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Tout savoir sur le statut du bailleur privé
Le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun ou « Relance logement », a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et est applicable depuis le 21 février 2026. Il succède partiellement au dispositif Pinel, éteint depuis le 31 décembre 2024. Pensé pour relancer l’investissement locatif et la construction de logements abordables, il introduit pour la première fois un mécanisme d’amortissement fiscal en location nue, jusqu’ici réservé à la location meublée. Voici ce qu’il faut retenir.
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé permet aux particuliers qui acquièrent un logement avant le 31 décembre 2028 et le louent nu, à usage de résidence principale, de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement annuel calculé sur le prix d’acquisition du bien. Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun fonctionne par déduction d’amortissement : il vient diminuer la base imposable des revenus fonciers, à la manière du régime LMNP au réel mais appliqué à la location nue.
Pourquoi ce nouveau statut ?
Après la fin du Pinel, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers se sont effondrées. L’objectif du gouvernement, porté par Vincent Jeanbrun, ministre du Logement et de la Ville, est de construire ou rénover environ 50 000 logements supplémentaires par an, en redonnant de la visibilité fiscale aux bailleurs privés et en orientant l’investissement vers le logement à loyers modérés (intermédiaire, social ou très social).
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Le mécanisme repose sur trois piliers :
- Une base amortissable de 80 % du prix d’acquisition. La valeur du foncier (terrain) est évaluée forfaitairement à 20 % du prix et n’est pas amortissable. En cas de travaux de réhabilitation, leur montant vient majorer la base de calcul.
- Un taux d’amortissement annuel variable selon le type de bien et le niveau de loyer. Les taux retenus dans la loi de finances pour 2026 sont les suivants :
| Type de logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Logement neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Logement ancien rénové (travaux supérieur ou égal à 30 % du prix) | 3 % | 3,5 % | 4 % |
- Un plafond annuel d’amortissement par foyer fiscal :
- 8 000 €/an pour la location intermédiaire,
- 10 000 €/an pour la location sociale,
- 12 000 €/an pour la location très sociale.
L’amortissement s’applique au maximum à deux logements par foyer fiscal. La fraction d’amortissement non utilisée n’est pas reportable.
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À SAVOIR
Le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire. Il n’existe pas de zonage dans le cadre de son application.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Pour bénéficier de l’amortissement, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées :
- Acquisition du bien entre l’entrée en vigueur de la loi (21 février 2026) et le 31 décembre 2028.
- Celui-ci doit être un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif en France.
- Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.
- Le propriétaire s’engage à le louer pendant une durée de 9 ans minimum.
- Le loyer doit respecter les plafonds des catégories intermédiaire, sociale ou très sociale et le locataire doit respecter des plafonds de ressources.
- Le propriétaire a l’interdiction de louer le bien à un membre du foyer fiscal du propriétaire ou à un parent ou allié jusqu’au 2ᵉ degré.
- Dans l’ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et correspondre à une réhabilitation lourde au sens de l’article 150 U du CGI, permettant d’atteindre les classes énergétiques A ou B du DPE.
- L’option pour le dispositif est irrévocable pour le logement concerné.
Quels sont les avantages du statut bailleur privé ?
Investir dans le neuf comme dans l’ancien
Le dispositif unifie les deux marchés sous un même cadre fiscal, à condition pour l’ancien de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Une fiscalité allégée par l’amortissement
En réduisant la base imposable des revenus fonciers, le bailleur peut générer un résultat foncier nul, voire un déficit et abaisser fortement son impôt, y compris pour des contribuables aux tranches marginales intermédiaires (TMI 30 %).
Un déficit foncier élargi
Lorsque les charges et l’amortissement excèdent les loyers, le déficit foncier hors intérêts d’emprunt reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique éligibles). L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Hors plafonnement des niches fiscales
L’avantage tiré de l’amortissement n’entre pas dans le plafond global de 10 000 €/an des niches fiscales. Il est donc cumulable avec d’autres réductions d’impôt (PER, dons, emploi à domicile, etc.).
Une visibilité long terme
Contrairement au Pinel limité à 6, 9 ou 12 ans, l’amortissement Jeanbrun se déploie sur la durée d’usage du bien, sans rabot fiscal.
Quels sont les inconvénients du statut bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé présente quelques contraintes :
- Une réintégration des amortissements lors de la revente. En cas de cession, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. L’exonération totale d’impôt sur le revenu n’intervient qu’au bout de 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
- Pas de cumul avec les autres dispositifs. Le statut du bailleur privé n’est pas cumulable avec une autre réduction d’impôt sur le même bien (Denormandie, Malraux, Loc’Avantages).
- Exclusion de la maison individuelle. Seuls les logements en bâtiments d’habitation collectifs sont éligibles.
- Charte énergétique. Dans l’ancien, les travaux doivent permettre d’atteindre les classes A ou B du DPE, ce qui exclut une part importante du parc à rénover.
À SAVOIR
Le 14 avril 2026, l’ancienne ministre du Logement Valérie Létard a déposé la proposition de loi n°2674 pour élargir le dispositif Jeanbrun : abaissement du seuil de travaux dans l’ancien de 30 % à 20 % et réintégration des maisons individuelles dans les biens éligibles. Si elle est adoptée, cette réforme ouvrirait le statut du bailleur privé à un public d’investisseurs beaucoup plus large.
Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?
Un bailleur privé est une personne physique (ou une SCI à l’IR) propriétaire d’un bien immobilier qu’elle met en location sans exercer cette activité à titre professionnel. C’est la principale différence avec le bailleur social (organisme HLM, SEM, SA d’HLM), qui loue dans le cadre d’une mission d’intérêt général à des conditions fixées réglementairement. La mise en location par un bailleur privé est régie par un contrat de bail : la loi du 6 juillet 1989 pour la location nue à usage de résidence principale, et un cadre distinct pour la location meublée (bail meublé classique, bail mobilité, bail étudiant).
- À lire également : peut-on devenir bailleur social privé ?
À SAVOIR
Selon l’INSEE, une part majoritaire du parc locatif français est détenue par des bailleurs privés, qui jouent un rôle structurant dans l’offre de logement
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FAQ
Oui. Il a été créé par l’article 47 de la loi n°2026-103 du 19 février 2026 et est applicable depuis le 21 février 2026, pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
En savoir plusDe 3 % à 5,5 % par an selon que le logement est neuf ou ancien rénové et selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social). L’amortissement s’applique sur 80 % du prix d’acquisition.
En savoir plusNon. Le dispositif est réservé aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.
En savoir plusNon. Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne comporte pas de zonage et est applicable partout en France.
En savoir plusPour avoir droit aux avantages du dispositif Jeanbrun, le propriétaire s’engage à louer son bien nu pendant 9 ans. Le logement doit être à usage de résidence principale, à loyer et ressources plafonnés.
En savoir plusNon, pas sur le même bien : le LMNP suppose une location meublée, tandis que le statut Jeanbrun est réservé à la location nue. Un même investisseur peut en revanche détenir séparément des biens en LMNP et d’autres sous le statut bailleur privé.
En savoir plusLes amortissements pratiqués viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, augmentant l’imposition à la cession. L’exonération totale intervient au bout de 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).
En savoir plusUn bailleur privé peut devenir bailleur privé social grâce à l’intermédiation locative. Un système censé combattre la pénurie de logements sociaux en France. Dans ce cas, le bailleur privé doit respecter les mêmes exigences et règles qu’un bailleur social. Notamment, l’application d’un loyer règlementaire en dessous de ceux du marché. Le locataire sélectionné, lui, doit être sélectionné par une commission d’attribution en fonction de ses revenus et être éligible au parc social.
En savoir plusEntré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun vise à relancer un marché locatif fragilisé par la fin du Pinel : en 2025, moins de 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs particuliers, contre environ 60 000 par an les années précédentes.
En introduisant un amortissement fiscal jusqu’à 5,5 %/an, le dispositif doit soutenir la construction de 50 000 logements supplémentaires par an, développer une offre à loyers modérés (intermédiaire, social, très social) et accélérer la rénovation de l’ancien grâce à l’éligibilité conditionnée à 30 % de travaux. Il rééquilibre aussi la fiscalité entre location nue et meublée, en ouvrant pour la première fois l’amortissement aux bailleurs en location nue. À court terme toutefois, l’effet sera limité : plafond d’amortissement de 8 000 à 12 000 €/an par foyer fiscal, engagement de 9 ans à loyer plafonné et exclusion des maisons individuelles. Les premiers effets sur l’offre locative ne se feront sentir qu’à mesure des livraisons de programmes éligibles.