Déterminer la base imposable des revenus

Comme pour les déclarations de revenus annuels, déclarer ses revenus fonciers locatifs est une étape fiscale obligatoire. Pour ce faire, le propriétaire bailleur doit choisir entre deux régimes fiscaux (micro-foncier ou régime réel) selon le montant de ses revenus et compléter le formulaire correspondant : la case 4BE du formulaire 2042 au micro-foncier ou le formulaire annexe 2044 au régime réel. Mais avant cela, il doit opter pour le régime fiscal adéquat à sa situation, qui sera déterminé par le montant des revenus à déclarer et connaitre la base imposable sur laquelle il doit déclarer ses revenus.

Les revenus fonciers et autres recettes

Les revenus fonciers sont imposables dans le cadre des locations non-meublées. Soumis à l’impôt sur le revenu, le montant des loyers perçus dans l’année doit être déclaré. Selon le régime fiscal applicable, le formulaire et la case à compléter diffèrent :

• Au régime micro-foncier : reporter les loyers bruts en case 4BE du formulaire 2042 (l’abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement par l’administration).
• Au régime réel : détailler les loyers et les charges sur la déclaration annexe 2044 (loyers en ligne 211, charges en lignes 221 à 240), puis reporter le résultat en case 4BA (revenu net), 4BB (déficit imputable sur revenus fonciers) ou 4BC (déficit imputable sur le revenu global) du formulaire 2042.

Les loyers impayés ne sont pas imposables tant qu’ils ne sont pas encaissés (principe de la disponibilité). Les charges récupérables auprès du locataire (eau froide, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ne doivent pas être déclarées.

L’imposition au régime micro-foncier

Pour pouvoir prétendre au régime micro-foncier, les revenus fonciers bruts annuels du propriétaire ne doivent pas dépasser 15 000 €. En micro-foncier, un abattement de 30 % est appliqué. Le calcul pour connaître le montant des revenus fonciers imposables est le suivant :

Le montant des loyers encaissés x 0,7

Le résultat obtenu détermine le montant des revenus fonciers qui devra être reporté aux revenus globaux du foyer fiscal.

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Régime réel : les dépenses déductibles

Le régime réel s’applique automatiquement dès que les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. Il peut aussi être choisi sur option en deçà de ce seuil, lorsque cela est plus avantageux (charges importantes, travaux). L’option est levée lors du dépôt de la déclaration de revenus et est irrévocable pendant 3 ans (article 32 du CGI), reconductible tacitement par période d’un an au-delà. Voici comment calculer les revenus fonciers imposables en régime réel :

Loyers annuels perçus – Charges annuelles

Le résultat obtenu pour le calcul des revenus imposables s’additionne à celui déclaré dans les revenus fiscaux du foyer.

Calculer le montant de l’impôt

L’impôt en France se calcule en fonction des tranches fiscales auxquelles sont rattachées les contribuables. Le montant des revenus déclarés, permet de déterminer le barème fiscal qui lui sera appliqué, auquel devra s’ajouter le quotient familial (régi par le nombre de personnes qui compose le foyer fiscal). L’addition de ces deux éléments permettra de déterminer le montant de l’impôt pour chaque foyer fiscal. Ainsi, pour les mêmes revenus, une personne seule ou un couple avec enfant ne seront pas tributaires du même barème d’impôt dans leur déclaration. 

Déterminer le taux marginal d’imposition (TMI)

Le TMI (taux marginal d’imposition) correspond au taux d’imposition de la dernière tranche des revenus d’un contribuable. Plus les revenus sont importants, plus il seront taxés. Imaginé sur le principe du barème progressif, l’impôt sur le revenu en France est divisé en 5 tranches (0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %). C’est donc en fonction de ces tranches que sera déterminé le taux marginal d’imposition d’un contribuable.

Chaque tranche applique son taux d’imposition et ne prend pas en compte le montant exact des revenus, mais la fourchette dans laquelle ils se situent. Le TMI d’une personne célibataire est simple à déterminer puisqu’il ne prend en compte que les revenus correspondant à l’une des tranches d’imposition. En revanche, le calcul du taux marginal d’imposition des couples avec ou sans enfant, intègre le quotient familial dans son résultat. Le quotient familial d’un foyer fiscal se calcule comme suit : 

Montant des revenus imposables du foyer / nombre de parts fiscales du foyer

Le barème de l’imposition

Le taux marginal d’imposition est catégorisé en 5 valeurs de pourcentages, permettant de classifier à quelle tranche d’imposition les contribuables sont rattachés. Les tranches marginales sont catégorisées comme telles :

Tranche d’imposition	0 %	11 %	30 %	41 %	45 %
Revenus annuels	< 11 600 €	entre 11 601 € et 29 579 €	29 580 € et 84 577 €	entre 84 578 € et 181 917 €	> 181 917 €

 

Les formulaires pour la déclaration des revenus fonciers

Selon le type de location (meublée ou non meublée) et le régime fiscal du bailleur, les formulaires pour la déclaration de revenus locatifs ne seront pas les mêmes.

Les formulaires de déclaration pour les locations meublées :

• 2042-C-PRO pour le régime micro-BIC et pour reporter le résultat du régime réel.
• 2031-SD et annexes 2033-A à 2033-G pour la liasse fiscale au régime réel.
• P0i pour la déclaration de début d’activité auprès de l’INPI (obtention du SIRET).

Les formulaires de déclaration pour les locations non-meublées :

• 2042 (case 4BE) pour le régime micro-foncier.
• 2044 ou 2044 SPE pour le régime réel.