Quels sont les travaux donnant accès à la réduction d’impôt Denormandie ?
Ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs qui misent sur la rénovation de l’ancien. La réduction d’impôt est en effet conditionnée à un programme de travaux représentant au moins 25 % de l’opération. Pour sécuriser son avantage fiscal, plusieurs solutions : identifier les travaux éligibles, préparer les justificatifs dès la phase de devis et mieux, se faire accompagner de A à Z par un professionnel du secteur.
Sommaire
Les travaux à réaliser pour être éligible à la loi Denormandie
Le Denormandie encadre strictement la rénovation. Cette logique permet la mise en œuvre d’un programme de travaux cohérent, chiffré et défendable en cas de contrôle. Plusieurs types de travaux sont éligibles au dispositif.
Important
À l’issue des travaux, un nouveau DPE doit être réalisé. Il est également recommandé de conserver l’ensemble des factures, attestations et justificatifs remis par les entreprises et artisans intervenants.
Les travaux d’amélioration d’énergétique
Pour être éligible à la loi Denormandie, la priorité porte sur la rénovation énergétique. Le dispositif impose donc un niveau de performance après rénovation : la consommation conventionnelle d’énergie primaire du logement rénové doit être inférieure à 331 kWhEP/m²/an, un niveau cohérent avec le calendrier de la loi Climat et Résilience sur la décence énergétique (les logements classés G ne sont plus louables depuis le 1er janvier 2025 et l’interdiction s’étend aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028).
Autre obligation : démontrer une baisse de la consommation conventionnelle d’énergie primaire. La baisse exigée est d’au moins 30 % pour une maison individuelle et d’au moins 20 % pour un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif au moment des travaux. Cette approche globale est pertinente lorsque l’on pilote la rénovation comme un programme cohérent (enveloppe et équipements), car l’exigence du dispositif porte sur un résultat mesuré.
Pour atteindre cette exigence, il est nécessaire de réaliser au moins deux types de travaux parmi les cinq listés dans le décret.
1/ Le remplacement de la chaudière
Le remplacement de la chaudière peut être pris en compte dans le cadre du Denormandie lorsqu’il relève plus largement de l’installation ou du remplacement du système de chauffage. Pour être éligibles, ces travaux doivent respecter les exigences techniques prévues pour les bâtiments existants, auxquelles renvoie expressément l’arrêté du 26 mars 2019.
2/ L’isolation des murs
L’isolation des murs donnant sur l’extérieur fait également partie des catégories de travaux énergétiques prévues par la mesure fiscale. Il s’agit de travaux encadrés par des exigences techniques, notamment sur la résistance thermique et les factures doivent mentionner les caractéristiques permettant d’attester la conformité. Dans l’ancien, ce poste se pense toujours avec la ventilation et les ponts thermiques : l’objectif n’est pas seulement d’ajouter un isolant, mais de rendre l’ensemble cohérent, car, encore une fois, le critère Denormandie porte sur une performance énergétique justifiable.
Important
Pour structurer l’amélioration de l’efficacité énergétique, il est possible de s’appuyer sur des entreprises portant le label RGE, Reconnu garant de l’environnement, identifiables via l’annuaire officiel France Rénov’.
3/ L’isolation des combles
L’isolation des combles fait partie des travaux d’isolation thermique de la toiture visés par le dispositif Denormandie. Elle peut concerner aussi bien les combles perdus que les rampants de toiture ou les plafonds de combles.
4/ L’isolation des fenêtres
L’isolation des fenêtres correspond aux travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur. Pour être éligibles, les travaux doivent conduire à l’isolation thermique d’au moins la moitié des parois vitrées et respecter les exigences techniques applicables aux bâtiments existants. C’est un point à surveiller lors du chiffrage : changer quelques fenêtres peut ne pas suffire si l’on n’atteint pas le seuil d’au moins la moitié des surfaces vitrées concernées.
5/ La modification du système de production d’eau chaude
Le Denormandie vise aussi les travaux portant sur l’installation ou le remplacement du système de production d’eau chaude sanitaire. Comme pour les autres postes énergétiques, ces travaux doivent répondre aux exigences techniques prévues pour les bâtiments existants.
Créer une surface habitable nouvelle
Une autre voie prévue par la réglementation pour être éligible à la réduction d’impôt Denormandie consiste à réaliser des travaux aboutissant à la création de nouvelle surface habitable, comme l’aménagement de combles ou la création d’une extension. Entre aussi dans les critères d’éligibilité la création de surfaces annexes (par exemple loggias, terrasses accessibles privatives, vérandas, caves d’au moins 2 m², etc.).
Moderniser, assainir ou aménager le logement
Au-delà des postes strictement énergétiques, les travaux d’amélioration au sens large, notamment la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables (et, selon les cas, des surfaces annexes) sont également des critères éligibles à la loi Denormandie. À titre d’exemples, sont pris en compte :
- L’installation ou le remplacement d’un chauffage central,
- L’installation d’une salle d’eau,
- La rénovation d’une cuisine,
- Le raccordement au tout-à-l’égout,
- La réfection de l’installation électrique,
- Ou l’aménagement de nouvelles installations sanitaires, dès lors que l’on reste dans une logique d’amélioration du confort et de la salubrité du logement.
Important
Les travaux purement esthétiques ne sont pas éligibles au Denormandie. Les opérations limitées à la décoration (ou à l’embellissement) et les équipements d’agrément (piscine privée, aire de jeux, serre, etc.) sont exclus. Les finitions ne peuvent être retenues que si leur caractère indissociable des travaux d’amélioration est établi.
Pourquoi l’avantage fiscal est conditionné par la réalisation de travaux ?
Le Denormandie n’a pas été conçu comme une simple aide à l’achat, mais comme une incitation à rénover un parc ancien qui en a besoin, en associant l’investissement privé à l’amélioration de l’habitat, notamment dans des zones où la réhabilitation est un enjeu local. Le Gouvernement a présenté le dispositif comme un moyen, pour les collectivités, d’associer des investisseurs privés à l’amélioration de l’habitat (y compris insalubre) via une défiscalisation conditionnée à la rénovation.
C’est aussi la raison pour laquelle les textes imposent des garde-fous très concrets : un seuil de 25 % de travaux, une logique de performance énergétique justifiable et des justificatifs précis (évaluation énergétique, factures détaillées). L’idée est d’orienter l’avantage fiscal vers des projets qui produisent une amélioration mesurable du logement mis sur le marché locatif.
Par qui être accompagné pour mener à bien son projet de rénovation dans l’ancien ?
Un projet Denormandie réussi se joue sur trois plans : sécuriser l’éligibilité fiscale, réussir techniquement la rénovation et préparer une mise en location conforme. Pour éviter les erreurs, l’idéal est de s’appuyer sur un accompagnement à la fois opérationnel et fiscal.
Être accompagné par Uptown Immo
Uptown se positionne comme un interlocuteur clé en main pour l’investissement locatif, avec un accompagnement sur l’ensemble du parcours : définition de la stratégie, recherche du bien, appui au financement via des partenaires courtiers, pilotage de la rénovation et de l’ameublement, puis mise en location et gestion locative.
Dans le cadre d’un Denormandie, cette logique tout-en-un permet de traiter les points qui font souvent la différence : sélectionner un bien compatible avec la stratégie, structurer un programme de travaux cohérent avec les exigences du dispositif, sécuriser les pièces indispensables (devis, factures, éléments techniques) et viser une mise en location fluide.
Les autres accompagnements
- Pour un conseil public et gratuit, France Rénov’ est le point d’entrée de référence pour les projets de rénovation : vous pouvez joindre un conseiller au 0 808 800 700, du lundi au vendredi de 9h à 18h, et retrouver les points d’accueil via le service officiel.
- Si vous avez besoin d’aide pour les démarches (création de compte, dépôt de demandes en ligne, compréhension des parcours), le réseau France services propose un accompagnement de proximité, avec plus de 2 800 maisons France services sur le territoire et des démarches possibles autour de la rénovation énergétique.
- Pour les questions liées à la déclaration et aux règles fiscales, la DGFiP met à disposition un contact national au 0 809 401 401, du lundi au vendredi de 8h30 à 19h, ainsi que des services de prise de rendez-vous et de contact via le site officiel.
- Pour les questions de bail, de location, de droits et obligations, le réseau des ADIL propose une information neutre : vous pouvez trouver l’ADIL de votre département via l’annuaire officiel du réseau ANIL.
Important
Les travaux pris en compte pour le seuil de 25 % doivent être facturés par une entreprise et les justificatifs attendus sont notamment une évaluation énergétique avant/après ainsi que les factures définitives mentionnant le lieu, la nature des travaux et leurs caractéristiques de performance.