Qu’est-ce que la valeur actuelle nette ?

La valeur actuelle nette (VAN) est un indicateur financier utilisé pour apprécier la rentabilité d’un investissement. Pour un titre financier, cette valeur actuelle nette représente la différence entre la valeur actuelle de ce titre et sa valeur de marché. En revanche, dans le cadre d’un investissement, la VAN peux s’apparenter à un flux de trésorerie actualisé représentant l’enrichissement supplémentaire d’un investissement en comparaison avec ce qui est exigé, au préalable, comme le minimum à réaliser pour les investisseurs.

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Le calcul de la VAN

Tout d’abord, sachez que la valeur actuelle nette (VAN) est calculée à la date de réalisation de l’investissement. La formule de calcul, assez complexe, reprend plusieurs éléments déterminés grâce à la comptabilité de l’entreprise. Le résultat obtenu correspond à la différence entre le capital investi et la somme des flux de trésorerie actualisés. Plus le résultat est élevé, plus le projet est rentable.

Pour effectuer ce calcul, plusieurs éléments sont à déterminer.

• La valeur de l’investissement : coût des biens acquis dans le cadre d’un investissement ou d’une activité. Elle est désignée par la lettre « C« .
• La période d’évaluation : exprimée en année et désignée par la lettre « t » comme temps.
• Le flux de trésorerie de chaque période : correspond au revenu généré par les biens achetés, il est désigné par la lettre « P« .
• Le taux d’actualisation des flux : il calcule le risque en tenant compte de l’inflation et correspond au coût des ressources dont on a besoin pour financer l’investissement. Il est désigné par la lettre « i ».

Il est possible d’obtenir le montant de la VAN grâce aux formules suivantes :

• Sur une année : P/(1 + i)t ;
• Sur trois ans : P/(1 + i)t  + P/(1 + i)t2  + P/(1 + i)t3  – C.

Quelle utilisation de la valeur actuelle nette en immobilier ?

En immobilier, la valeur annuelle nette (VAN) permet de comparer deux ou plusieurs projets d’investissement afin d’évaluer lequel est le plus rentable au terme d’une certaine durée. C’est en quelque sorte, une première projection.

Cette valeur annuelle nette revêt une grande importance dans la prise de décision concernant le lancement d’un projet ou d’un investissement. Elle permet également de faire assez rapidement un choix entre différents projets qui paraissent tous intéressants. En réalité, seul le projet qui créé le plus de valeur sera retenu.

La valeur annuelle nette présente un inconvénient principal, c’est son mode de calcul. En effet, il requiert des informations assez difficilement prévisibles, notamment concernant les prévisions des recettes nettes d’exploitation et la fixation du taux d’actualisation. L’anticipation est parfois impossible, ce qui en fait toute sa complexité.