Définition : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une forme de placement collectif permettant à des investisseurs d’acquérir des parts dans un portefeuille immobilier. Avec cette forme d’investissement, les particuliers peuvent accéder indirectement à l’immobilier professionnel, comme des bureaux, des commerces, des entrepôts, des résidences, etc.

Le fonctionnement d’une SCPI repose sur la mutualisation des investissements et des risques entre les différents associés. L’argent investi est utilisé par la société de gestion pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié. Les revenus générés par les loyers perçus sur ces biens sont ensuite distribués aux investisseurs, généralement sous la forme de dividendes réguliers.

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Les avantages d’investir en SCPI

L’atout majeur de la SCPI est qu’elle offre une grande variété d’investissements. En 2022, ces placements ont atteint 7 % nets de rendement locatif pour les meilleures d’entre elles et leurs avantages ne s’arrêtent pas là.

Un ticket d’entrée peu élevé

L’un des principaux avantages des SCPI est que les investisseurs peuvent accéder à l’immobilier professionnel avec un ticket d’entrée relativement faible. Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, qui nécessite souvent une somme considérable, les SCPI permettent aux particuliers d’investir avec un pécule bien moindre. Cette accessibilité financière élargit les opportunités d’investissement et permet à un plus grand nombre de personnes de participer à l’économie immobilière sans mobiliser des ressources considérables.

Pas de gestion locative

En investissant dans une SCPI, les investisseurs sont déchargés des contraintes de gestion locative. C’est le rôle du gestionnaire de la SCPI de s’occuper de toutes les tâches liées à la gestion des biens immobiliers, incluant la recherche et la sélection des locataires, la perception des loyers, la gestion des charges et des travaux, etc. Cette externalisation de la gestion permet aux investisseurs de se décharger des responsabilités opérationnelles et de profiter des avantages de l’immobilier sans les soucis quotidiens associés à la gestion locative.

La mutualisation des risques

Un autre avantage majeur des SCPI est la mutualisation des risques entre les différents investisseurs. En acquérant des parts d’une SCPI, chaque investisseur devient copropriétaire d’un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Cette diversification géographique et sectorielle réduit le risque associé à la détention d’un bien immobilier unique. Ainsi, si l’un des biens rencontre des difficultés, les pertes potentielles seront réparties entre tous les porteurs de parts de la SCPI. La mutualisation permet de lisser les éventuelles fluctuations du marché et d’en atténuer les impacts, ce qui a pour avantage d’offrir une certaine sécurité et stabilité à l’investisseur sur le long terme.

Quelles sont les différentes SCPI pour investir dans l’immobilier ?

Il existe différentes catégories de SCPI pour investir dans l’immobilier locatif, chacune ayant ses spécificités et ses objectifs d’investissement.

La SCPI fiscale

La SCPI fiscale vise principalement à encourager l’investissement dans certains secteurs immobiliers. Plusieurs formes fiscales coexistent et notamment :

• La SCPI Pinel qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un engagement de location du bien acquis pendant une durée déterminée. La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée de location (généralement 6, 9 ou 12 ans) et au montant de l’investissement.
• La SCPI Pinel plus qui intègre des critères ESG pour se conformer aux nouvelles réglementations concernant la protection de l’environnement, les économies d’énergie et les aspects sociaux.
• La SCPI Malraux qui s’adresse aux investisseurs souhaitant placer leur argent dans des biens immobiliers situés dans des zones classées en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). En rénovant ces biens, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur les travaux de restauration engagés.
• La SCPI déficit foncier qui vise les investisseurs souhaitant acquérir des biens nécessitant des travaux importants. En déduisant les charges foncières, dont les frais de rénovation, de leurs revenus fonciers, les investisseurs peuvent réduire le montant de leur impôt.

La SCPI de logement

La SCPI de logement sert principalement à investir dans des biens immobiliers résidentiels, comme des appartements ou des maisons, destinés à la location. Contrairement aux SCPI fiscales qui offrent des avantages fiscaux spécifiques, la SCPI de logement vise généralement à générer des revenus réguliers pour les investisseurs. Les loyers perçus sont distribués aux associés sous la forme de dividendes.

La SCPI de logement présente plusieurs avantages pour les investisseurs :

• La diversification du portefeuille. Les investisseurs accèdent à un portefeuille diversifié de biens immobiliers résidentiels situés dans différentes régions, ce qui réduit le risque lié à la concentration géographique.
• La gestion professionnelle. La gestion locative des biens est prise en charge par une société de gestion spécialisée, ce qui soulage les investisseurs des contraintes liées à la gestion quotidienne des biens.
• La liquidité. Les parts de SCPI de logement peuvent être plus faciles à céder que celles des biens immobiliers physiques, offrant ainsi plus de flexibilité aux investisseurs qui souhaitent sortir de leur investissement.

Quelles sont les étapes pour investir en SCPI ?

Vous l’aurez compris, investir en SCPI présente de nombreux avantages. Cela implique, en revanche, de suivre un certain nombre d’étapes, mais également de considérer des facteurs essentiels qui conditionneront votre choix de vous lancer.

Étape 1 : Préparer son investissement

Réussir son investissement en SCPI implique tout d’abord de comprendre le fonctionnement de ces sociétés et les nuances entre les différentes catégories de SCPI. De même, cette préparation nécessite de définir vos objectifs d’investissement. Pour cela, il est primordial de clarifier différentes notions comme votre budget, vos sources de revenus et vos dépenses. L’objectif ici est de déterminer votre épargne et de prévoir vos besoins futurs. L’étape suivante est d’étudier les différentes options disponibles sur le marché, car chaque SCPI possède, en effet, une stratégie d’investissement qui lui est propre, avec des niveaux de risque variables.

En examinant les différentes SCPI, vous pouvez sélectionner celle qui correspond le mieux à votre profil de risque et à vos objectifs d’investissement. De plus, chaque SCPI détient un patrimoine immobilier avec des caractéristiques spécifiques (secteurs d’activité, répartition géographique, taux d’occupation financier, taux de rentabilité, etc.). En analysant ces caractéristiques, vous pourrez apprécier la gestion de la SCPI, son historique de rentabilité et ses perspectives futures. Enfin, il est important d’étudier tous les frais associés à votre investissement (frais de souscription, de gestion et de transaction), l’idée étant d’opter pour la SCPI qui présente le coût le plus avantageux.

Étape 2 : Sélectionner sa SCPI

La performance d’une SCPI est un critère essentiel à prendre en compte lors de sa sélection. Cette performance peut être évaluée à travers différents éléments tels que la rentabilité, le rendement et le taux de distribution sur valeur du marché (TDVM). Voici d’autres indicateurs qui peuvent vous aider dans votre sélection :

• La rentabilité de la SCPI sur une période de trois à cinq ans. En analysant ses performances passées, vous pourrez vous faire une idée de sa performance future.
• Le taux de rentabilité interne (TRI), qui permet de projeter la rentabilité future de la SCPI sur plusieurs années.
• La composition du patrimoine immobilier d’une SCPI est un autre élément clé à prendre en compte, car il permet de vérifier la résistance de la SCPI aux fluctuations du marché.
• La répartition géographique des biens est également un indicateur à ne pas négliger, car une SCPI peut investir en France ou à l’étranger.
• Le taux d’occupation financier (TOF) reflète le pourcentage de loyers effectivement perçus par rapport au montant total de loyers attendus si tous les biens immobiliers étaient loués. Un TOF supérieur à 90 % est généralement un indicateur favorable de bonne performance.

Enfin, vérifier la qualité du gestionnaire de la SCPI revêt une importance capitale. Le gestionnaire est responsable de la gestion quotidienne de la SCPI et de la valorisation du patrimoine immobilier. Il est donc crucial de s’assurer que celui-ci possède une expérience solide et reconnue dans le domaine de l’immobilier, d’une équipe compétente et d’une stratégie de gestion bien définie. Ce sont des facteurs déterminants pour le succès de votre investissement en SCPI.

Étape 3 : Financer son investissement

Bien connaître votre budget afin de déterminer avec précision le montant que vous pouvez investir en SCPI est une autre étape cruciale. Cela vous permet d’établir une limite à ne pas dépasser pour préserver votre niveau de vie actuel. Le choix du type de financement va, quant à lui, dépendre de plusieurs facteurs :

• Votre situation financière,
• Et vos objectifs d’investissement.

Les options les plus plébiscitées sont le prêt bancaire, le crédit in fine et l’apport personnel. Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients. Faire appel à un conseiller patrimonial vous aidera à identifier celle qui répond le mieux à vos besoins.

Étape 4 : Acquérir des parts de SCPI

Une fois votre choix arrêté, l’étape suivante est la souscription des parts. Cette étape se déroule en plusieurs temps. Vous devrez :

• Compléter un dossier de souscription en fournissant certaines informations (votre identité, vos revenus, votre situation professionnelle et vos avoirs financiers).
• Envoyer la demande à la société de gestion de la SCPI afin qu’elle soit examinée.
• Si le dossier est accepté, lire attentivement l’offre de souscription en étant vigilant sur les conditions d’investissement (le nombre de parts à souscrire, le prix d’acquisition des parts, les éventuels frais et les modalités de paiement).
• Si vous acceptez l’offre, la renvoyer signée et accompagnée du paiement des parts.
• Réceptionner l’attestation de propriété des parts de SCPI. Cette attestation de propriété confirme votre appartenance à la SCPI et vous permettra de percevoir les loyers et les éventuelles distributions de dividendes.

Étape 5 : Suivre son investissement

Investir dans une SCPI ne s’arrête pas à l’acquisition de parts. Il est impératif de vérifier régulièrement la situation de votre placement. Cela vous permettra de vous assurer de sa santé financière et de son potentiel de rendement. En tant qu’investisseur, il est, en effet, primordial régulièrement de :

• Suivre l’évolution des performances de la SCPI,
• D’évaluer les risques,
• De rester informé des actualités du secteur,
• Et de surveiller les frais associés.

Les performances d’une SCPI peuvent varier au fil du temps selon la situation économique, les taux d’intérêt et les fluctuations du marché immobilier. En surveillant régulièrement sa situation, vous pourrez facilement prendre des mesures pour protéger votre investissement si nécessaire.

Comment choisir une SCPI ?

Avant de choisir une SCPI, il est donc essentiel de collecter les bonnes informations à son sujet. Voici 5 critères qui définissent un bon investissement :

1. La SCPI enregistre de bonnes performances,
2. Elle dispose d’un patrimoine diversifié,
3. Ses parts sont facilement revendables,
4. Elle possède de bons ratios et donc d’une bonne capacité à générer des revenus,
5. Ses frais sont raisonnables et donc compétitifs par rapport à d’autres options disponibles sur le marché.

Les meilleures SCPI pour investir dans l’immobilier locatif

Voici le classement 2024 des 10 meilleures SCPI du marché de la pierre papier.

Classement	SCPI	Rendement 2022
1	REMAKE LIVE	7,64 %
2	IROKO ZEN	7,04 %
3	CORUM ORIGIN	6,88 %
4	EURION	6,47 %
5	COEUR DE RÉGIONS	6,40 %
6	NEO	6,33 %
7	COEUR D’EUROPE	6,10 %
8	EPSILON 360	6,08 %
9	CORUM XL	5,97 %
10	CAP FONCIÈRES ET TERRITOIRES	5,92 %

Investir en SCPI offre de nombreux avantages, mais n’est pas sans contraintes. Il est donc préférable d’analyser rigoureusement le marché avant de vous lancer, car il est impossible de prédire à l’avance le rendement ou le potentiel de plus-value d’une SCPI. Ainsi, placer son épargne dans cet instrument financier, implique de connaître parfaitement les risques qui lui sont inhérents. Le rôle du conseiller patrimonial est un atout majeur dans cette réflexion, car son expertise du marché vous assurera à coup sûr de faire le bon choix.

Quels sont les risques d’investir en SCPI ?

Si la SCPI représente de nombreux avantages, notamment de mutualiser les risques d’un investissement immobilier entre plusieurs investisseurs, elle n’en reste pas moins un placement financier et comporte donc des risques. La SCPI est très souvent perçue, à juste titre, comme l’un des placements financiers parmi les moins risqués. Son surnom « pierre papier » comporte les raisons de ce sentiment de faible risque : la SCPI est certes un placement financier, mais dans la pierre, vue comme une valeur refuge par les Français. Il demeure toutefois des risques qui doivent être pris en compte par l’investisseur. Source : En savoir plus sur la SCPI sur le site Selexium.com.

Le principal risque lors d’un investissement en SCPI est le risque de perte en capital. Le capital que vous investissez dans des parts de SCPI n’est pas garanti. Selon les cours du marché de l’immobilier, un investisseur pourra perdre son capital investi. Attention donc à vous constituer un portefeuille diversifié, en acquérant des parts de SCPI diverses et aux typologies variées (SCPI de logement, SCPI de bureaux, SCPI fiscales, etc.).