Déterminer la base imposable des revenus

Les revenus fonciers locatifs doivent obligatoirement être déclarés, dans le cadre de la déclaration annuelle de revenus. Le régime fiscal applicable (micro-foncier ou régime réel) dépend principalement du montant des loyers perçus, et chaque régime a son formulaire : la case 4BE de la déclaration 2042 pour le micro-foncier, l’annexe 2044 pour le régime réel. Avant de remplir sa déclaration, le propriétaire bailleur doit donc identifier le régime qui s’applique à sa situation et calculer la base imposable de ses revenus.

Les revenus fonciers et autres recettes

Les revenus tirés des locations non meublées sont des revenus fonciers. Soumis à l’impôt sur le revenu, les loyers perçus dans l’année doivent être déclarés. Le formulaire et la case à remplir dépendent du régime fiscal applicable :

• Au régime micro-foncier : reporter les loyers bruts en case 4BE du formulaire 2042 (l’abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement par l’administration).
• Au régime réel : détailler les recettes et les charges sur la déclaration annexe 2044 (loyers en ligne 211, frais et charges en lignes 221 à 230, total en ligne 240, intérêts d’emprunt en ligne 250), puis reporter le résultat en case 4BA (revenu net), 4BB (déficit imputable sur les revenus fonciers) ou 4BC (déficit imputable sur le revenu global) de la déclaration 2042.

Les loyers impayés ne sont pas imposables tant qu’ils ne sont pas encaissés (principe de la disponibilité). Les charges récupérables auprès du locataire (eau froide, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ne doivent pas être déclarées.

L’imposition au régime micro-foncier

Pour pouvoir prétendre au régime micro-foncier, les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal » : le plafond de 15 000 € s’apprécie au niveau du foyer. En micro-foncier, un abattement de 30 % est appliqué. Le calcul pour connaître le montant des revenus fonciers imposables est le suivant :

Le montant des loyers encaissés x 0,7

Le montant obtenu correspond aux revenus fonciers nets imposables, qui s’ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal.

• En savoir plus sur la fiscalité de l’investissement locatif

Régime réel : les dépenses déductibles

Le régime réel s’applique automatiquement dès que les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. Il peut aussi être choisi sur option en deçà de ce seuil, lorsque cela est plus avantageux (charges importantes, travaux). L’option est exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus et est irrévocable pendant 3 ans (article 32 du CGI), reconductible tacitement par période d’un an au-delà. Voici comment calculer les revenus fonciers imposables en régime réel :

Loyers annuels perçus – Charges annuelles

Si le résultat est positif, il s’ajoute aux autres revenus imposables du foyer. S’il est négatif, il constitue un déficit foncier.

Calculer le montant de l’impôt

En France, l’impôt sur le revenu est calculé selon un barème progressif. Le revenu imposable du foyer est d’abord divisé par son nombre de parts fiscales (c’est le quotient familial). Le barème est appliqué à ce revenu par part, puis le résultat est multiplié par le nombre de parts. Ainsi, à revenus égaux, une personne seule et un couple avec enfant ne paient pas le même impôt.

En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers supportent des prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce taux n’est pas concerné par la hausse de la CSG prévue dans la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, qui porte le taux à 18,6 % notamment pour les revenus de la location meublée non professionnelle (LMNP).

Déterminer le taux marginal d’imposition (TMI)

Le taux marginal d’imposition (TMI) est le taux appliqué à la tranche la plus élevée atteinte par le revenu d’un contribuable. Plus les revenus sont élevés, plus ce taux est élevé. Le barème de l’impôt sur le revenu comporte 5 tranches (0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %).

Chaque tranche n’est imposée qu’à son propre taux : le TMI ne s’applique donc pas à la totalité du revenu, mais seulement à la fraction qui dépasse le seuil de la dernière tranche atteinte. Pour le déterminer, on situe dans le barème le revenu par part du foyer, que l’on calcule ainsi :

Revenu imposable du foyer / nombre de parts fiscales du foyer

Le barème de l’imposition

Le taux marginal d’imposition est catégorisé en 5 valeurs de pourcentages, permettant de classifier à quelle tranche d’imposition les contribuables sont rattachés. Les tranches marginales sont catégorisées comme suit :

Fraction du revenu imposable (par part)	Taux
Jusqu’à 11 600 €	0 %
De 11 601 € à 29 579 €	11 %
De 29 580 € à 84 577 €	30 %
De 84 578 € à 181 917 €	41 %
Au-delà de 181 917 €	45 %

Les formulaires pour la déclaration des revenus fonciers

Selon le type de location (meublée ou non meublée) et le régime fiscal du bailleur, les formulaires pour la déclaration de revenus locatifs ne seront pas les mêmes.

Les formulaires de déclaration pour les locations meublées :

• 2042-C-PRO pour le régime micro-BIC et pour reporter le résultat du régime réel.
• 2031-SD et annexes 2033-A à 2033-G pour la liasse fiscale au régime réel.
• Déclaration de début d’activité en ligne sur le guichet unique de l’INPI (obtention du numéro SIRET)

Les formulaires de déclaration pour les locations non meublées :

• 2042 (case 4BE) pour le régime micro-foncier.
• 2044 ou 2044-SPE pour le régime réel.