Les 6 aides et prêts aidés pour un investissement locatif

1/ Loc’Avantages : la réduction d’impôt jusqu’à 65 %

Loc’Avantages est un des dispositifs privilégiés par les investisseurs locatifs en 2026. Il offre une réduction d’impôt allant de 15 % à 65 % des revenus locatifs, en contrepartie d’un engagement locatif de son bien, en pratiquant un loyer inférieur au marché local.

Prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances, Loc’Avantages exige la signature d’une convention de 6 ans avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), ainsi que l’application d’un des trois niveaux de loyer suivants :

• Loc1 : loyer 15 % en dessous des prix du marché pour une réduction d’impôt de 15 % (ou 20 % avec intermédiation locative) ;
• Loc2 : loyer 30 % en dessous des prix du marché pour une réduction d’impôt de 35 % (ou 40 % avec intermédiation locative) ;
• Loc3 : loyer 45 % en dessous des prix du marché, uniquement avec une intermédiation locative, pour une réduction d’impôt de 65 %.

Les conditions à respecter pour profiter de ce dispositif sont :

• Louer le bien vide, en tant que résidence principale, pour une durée d’au moins 6 ans ;
• Respecter les plafonds de ressources des locataires (revalorisés chaque année par le Gouvernement) ;
• Ne pas louer le logement à un membre de sa famille ;
• Le logement ne doit pas être une passoire thermique (les étiquettes F et G du DPE sont exclues).

Tout savoir sur le financement d’un investissement immobilier

2/ Le dispositif Denormandie : investir dans l’ancien à rénover

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt destinée aux investisseurs dans l‘ancien à rénover. Le logement doit faire partie de la liste des villes éligibles, inscrites dans le cadre du programme « Action Cœur de Ville ».

Le principe de la loi Denormandie est basé sur un engagement de location, en contrepartie d’un avantage fiscal. Le propriétaire bailleur accède à une réduction d’impôt comprise entre 12 % et 21 % du prix de revient du bien (dans la limite de 300 000 €), dépendant de la durée d’engagement choisie :

• 6 ans d’engagement pour une réduction d’impôt de 12 % ;
• 9 ans d’engagement pour une réduction d’impôt de 18 % ;
• 12 ans d’engagement pour une réduction d’impôt de 21 %.

Le propriétaire bailleur doit :

• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération d’investissement ;
• Les travaux de rénovation énergétique doivent servir à améliorer la performance du logement et augmenter la note du DPE ;
• Le logement doit être loué nu, en résidence principale et dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux ;
• Le propriétaire bailleur doit appliquer le plafond de loyer et de ressources du locataire selon les barèmes annuels.

Enfin, la loi Denormandie répertorie les villes éligibles au dispositif parmi 240 communes, principalement des villes moyennes à fort potentiel de rénovation.

3/ Le déficit foncier : le levier le plus universel

Le déficit foncier n’est pas un dispositif en particulier, mais plus précisément un mécanisme fiscal accessible à tout les propriétaires bailleurs d’un logement loué vide. Pour pouvoir y accéder, il faut déclarer son bien sous le régime réel d’imposition. Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) sont plus élevées que les revenus fonciers, le propriétaire bailleur peut imputer son déficit comme suit :

• Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt) ;
• Le plafond est doublé à 21 400 € par an jusqu’au 31 décembre 2027 pour les travaux de rénovation énergétique qui permettent à un logement classé E, F ou G d’atteindre une étiquette A, B, C ou D ;
• L’excédent (lorsqu’il y a lieu) est reportable sur les revenus fonciers sur les 10 années suivantes.

Le déficit foncier est particulièrement intéressant car celui-ci n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Pour un investisseur dans une tranche marginale d’imposition à 41 % ou 45 % qui réalise d’importants travaux, l’économie d’impôt générée peut être très significative dès la première année de déclaration.

Le déficit foncier est par ailleurs cumulable avec Loc’Avantages, ce qui en fait un mécanisme particulièrement adapté à la rénovation des passoires thermiques.

4/ Le statut LMNP : l’amortissement comme atout fiscal

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est toujours en 2026 l’un des régimes les plus prisés des investisseurs. En louant un logement meublé, le propriétaire bailleur relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), bien plus avantageux que celui des revenus fonciers. Celui-ci doit faire le choix entre deux régimes fiscaux différents :

• Le micro-BIC : il permet d’accéder à un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (location meublée classique). Dans ce cas, le plafond de recettes est de 77 700 € par an. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement fiscal a été ramené à 30 % depuis la réforme de 2025.
• Le régime réel : il offre une déduction de toutes les charges de l’investissement locatif (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance, etc.) et amortissement du bien (environ 3 % par an), mais aussi du mobilier (environ 20 % par an). Ce mécanisme fiscal permet le plus souvent de supprimer la charge imposable des loyers sur une durée de 10 à 20 ans.

5/ L’éco-PTZ pour les bailleurs : financer la rénovation énergétique

L’éco-prêt à taux zéro ou plus communément appelé l’éco-PTZ, n’est pas uniquement réservé aux propriétaires occupants. En effet, les bailleurs peuvent également en bénéficier pour financer les travaux de rénovation énergétique d’un investissement locatif. Il s’agit d’un prêt délivré sans intérêts, d’un montant maximal de 50 000 €, sans conditions de ressources et remboursable sur 20 ans maximum (depuis le 1er juillet 2025).

Pour pouvoir prétendre à l’éco PTZ, le bien doit répondre des travaux suivants :

• L‘isolation thermique (toiture, murs, fenêtres, planchers bas) ;
• L’installation ou le remplacement d’un système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire performant ;
• L’installation d’équipements utilisant les énergies renouvelables ;
• Les actes de rénovation globale avec un gain énergétique d’au moins 35 %.

À noter : depuis le 1er juillet 2025, les exigences techniques de l’éco PTZ sont identiques à celles de MaPrimeRénov’. De leur côté, les chaudières à combustible fossile (gaz, fioul) ne sont plus finançables par le prêt aidé. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

En savoir plus sur l‘éco-PTZ

6/ La TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU et QPV

Pour l’achat d’un logement neuf situé en zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) ou dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) (ou dans un rayon de 300 mètres jusqu’à 500 mètres dans certains ensembles immobiliers), il est possible de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % (contre 20 % habituellement), soit un gain de 14,5 points d’économie immédiate sur le prix d’achat du bien. Voici les conditions à respecter pour bénéficier de la TVA réduite :

• Le bien doit être loué en tant résidence principale ;
• Le propriétaire bailleur doit respecter les plafonds de ressources définis par l’État (revalorisés chaque année par arrêté) ;
• Le prix au m² doit respecter un plafond fixé en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien ;
• Le logement doit être conforme à la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) ;
• Le propriétaire s’engage à conserver son bien durant 10 ans (en cas de revente anticipée, un complément de TVA sera dû et calculé sur les 14,5 points d’écart, diminué de 10 % par année de détention.

Les plafonds de ressources et de prix au m² sont revalorisés tous les ans par le Gouvernement. Ils sont consultables par tous sur le site de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement).