Déterminer la base imposable des revenus

Comme pour les déclarations de revenus annuels, déclarer ses revenus fonciers locatifs est une étape fiscale obligatoire. Pour ce faire, le propriétaire bailleur qui perçoit les loyers doit renseigner la case 4BE dans le formulaire de déclaration des impôts 2042. Mais avant cela, il doit opter pour le régime fiscal adéquat à sa situation, qui sera déterminé par le montant des revenus à déclarer et connaitre la base imposable sur laquelle il doit déclarer ses revenus.

Les revenus fonciers et autres recettes

Les revenus fonciers sont imposables dans le cadre des locations non-meublées. Soumis à l’impôt sur le revenu, le montant des loyers perçus dans l’année doit être déclaré. Pour cela, il faut compléter la ligne 211 des loyers perçus sur l’année N-1. Toutefois, les loyers impayés et les charges locatives soumises au locataire ne doivent pas être déclarés. 

L’imposition au régime micro-foncier

Pour pouvoir prétendre au régime micro-foncier, le propriétaire doit déclarer au moins 15 000 € de revenus locatifs par an. En micro-foncier, un abattement de 30 % est appliqué. Le calcul pour connaître le montant des revenus fonciers imposables est le suivant :

Le montant des loyers encaissés x 0,7

Le résultat obtenu détermine le montant des revenus fonciers qui devra être reporté aux revenus globaux du foyer fiscal.

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Régime réel : les dépenses déductibles

Lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 € par an, le régime fiscal imposé aux propriétaires bailleurs est le régime du bénéfice réel. Une dérogation est acceptée lorsque le plafond des revenus locatifs n’est pas atteint. Dans ce cas, la déclaration doit être effectuée avant le 1er février de l’année fiscale en cours et le régime réel doit être conservé pendant deux ans avant de pouvoir en changer. Il permet de déduire les charges relatives à l’investissement. Voici comment calculer les revenus fonciers imposables en régime réel :

Loyers annuels perçus – Charges annuelles

Le résultat obtenu pour le calcul des revenus imposables s’additionne à celui déclaré dans les revenus fiscaux du foyer.

Calculer le montant de l’impôt

L’impôt en France se calcule en fonction des tranches fiscales auxquelles sont rattachées les contribuables. Le montant des revenus déclarés, permet de déterminer le barème fiscal qui lui sera appliqué, auquel devra s’ajouter le quotient familial (régi par le nombre de personnes qui compose le foyer fiscal). L’addition de ces deux éléments permettra de déterminer le montant de l’impôt pour chaque foyer fiscal. Ainsi, pour les mêmes revenus, une personne seule ou un couple avec enfant ne seront pas tributaires du même barème d’impôt dans leur déclaration. 

Déterminer le taux marginal d’imposition (TMI)

Le TMI (taux marginal d’imposition) correspond au taux d’imposition de la dernière tranche des revenus d’un contribuable. Plus les revenus sont importants, plus il seront taxés. Imaginé sur le principe du barème progressif, l’impôt sur le revenu en France est divisé en 5 tranches (0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %). C’est donc en fonction de ces tranches que sera déterminé le taux marginal d’imposition d’un contribuable.

Chaque tranche applique son taux d’imposition et ne prend pas en compte le montant exact des revenus, mais la fourchette dans laquelle ils se situent. Le TMI d’une personne célibataire est simple à déterminer puisqu’il ne prend en compte que les revenus correspondant à l’une des tranches d’imposition. En revanche, le calcul du taux marginal d’imposition des couples avec ou sans enfant, intègre le quotient familial dans son résultat. Le quotient familial d’un foyer fiscal se calcule comme suit : 

Montant des revenus imposables du foyer / nombre de parts fiscales du foyer

Le barème de l’imposition

Le taux marginal d’imposition est catégorisé en 5 valeurs de pourcentages, permettant de classifier à quelle tranche d’imposition les contribuables sont rattachés. Les tranches marginales sont catégorisées comme telles :

Tranche d’imposition	0 %	11 %	30 %	41 %	45 %
Revenus annuels	< 10 777 €	entre 10 778 € et 22 478 €	22 479 € et 78 570 €	entre 78 571 € et 168 994 €	> 168 994 €

 

Les formulaires pour la déclaration des revenus fonciers

Selon le type de location (meublée ou non meublée) et le régime fiscal du bailleur, les formulaires pour la déclaration de revenus locatifs ne seront pas les mêmes.

Les formulaires de déclaration pour les locations meublées :

• Le Cerfa 11921*04 = déclaration au répertoire Sirène de l’INSEE
• Le 2031-SD CERFA 11085*19 = pour le régime réel
• Le 2042 C-PRO CERFA 11222*19 = pour reporter le montant inscrit sur le formulaire précédent dans le cas du régime réel
• Le 2042 C-PRO CERFA 11222*19 = pour le régime micro-BIC

Les formulaires de déclaration pour les locations non-meublées :

• Le 2044 Cerfa 10334*21 = concernant les déclarations avec le régime réel
• Le 2042 Cerfa 10330*21 = pour déclarer les revenus locatifs en micro-foncier