Comment investir dans l’immobilier ancien avec la loi Denormandie ?
Adoptée en 2019, la loi Denormandie permet la défiscalisation et la réduction de l’impôt sur le revenu de tout investisseur souhaitant louer un bien immobilier entièrement rénové, situé dans une zone éligible. Quelles villes sont concernées par le dispositif ? Quels sont les avantages et conditions de cette loi ?
Sommaire
Page mise à jour le 09/03/2026
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation en vigueur depuis 2019. Elle offre une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui achètent un logement ancien à rénover (ou un local transformé en logement) pour le louer nu en résidence principale, dans certaines communes éligibles. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Les 3 raisons d’investir avec la loi Denormandie en 2026
Investir dans l’ancien peut permettre un prix d’entrée plus bas que le neuf, tout en donnant accès à des zones géographiques à fort potentiel. Le Denormandie s’appuie précisément sur cette logique.
Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt
Une fenêtre d’opportunité ouverte jusqu’au 31 décembre 2027
+ de 500 villes éligibles au Denormandie
1/ Optimiser sa fiscalité avec une réduction d’impôt jusqu’à 21 %
Le premier avantage du dispositif Denormandie est sa réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 63 000 €. Plus précisément, le taux de cette réduction varie entre 12 %, 18 % ou 21 % selon un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. L’idée du dispositif est en effet de privilégier la location longue durée. Cet avantage fiscal est calculé sur le prix de revient net du logement, qui inclut les sommes engagées pour l’achat et la rénovation, mais est plafonnée à 300 000 € (avec un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable).
Important
La réduction d’impôt Denormandie entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales) : pour une même année, le total des avantages concernés est en principe limité à 10 000 € (avec un plafond spécifique pouvant aller jusqu’à 18 000 € pour certains investissements, notamment outre-mer/SOFICA). Si le plafond est dépassé, la part excédentaire n’est pas imputable et s’ajoute à l’impôt dû.
2/ Participer à l’amélioration du parc locatif
La loi Denormandie conditionne l’avantage fiscal à une remise à niveau réelle du logement, ce qui participe à l’amélioration du parc locatif. Pour être éligibles, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et ils doivent répondre à des critères précis. Par exemple :
- Améliorer la performance énergétique d’au moins 20 % à 30 % selon le type de logement,
- Réaliser au moins deux travaux parmi ceux listés comme l’isolation ou le remplacement de certains équipements ou encore créer de la surface habitable.
L’administration encadre également le calendrier : les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition, ce qui oblige à structurer le projet et à éviter que la rénovation ne reste en attente. Concrètement, le dispositif vise bien des opérations où l’on achète un bien à rénover pour remettre sur le marché un logement amélioré, notamment sur le plan énergétique, plutôt qu’un simple achat locatif sans travaux.
3/ Investir là où la demande locative est élevée
Le troisième avantage du dispositif est le ciblage géographique, qui oriente l’investissement vers des communes où la rénovation de l’habitat est une priorité publique et où la location peut répondre à un besoin local. Le Denormandie s’applique dans des communes relevant notamment d’Action Cœur de Ville, d’une Opération de revitalisation de territoire (ORT) ou encore dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué, ce qui correspond à une logique de revitalisation des centres-villes.
Par exemple, le programme Action Cœur de Ville vise explicitement à renforcer l’attractivité résidentielle et à travailler sur une offre d’habitat plus attractive, ce qui soutient la remise sur le marché de logements rénovés.
- En savoir plus sur la défiscalisation immobilière
Les conditions du dispositif
Le montant de la réduction d’impôt associé au dispositif Denormandie va dépendre principalement de trois critères : le montant de l’investissement, la durée de location et la zone géographique du bien.
Limites d’investissement
Dans le cadre du dispositif Denormandie, certaines limites d’investissement sont à prendre en compte. En effet, le montant total de l’investissement immobilier ne peut dépasser 300 000 euros par an et un même investisseur ne peut acquérir qu’au maximum deux logements par an. Il est important de respecter ces plafonds pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif.
Les travaux d’amélioration
L’un des objectifs de la loi Denormandie est de favoriser la rénovation de logements anciens en mauvais état. Ainsi, pour être éligible au dispositif, l’investisseur doit entreprendre des travaux d’amélioration dans le bien acquis. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et ils doivent être réalisés dans un délai de trois ans suivant l’acquisition du bien. Les dépenses éligibles sont encadrées par la réglementation en vigueur et doivent de manière générale répondre à un de ces deux critères :
- Optimiser la performance énergétique globale du bien d’au minimum 30 % pour un logement individuel et de 20 % pour l’habitat collectif.
- Correspondre à au moins deux travaux de cette liste :
- Le changement d’une chaudière,
- L’isolation des murs, des combles ou des fenêtres,
- La modification de la production d’eau chaude.
En plus des surfaces déjà existantes, ces travaux concernent l’amélioration, l’aménagement ou l’assainissement des nouvelles surfaces habitables ou des surfaces annexes.
Les conditions de location
Une autre condition essentielle du dispositif Denormandie concerne la location du bien rénové. Le logement doit être loué comme résidence principale du locataire et ce dernier ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur. De plus, la durée minimale de la location est fixée à six ans. L’investisseur doit, ainsi, respecter la durée d’engagement qu’il a annoncé, soit 6, 9 ou 12 ans, mais il doit également :
- Louer un bien nu,
- Respecter le plafond de ressources locataires et celui du loyer fixé par le Gouvernement.
En respectant ces conditions, l’investisseur pourra bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par le dispositif Denormandie.
Les plafonds de la loi Denormandie
Les différents plafonds mis en place dans la loi Denormandie répondent à la volonté de l’exécutif de permettre aux ménages modestes d’accéder à des logements décents. Cette mesure vise spécifiquement une partie de la population qui a des revenus trop élevés pour bénéficier d’un logement social, mais pas suffisamment pour louer un logement sur le marché privé, où les exigences de garanties financières sont souvent trois fois supérieures au montant du loyer. Les plafonds sont donc établis en fonction de deux critères : la localisation du bien loué et la composition du foyer qui souhaite y résider.
Les plafonds de ressources
La location d’un bien acquis en Denormandie contraint l’investisseur à respecter un plafond de ressources fixé par le Gouvernement.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou en couple avec une personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| Personne seule ou en couple avec deux personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| Personne seule ou en couple avec trois personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou en couple avec quatre personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € |
Les plafonds de loyer
De manière similaire, le dispositif Denormandie impose des plafonds de loyer qui obligent le propriétaire-bailleur à louer son logement à un prix raisonnable pendant toute la durée de l’engagement.
| Zones | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix du loyer au m² | 19,51 € | 14,49 € | 11,68 € | 10,15 € | 10,15 € |
Les villes éligibles à la loi Denormandie
En 2026, le dispositif Denormandie s’applique dans certaines communes ciblées : celles labellisées Action Cœur de Ville (un programme qui concerne 222 villes ou binômes et 244 communes lauréates en 2025, selon l’ANCT) ainsi que les communes ayant conclu une convention d’Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou encore celles identifiées pour un besoin important de réhabilitation de l’habitat. L’objectif est de soutenir la revitalisation et la réhabilitation de l’habitat dans les villes moyennes, afin d’améliorer le cadre de vie et renforcer leur rôle de centralité. Enfin, depuis la loi de finances pour 2020, l’éligibilité Denormandie concerne l’ensemble du territoire de la commune et ne se limite plus au seul centre-ville.
Important
Le Denormandie peut aussi s’appliquer à un logement situé dans une copropriété en grave difficulté, lorsqu’elle est placée sous administration provisoire ou incluse dans le périmètre d’une ORCOD (ou ORCOD-IN)
Investir dans ces zones signifie choisir un emplacement où la demande locative est élevée, réduisant, ainsi, considérablement les risques de vacance locative. De plus, avec un large parc immobilier disponible dans ces zones, les investisseurs auront le choix entre des studios, des T1, des grands appartements ou même des villas.