Les avantages de la location vide

La location vide est une formule hautement appréciée. Elle constitue d’ailleurs une part significative du marché locatif. Plusieurs avantages expliquent cet engouement :

• Une rotation des locataires moins fréquente grâce à des baux plus longs et moins flexibles ;
• Moins de périodes de vacance entre deux locataires ;
• Un investissement initial limité au prix du bien immobilier et une mise en location simplifiée, puisque le propriétaire n’a pas à se soucier de l’ameublement du logement ;
• Moins de travaux de maintenance, car il n’est pas nécessaire d’entretenir ou de réparer des meubles ;
• Un état des lieux plus facile à réaliser.

La location vide est souvent l’option la plus simple pour un propriétaire bailleur, mais le meublé dispose d’autres atouts qui ont déjà séduit de nombreux investisseurs.

• En savoir plus sur calculer le rendement locatif

Les avantages de louer meublé

Si elle présente de nombreux avantages pour le locataire, la location meublée bénéficie également au propriétaire.

• Le loyer fixé peut être plus élevé en raison des prestations supplémentaires ;
• Le meublé permet de se démarquer de la concurrence ;
• Le bail de location meublée est plus souple, donc moins risqué en cas de loyers impayés ;
• La fiscalité est plus avantageuse.

La location meublée est une denrée rare sur le marché, pourtant selon les zones, elle offre une rentabilité supérieure à celle d’un logement nu.

Louer meublé : le statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) autorise la location de logements meublés et donc immédiatement habitables par les locataires. Contrairement aux lois de défiscalisation, le statut LMNP ne propose pas de réduction ou de déduction d’impôt, mais il permet de générer des revenus locatifs qui deviennent non imposables.

Le statut LMNP présente plusieurs avantages fiscaux. Selon le régime d’imposition choisi, le loueur en meublé non professionnel peut déduire une partie ou la totalité des charges de ses revenus. De plus, il a la possibilité d’amortir le coût du bien et du mobilier.

La fiscalité de la location vide : régime micro-foncier ou réel

Les revenus générés par la location vide relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Sur le plan fiscal, deux régimes coexistent :

1. Le régime micro-foncier : il s’applique aux revenus locatifs égaux ou inférieurs à 15 000 € par an et permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur l’ensemble des revenus locatifs imposables.
2. Le régime réel : avec ce régime, il n’y a pas de plafond de revenus. Il permet de déduire les frais de mise en location et d’entretien, ce qui permet de créer un déficit foncier pouvant être déduit des revenus locatifs, jusqu’à concurrence de 10 700 € par an.

La demande de logements vides est généralement plus élevée que celle des logements meublés. En moyenne, les périodes de vacance locative sont donc plus restreintes pour ce type de locations. Autre avantage : même si les loyers sont légèrement inférieurs à la location meublée, les revenus locatifs sont en revanche plus réguliers.

Les différences dans la gestion de la location

En termes de gestion, la location meublée et la location nue présentent plusieurs différences.

• La nature du bail. Si les deux types de location peuvent être conclus sous le bail d’habitation classique, un logement vide peut aussi être loué sous le bail mobilité. À noter que les deux type de location présentent leurs propres particularités et conditions spécifiques.
• La durée du bail. Dans le cas d’un logement vide loué avec un bail mobilité, la durée doit être comprise entre 1 et 10 mois. Pour le logement vide loué avec un bail d’habitation classique, la durée minimale est généralement de 3 ans et elle sera d’1 an (ou de 9 mois minimum pour les étudiants) pour un logement meublé.
• Les conditions de résiliation. Pour un bail en location nue, si le propriétaire souhaite mettre fin au contrat, il doit le notifier au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. En revanche, si c’est le locataire qui souhaite résilier son contrat d’habitation, il doit respecter un préavis de 3 mois ou d’au moins 1 mois (selon la législation en vigueur dans la zone où se situe le bien). Pour les meublés avec un bail d’habitation classique, le propriétaire doit donner un préavis d’au moins 3 mois et le locataire d’1 mois minimum.
• Le dépôt de garantie. Pour un logement vide, la caution ne peut pas excéder 1 mois de loyer et 2 mois pour un meublé avec un bail d’habitation classique.

Tableau comparatif location meublée et vide

Pour rappel, les deux types de location font appel à différentes stratégies d’investissement, mais également à des fiscalités distinctes. Voici un récapitulatif pour vous aider dans votre choix :

	Location nue	Location meublée
Caution	1 mois de loyer HC	2 mois de loyer HC pour un bail habitation Pas de dépôt de garantie pour le bail mobilité
Durée du bail	3 ans minimum	Bail habitation : 1 an ou 9 mois minimum si le locataire est étudiant Bail mobilité : 1 mois minimum et jusqu’à 10 mois maximum
Préavis propriétaire	Au moins 6 mois avant la date d’échéance et pour un des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux)	Au moins 3 mois avant la date d’échéance pour un bail habitation Pas de congé à donner ni de délai de préavis à respecter pour le bail mobilité
Préavis locataire	Un délai de préavis d’1 ou 3 mois (selon la commune) à respecter	1 mois
Statut fiscal	Aucun	Loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP)
Régime fiscal	Impôt sur le revenu : le montant des loyers est à déclarer en tant que revenus fonciers, 2 régimes au choix : – Micro foncier, jusqu’à 15 000 € (ou 30 %) d’abattement forfaitaire sur les revenus ; – Régime réel foncier, déduction des charges possible sur les revenus fonciers si les loyers sont supérieurs à 15 000 € (ou sur option). Prélèvements sociaux : 17,2 % des revenus imposables (CSG – CRDS) Taxe foncière et taxes accessoires Cotisation foncière des entreprises (selon les cas)	Impôt sur le revenu. 2 choix : – Déclaration des loyers en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), jusqu’à 72 600 € (ou 50 %) d’abattement forfaitaire sur les revenus – Régime réel simplifié, déduction des charges possible des revenus fonciers si les loyers sont supérieurs à 72 600 € (ou sur option) et amortissement de la valeur du bien Prélèvements sociaux : 17,2 % de vos revenus imposables (CSG – CRDS) Taxe foncière et taxes accessoires Cotisation foncière des entreprises et cotisations sociales (selon les cas)

Si la location nue possède une grande flexibilité contractuelle, la location meublée présente, quant à elle, des avantages fiscaux considérables. Grâce au régime Réel Simplifié, les propriétaires qui louent en meublé peuvent, en effet, bénéficier d’une charge fiscale très faible, voire nulle, en amortissant leur bien et en déduisant toutes les dépenses liées à sa mise en location.

En ce qui concerne la location vide, l’option du régime réel foncier ne permet pas l’amortissement du bien et seuls les travaux d’amélioration, ainsi que les travaux d’entretien et de réparation, sont déductibles.

Avec le régime réel simplifié pour la location meublée, il est en revanche possible d’amortir tous types de travaux (construction, reconstruction et agrandissement). Cette approche fiscale augmente considérablement la rentabilité nette des locations meublées et constitue un argument de poids en faveur de cette option par rapport à la location vide.