Que sont les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété, réparties pour chaque copropriétaire sont obligatoires et permettent de diviser les frais courants et exceptionnels (des travaux de rénovation dans les parties communes). Elles sont calculées au tantième et sont déterminées dans le règlement de copropriété, en fonction des lots que détiennent les propriétaires de l’immeuble ou de la résidence. Les charges de copropriété sont gérées par un syndic, responsable des comptes et de la répartition des frais, dont l’appel de charges a lieu généralement tous les trimestres.

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Typologie des charges de copropriété

Une copropriété engendre plusieurs frais courants et d’autres plus occasionnels, voire exceptionnels. Pour dissocier les deux, il est d’usage de parler de charges courantes et de charges exceptionnelles pour les distinguer.

Les charges courantes

Les charges courantes d’une copropriété sont les frais prévus à l’année pour l’entretien des parties communes. Les charges courantes sont communément appelées « charges prévisionnelles« . Elles sont votées lors de l’assemblée générale à la majorité absolue par les copropriétaires. Elles englobent les dépenses suivantes : 

• Les honoraires du syndic qui gère la copropriété,
• Le coût des assurances obligatoires,
• Les revenus versés aux intervenants externes ou au concierge pour entretenir les parties communes (intérieures/extérieures),
• Les factures pour des travaux de petite ampleur (changer une ampoule, changer un carreau cassé, etc.),
• Les contrats de maintenance des ascenseurs et des chaudières,
• Les factures énergétiques (eau, gaz, électricité).

Les charges exceptionnelles et frais spéciaux

Comme leur nom l’indique, les charges exceptionnelles ne sont pas anticipées dans les charges courantes de la copropriété. Elles peuvent être appelées pour une réfection de façade, une rénovation de toiture, ou n’importe quel autre type de travaux de grande ampleur nécessaire à l’entretien général du bâtiment de la copropriété. Les charges exceptionnelles de copropriété peuvent également être à régler lorsqu’un moteur de portail tombe en panne ou qu’un sinistre à dégradé les parties communes et que l’intégralité des travaux n’est pas pris en charge par les assurances de la copropriété. Quoi qu’il en soit, les charges exceptionnelles doivent être votées à l’assemblée générale des copropriétaires, comme c’est le cas pour les charges courantes. 

La répartition des charges

Le calcul de répartition des charges dépendra du type de charge, c’est-à-dire, soit des charges spéciales, soit des charges générales. La quote-part (déterminée selon la superficie du lot, les annexes, l’étage auquel le bien se situe) permettra de calculer le montant des charges générales, en fonction des tantièmes du lot, indiqués dans le règlement de copropriété.

En revanche, les charges spéciales seront réparties par rapport à l’utilité que le copropriétaire a des équipements auxquels elles sont rattachées. Par exemple, les charges d’un ascenseur font partie de cette catégorie. Dans ce cas, un copropriétaire au 10e étage paiera nécessairement plus de charges qu’un copropriétaire au 1er étage. De même, un propriétaire en rez-de-chaussée n’aura aucunes répercutions de charges spéciales concernant les frais d’un ascenseur dans son immeuble.

Le vote et la répartition entre copropriétaires

Nous le disions, les charges de copropriété doivent être votées tous les ans en assemblée générale par les copropriétaires. Lors de l’AG annuelle, le montant prévisionnel des charges courantes, mais également les frais des charges spéciales quand elles ont lieu, sont votés à la majorité pour être applicables. Ces montants seront ensuite facturés au début de chaque trimestre par courrier postal ou par mail, envoyés à tous les copropriétaires par les syndics. Les charges exceptionnelles sont également votées en AG et les copropriétaires reçoivent le montant des travaux par mail ou par courrier, lors d’un avis détaillé par le syndic, indiquant la somme et les travaux à effectuer, ainsi que l’entreprise plébiscitée. 

Les charges récupérables auprès du locataire

Les charges locatives, ou dites « récupérables », font partie des frais complémentaires à régler tous les mois au locataire, en plus de son loyer. En toute logique, les charges que doit régler le locataire, correspondent proportionnellement aux frais engendrés par des services dont il bénéficie et qui sont calculés selon la quote-part du logement :

• Une partie de la taxe des ordures ménagères,
• Les frais énergétiques de la copropriété,
• Le chauffage collectif,
• L’ascenseur, l’entretien de la chaudière,
• Les petites réparations effectuées dans la copropriété.

Quels sont les pièges à éviter lors d’un investissement locatif ?

Un des critères primordiaux pour un investisseur quand il se lance dans l’acquisition d’un bien locatif, c’est le rendement qu’il va pouvoir dégager de son opération financière. Pour effectuer ses calculs, il va prendre en compte les revenus locatifs générés chaque mois, qu’il va soustraire au coût du crédit d’emprunt immobilier et aux charges (taxe foncière, charges de copropriété, travaux dans le logement, etc.). 

Prendre en compte les charges de copropriété avant d’investir

Avant d’acquérir un bien destiné à la location, il est très important d’évaluer le coût des charges destinées au propriétaire, afin d’éviter les mauvaises surprises et de se retrouver avec plus de frais que de revenus. Pour cela, il est important de demander aux vendeurs les derniers procès-verbaux des AG et un maximum de détails sur le montant des charges annuelles. 

Évaluer les frais pour travaux prévus

En se renseignant sur les charges prévisionnelles avant d’acheter un appartement ou un bien en copropriété, cela permet également de vérifier si des travaux ont été votés lors de la dernière AG. Dans les derniers comptes-rendus d’assemblée générale de copropriété, des devis ont certainement été effectués et potentiellement signés pour établir le montant des travaux prévus. À l’aide du règlement de copropriété, il est possible de calculer la part qui revient au lot à vendre en fonction des tantièmes qu’il détient. Si ce n’est pas le cas, mais que les parties communes paraissent en mauvais état, ou que le DPE (diagnostic de performance énergétique) est très mal noté, il faudra probablement envisager des travaux au sein de la copropriété prochainement.  

Anticiper la déduction des charges

Une partie des charges peut-être remboursée par le locataire. Pour tout investissement en immobilier locatif, il est intéressant de connaître le montant des charges répercuté sur le locataire, afin de calculer le plus précisément le reste à charge pour le propriétaire bailleur. Si le bien était déjà loué, il suffira de demander ces informations au vendeur. Si le bien est vendu en tant que résidence principale, il faudra se rapprocher du syndic pour connaître les charges courantes et les charges exceptionnelles pour distinguer celles déductibles.

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