Les avantages de la location vide

La location vide est une formule hautement appréciée. Elle constitue d’ailleurs une part significative du marché locatif. Plusieurs avantages expliquent cet engouement :

• Une rotation des locataires moins fréquente grâce à des baux plus longs et moins flexibles ;
• Moins de périodes de vacance entre deux locataires ;
• Un investissement initial limité au prix du bien immobilier et une mise en location simplifiée, puisque le propriétaire n’a pas à se soucier de l’ameublement du logement ;
• Moins de travaux de maintenance, car il n’est pas nécessaire d’entretenir ou de réparer des meubles ;
• Un état des lieux plus facile à réaliser.

La location vide est souvent l’option la plus simple pour un propriétaire bailleur, mais le meublé dispose d’autres atouts qui ont déjà séduit de nombreux investisseurs.

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Les avantages de louer meublé

Si elle présente de nombreux avantages pour le locataire, la location meublée bénéficie également au propriétaire.

• Le loyer fixé peut être plus élevé en raison des prestations supplémentaires ;
• Le meublé permet de se démarquer de la concurrence ;
• Le bail de location meublée est plus souple, donc moins risqué en cas de loyers impayés ;
• La fiscalité est plus avantageuse.

La location meublée est une denrée rare sur le marché, pourtant selon les zones, elle offre une rentabilité supérieure à celle d’un logement nu.

Louer meublé : le statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) autorise la location de logements meublés et donc immédiatement habitables par les locataires. Contrairement aux dispositifs de défiscalisation, le statut LMNP ne propose pas de réduction d’impôt, mais il permet de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition des revenus locatifs.

Le statut LMNP présente plusieurs avantages fiscaux. Selon le régime d’imposition choisi, le loueur en meublé non professionnel peut déduire une partie ou la totalité des charges de ses revenus. De plus, il a la possibilité d’amortir le coût du bien et du mobilier.

Attention : depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Une partie de l’avantage fiscal est donc reprise à la revente.

La fiscalité de la location vide : régime micro-foncier ou réel

Les revenus générés par la location vide relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Sur le plan fiscal, deux régimes coexistent :

1. Le régime micro-foncier : il s’applique si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an et permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.
2. Le régime réel : il permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…). Le déficit foncier qui en résulte est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D, jusqu’au 31 décembre 2027.

La demande de logements vides est généralement plus élevée que celle des logements meublés. En moyenne, les périodes de vacance locative sont donc plus restreintes pour ce type de locations. Autre avantage : même si les loyers sont légèrement inférieurs à la location meublée, les revenus locatifs sont en revanche plus réguliers.

Nouveauté 2026 : le dispositif Relance logement (dit « Jeanbrun ») permet de déduire un amortissement des revenus fonciers pour un logement neuf ou ancien avec travaux importants situé dans un immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. En contrepartie, le bailleur s’engage à louer vide pendant 9 ans en respectant des plafonds de loyers et de ressources. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer.

Les différences dans la gestion de la location

En termes de gestion, la location meublée et la location nue présentent plusieurs différences.

• La nature du bail. Les deux types de location peuvent être conclus sous un bail d’habitation classique. Le bail mobilité, lui, est réservé aux logements meublés et destiné aux locataires en situation temporaire (études, formation, mission ou mutation professionnelle).
• La durée du bail. Elle est de 3 ans minimum pour un logement vide et d’1 an pour un meublé (9 mois pour un étudiant). Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois, sans renouvellement possible.
• Les conditions de résiliation. Pour un bail en location nue, si le propriétaire souhaite mettre fin au contrat, il doit le notifier au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. En revanche, si c’est le locataire qui souhaite résilier son contrat d’habitation, il doit respecter un préavis de 3 mois ou d’au moins 1 mois (selon la législation en vigueur dans la zone où se situe le bien). Pour les meublés avec un bail d’habitation classique, le propriétaire doit donner un préavis d’au moins 3 mois et le locataire d’1 mois minimum.
• Le dépôt de garantie. Il est limité à 1 mois de loyer hors charges en location vide et à 2 mois en meublé avec un bail classique. Il est interdit avec un bail mobilité.

Tableau comparatif location meublée et vide

Pour rappel, les deux types de location font appel à différentes stratégies d’investissement, mais également à des fiscalités distinctes. Voici un récapitulatif pour vous aider dans votre choix :

	Location nue	Location meublée
Caution	1 mois de loyer HC	2 mois de loyer HC pour un bail habitation Pas de dépôt de garantie pour le bail mobilité
Durée du bail	3 ans minimum	Bail habitation : 1 an ou 9 mois minimum si le locataire est étudiant Bail mobilité : 1 mois minimum et jusqu’à 10 mois maximum
Préavis propriétaire	Au moins 6 mois avant la date d’échéance et pour un des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux)	Au moins 3 mois avant la date d’échéance pour un bail habitation Pas de congé à donner ni de délai de préavis à respecter pour le bail mobilité
Préavis locataire	Un délai de préavis d’1 ou 3 mois (selon la commune) à respecter	1 mois
Statut fiscal	Aucun	Loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP)
Régime fiscal	Impôt sur le revenu : les loyers sont déclarés en revenus fonciers, 2 régimes : – Micro-foncier : revenus jusqu’à 15 000 €, abattement de 30 % ; – Réel foncier : obligatoire au-delà de 15 000 € (ou sur option), déduction des charges réelles. Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG – CRDS) Taxe foncière et taxes accessoires	Impôt sur le revenu, en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 2 régimes : – Micro-BIC : seuil de 77 700 € (revenus 2025) et 83 600 € (revenus 2026), abattement de 50 % ; 15 000 € et 30 % pour les meublés de tourisme non classés (loi Le Meur) ; – Réel simplifié : obligatoire au-delà du seuil (ou sur option), déduction des charges et amortissement du bien. Prélèvements sociaux : 18,6 % en LMNP (CSG – CRDS) Taxe foncière et taxes accessoires Cotisation foncière des entreprises et cotisations sociales (selon les cas)

Si la location nue offre davantage de stabilité (baux longs, faible rotation), la location meublée est plus souple contractuellement et plus avantageuse fiscalement. Grâce au régime réel simplifié, les propriétaires qui louent en meublé peuvent en effet bénéficier d’une charge fiscale très faible, voire nulle, en amortissant leur bien et en déduisant toutes les dépenses liées à sa mise en location. Il faut toutefois tenir compte de la réintégration des amortissements lors de la revente.

En ce qui concerne la location vide, l’option du régime réel foncier ne permet pas l’amortissement du bien et seuls les travaux d’amélioration, ainsi que les travaux d’entretien et de réparation, sont déductibles.

Avec le régime réel simplifié pour la location meublée, il est en revanche possible d’amortir tous types de travaux (construction, reconstruction et agrandissement). Cette approche fiscale augmente considérablement la rentabilité nette des locations meublées et constitue un argument de poids en faveur de cette option par rapport à la location vide.