.

La fixation du loyer

Le loyer peut être fixé librement dans la grande majorité des communes en France. Toutefois, dans 28 d’entre elles, classées en « zone tendue » un encadrement des loyers a été mis en place comme à Paris, Bordeaux ou encore Lyon. Un loyer médian de référence est établi en fonction de 4 critères : le type de location (vide ou meublée), la localisation, la date de construction et le nombre de pièces. Le bailleur peut louer son logement jusqu’à 30 % en dessous de ce loyer médian et 20 % au dessus. Il ne peut pas dépasser cette fourchette, mis à part dans quelques cas bien précis : c’est le complément de loyer. Pour le mettre en place, un détail doit conférer au bien un caractère exceptionnel (balcon avec vue imprenable par exemple). Sachez qu’il est également possible d’échapper à l’encadrement des loyers lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés alors que le loyer était très nettement sous-évalué.

Dans une zone non tendue, vous êtes libre de fixer votre loyer comme bon vous semble. Bien entendu, il est préférable de prendre en compte certains critères pour louer au bon prix. Notamment comparer les biens de même standing dans le quartier, la superficie, l’emplacement ou encore la performance énergétique. L’état des parties communes a aussi son importance, la présence d’un ascenseur, un gardien ou encore d’un concierge. Ces petits détails pourront vous permettre de louer votre bien à un tarif un peu plus élevé, tout en justifiant ce montant grâce aux prestations associées.

Comment trouver son locataire ?

Trouver son locataire et surtout, faire le bon choix revêt une importance capitale. Vous pouvez vous charger de cette mission ou la déléguer à un professionnel. Si vous vous débrouillez seul, assurez-vous des capacités financières du locataire, notamment en imposant la constitution d’un dossier comprenant : une pièce d’identité, les trois derniers bulletins de salaire, un contrat de travail, le dernier avis d’imposition et les trois dernières quittances de loyer. Si vous faites appel à un intermédiaire (professionnel, agence), il s’occupera de trouver un locataire solvable, rédigera le bail et assurera le versement des charges au syndic de copropriété. La gestion locative par un professionnel coûte à un propriétaire entre 8 % et 15 % du montant annuel des loyers hors taxes du logement confié.

Quel est l’intérêt de mener un investissement locatif ?

Vous hésitez à vous lancer dans l’investissement locatif ? Sachez qu’il présente de nombreux avantages, comme la constitution de revenus additionnels, non négligeable en cette période d’inflation galopante. Que ce soit en termes de fiscalité ou pour financer votre retraite, l’investissement locatif apparaît comme la solution la moins risquée du moment. Voici pourquoi il est judicieux de vous lancer :

• L’investissement locatif est tangible et durable ;
• Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux ;
• Il est financé en partie par les locataires ;
• C’est un investissement peu risqué ;
• Il permet de se constituer un patrimoine ;
• Il permet de bénéficier de revenus supplémentaires ;
• La rentabilité est correcte ;
• Il peut permettre de préparer sa retraite ;
• Il facilite la transmission du patrimoine à ses enfants.