Les deux régimes fiscaux en LMNP

Lorsque vous choisissez le statut LMNP, l’intégralité de vos recettes locatives doit être reportée dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Par défaut, cette activité est à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au préalable, vous devez, en revanche, vous déclarer en tant que loueur meublé non professionnel auprès de l’administration fiscale. Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité, via le Guichet unique de l’INPI en remplissant le formulaire P0i. Vous obtenez en retour un numéro SIRET indispensable à votre déclaration fiscale. Cette déclaration vous permet également de préciser le régime d’imposition que vous avez choisi.

En effet, le statut LMNP offre le choix entre 2 régimes fiscaux qui vont dépendre entièrement de vos revenus locatifs :

• Le régime micro-BIC si le montant annuel de vos loyers ne dépasse pas 77 700 €.
• Le régime réel pour des loyers supérieurs à 77 700 €.

À noter que les revenus locatifs LMNP sont également soumis à des prélèvements sociaux au taux de 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale 2026 (loi n°2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12), contre 17,2 % auparavant. La location nue (revenus fonciers) reste, elle, soumise au taux de 17,2 %.

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L’imposition des revenus LMNP au régime micro-BIC

Tels que définis dans l’article 35 I-5° bis du Code général des impôts, vous pouvez opter pour le régime d’imposition micro-BIC en tant que loueur meublé non professionnel. Dans ce cas, seule la moitié de vos revenus locatifs sera soumise à l’impôt sur le revenu. Cette option s’applique spécifiquement à la location meublée, car les propriétaires qui louent des biens vides ne bénéficient que d’un abattement forfaitaire de 30 %. Toutefois, si votre bien est classé en tant que meublé de tourisme (1 à 5 étoiles) ou chambre d’hôtes, l’abattement forfaitaire est de 50 % (et non plus 71 % comme c’était le cas jusqu’au 31 décembre 2024). Cette baisse résulte de la loi Le Meur du 19 novembre 2024.

Les conditions d’éligibilité au régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est la fiscalité par défaut qui s’applique lors du démarrage d’une activité de LMNP. Il s’applique si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €. Si ce seuil est dépassé, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. Il est, en revanche, possible de choisir le régime réel, même si vos revenus locatifs ne dépassent pas le plafond imposé. L’inverse est toutefois impossible. En effet, le régime micro-BIC ne peut pas s’appliquer si le montant annuel de vos loyers est supérieur à 77 700 €.

L’imposition au régime réel

Le régime réel est la deuxième option qu’offre le statut LMNP. Particulièrement avantageux, ce régime implique, en revanche, des formalités et des déclarations complexes, nécessitant l’assistance d’un expert-comptable. Comme son nom l’indique, il permet de déduire vos charges réelles de vos revenus locatifs. Il offre également la possibilité d’appliquer l’amortissement de votre bien (ou des meubles) au calcul de votre impôt.

Les charges déductibles en LMNP

Les charges déductibles en LMNP couvrent un grand nombre de dépenses. Voici quelques exemples :

• Les intérêts associés à l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien,
• L’assurance habitation du propriétaire non occupant,
• La taxe foncière, à l’exception des ordures ménagères (qui sont à la charge du locataire et ne peuvent donc pas être déduites),
• L’assurance emprunteur et les frais bancaires,
• Les honoraires versés à l’expert-comptable,
• Les travaux déductibles.

En plus de ces déductions, vous pouvez également appliquer l’amortissement de votre bien. Pour ce calcul, le recours à un expert-comptable devient indispensable. Celui-ci va, en effet, déterminer dans quelle mesure vous pouvez amortir votre bien.

Comment choisir entre les deux régimes fiscaux ?

Choisir entre le régime réel ou micro-foncier implique de tenir compte de deux critères importants :

1. Le montant de vos revenus locatifs,
2. Et le montant de vos dépenses.

Comme mentionné précédemment, le régime réel s’applique automatiquement une fois le seuil de 77 700 € dépassé. Cependant, si vos revenus se situent en dessous de ce seuil réglementaire, l’administration fiscale vous offre la possibilité de choisir entre les deux régimes. Dans ce cas, c’est le montant de vos charges déductibles qui vous aidera à choisir la meilleure fiscalité.

• En effet,si vos dépenses représentent 50 % de vos loyers perçus, le régime réel s’avère plus avantageux.
• Si elles sont inférieures à la moitié de vos revenus locatifs, le régime micro-BIC, qui propose un abattement forfaitaire de 50 %, sera la meilleure option.

À noter que le régime réel permet de créer un déficit BIC. Ce déficit est imputable uniquement sur les BIC non professionnels des 10 années suivantes et jamais sur le revenu global. À noter que les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal mais sont reportables sans limite. Ce déficit se produit lorsque les charges déductibles sont supérieures aux loyers locatifs. À savoir qu’un déficit foncier est essentiellement généré par des travaux ou des intérêts d’emprunt.

Les démarches pour passer du micro-BIC au régime réel

Pour modifier votre régime fiscal et passer au régime réel, vous pouvez désormais lever l’option par un simple courrier libre au Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu où se situe votre logement, ou directement en ligne sur votre espace professionnel impots.gouv.fr. La demande doit être soumise au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’année concernée (en pratique, mi-mai). Depuis la loi de finances 2022, l’option est valable un an et reconductible tacitement chaque année, sauf renonciation expresse, vous n’êtes donc plus engagé sur 2 ou 3 ans comme c’était le cas auparavant.

Déclaration de revenus LMNP : comment la remplir ?

Vos revenus LMNP sont donc à déclarer lors de la déclaration annuelle de vos revenus.

• Si vous relevez du régime micro-BIC, le montant brut de vos recettes doit être indiqué sur le formulaire n°2042 C-PRO ;
• Si vous relevez du régime réel, une démarche supplémentaire est à prévoir. Les montants doivent également être reportés sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO, mais vous devez en parallèle remplir le formulaire n°2031-SD.