Définition de la vacance locative

Dans le secteur de l’immobilier locatif, il est d’usage de parler de vacance locative lorsque le bien est inoccupé. La vacance locative représente un manque à gagner pour les propriétaires bailleurs, qui sont, pour la plupart, tributaires des revenus perçus par les loyers de leur bien, leur permettant de financer leur projet à crédit. Le risque de vacance locative est évalué en fonction du secteur géographique du bien, du prix du loyer et de l’état du bien.

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Les solutions pour l’éviter

Il est important d’anticiper le risque de vacance locative avant d’investir dans un bien locatif. Certains critères peuvent accentuer ce facteur négatif pour le rendement d’un propriétaire bailleur et d’autres à l’inverse, permettent de l’éviter au maximum. Par ailleurs, un des atouts pour éviter de se retrouver sans locataire, c’est de se faire accompagner par un professionnel, que ce soit pour l’estimation du loyer ou pour la gestion locative du bien. En parfait connaisseurs du marché immobilier, les mandataires de gestion locative permettent aux propriétaires bailleurs de bénéficier de leur retour d’expérience, de conseils avisés et font preuve de réactivité pour limiter les périodes de vacance locative.

Acquérir un bien idéalement situé

En immobilier, l’emplacement c’est la clé d’un investissement réussi. Qu’il s’agisse d’une acquisition de résidence principale ou pour un projet de location, le secteur géographique pourra faire varier plusieurs composantes du projet, dont le risque de vacance locative. Prenons l’exemple d’un studio situé à proximité d’un pôle universitaire ou en centre ville d’une métropole étudiante. Ce dernier a très peu de chances de subir des périodes de vacance locative. Les appartements se trouvant dans des zones dites « tendues » (dont la demande en logements est supérieure à l’offre), sont également moins exposés et trouveront plus facilement locataires à leur porte. Même chose pour les locations à proximité d’une ligne de métro, de tram ou proche d’une ligne de bus aux horaires accessibles.

Rendre le bien attractif

Une annonce de location avec des prestations qui donnent envie se louera plus facilement qu’un bien dont les photos et le descriptif ne sont pas soignés. Prendre le temps de réaliser de jolies photos, nettes et avec des prises de vue soignées, est une étape qui participe à la qualité de l’annonce. Les photos floues ne seront pas du tout vendeuses et risquent de faire fuir les candidats à la location. Privilégiez les prises de vue flatteuses et évitez les contre-jour. Quand au contenu descriptif, il doit comporter le détail de toutes les pièces, leur superficie, sans oublier d’appuyer sur les atouts de l’appartement. Ne pas oublier de mentionner les extérieurs quand il y en a, l’exposition si elle est avantageuse, les équipements, comme une double vasque dans la salle de bain, une cuisine toute équipée, etc.

Définir un loyer adapté

Le prix du loyer joue évidemment un rôle central dans le risque de vacance locative. Bien entendu, un loyer trop élevé par rapport au prix du marché ne sera pas prioritaire dans les visites des personnes à la recherche d’une location. Mais contrairement à ce que l’on peut penser, un loyer trop bas peut également les pousser à la méfiance, en se demandant si le prix attractif du loyer cache un défaut ou une arnaque. Pour être sûr de pratiquer le juste prix pour son loyer, il est préférable de se rapprocher d’une agence immobilière du secteur qui connaît parfaitement le marché dans lequel se situe le bien. Tout comme les logements à vendre, les locations peuvent également bénéficier d’une estimation immobilière, d’autant plus lorsque le propriétaire fait appel à un gestionnaire locatif, parfait conseiller pour accompagner les propriétaires bailleurs et leur éviter de faire des erreurs.

Les assurances pour se protéger de la vacance locative

Pénalisant fortement le projet d’investissement des propriétaires bailleurs, la vacance locative peut être supportée à l’aide d’assurances spécifiques. Attention, l’assurance vacance locative n’est pas la même que l’assurance GLI (loyers impayés) et elle se dissocie également de la couverture contre la carence locative (absence de locataire pour la première mise en location). Assurer son bien en cas d’absence de locataire, permet de couvrir la perte de revenus locatifs et d’éviter de baisser son taux de rentabilité. Les conditions d’assurance en cas de vacance locative sont propres à chaque professionnel. Les tarifs et les modalités de remboursement sont à préciser lors de la souscription. 

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