Pourquoi mener un investissement dans le secteur immobilier ?

Investir dans la pierre reste une stratégie privilégiée pour se constituer un patrimoine durable et tangible, percevoir des revenus locatifs complémentaires et préparer sa retraite. L’investissement locatif peut également ouvrir droit à des avantages fiscaux selon le dispositif retenu.

• En savoir plus sur les meilleurs placements immobilier locatif

En 2026, les principales pistes pour investir avec un cadre fiscal favorable sont :

• Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), maintenu sans plafonnement de l’amortissement par la loi de finances 2026,
• Le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), créé par l’article 47 de la loi n°2026-103 du 19 février 2026, qui introduit l’amortissement en location nue,
• La loi Denormandie, prolongée jusqu’au 31 décembre 2027 pour la rénovation de l’ancien,
• La loi Malraux, toujours active pour la restauration d’immeubles en sites patrimoniaux remarquables ,
• Le mécanisme du déficit foncier pour les bailleurs en location nue.

Acquérir sa résidence principale

L’achat de la résidence principale répond avant tout à un besoin de logement et à un projet de vie, plus qu’à une logique de pure rentabilité. Il faut intégrer plusieurs coûts :

• Les frais d’acquisition (« frais de notaire »), qui représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
• Depuis le 1er avril 2025, la majorité des départements ont relevé les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 %, en application de la loi de finances pour 2025. Au 1er avril 2026, seuls 10 départements ont maintenu le taux à 4,50 % (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire et Guadeloupe).
• Une exonération de cette hausse est prévue pour les primo-accédants acquérant leur résidence principale (loi de finances 2025).
• La taxe foncière et les travaux d’entretien sont à anticiper.

Pour beaucoup de profils, il peut être pertinent de commencer par un investissement locatif générant des revenus, avant d’acheter sa résidence principale dans un second temps.

Mener un investissement locatif

L’investissement locatif reste l’une des solutions les plus utilisées pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Il permet, selon le mode de détention choisi (location nue ou meublée), de bénéficier de régimes fiscaux distincts.

La location meublée (LMNP) : pour beaucoup d’investisseurs particuliers, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel reste l’un des plus efficaces en 2026. La loi de finances 2026 n’a pas remis en cause l’amortissement : le plafonnement à 2 % évoqué pendant les débats parlementaires n’a pas été retenu. Toutefois, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions (résidences étudiantes, seniors, EHPAD).

Au régime micro-BIC, l’abattement reste de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes pour la location meublée longue durée. Au régime réel, l’amortissement par composants permet de réduire fortement la base imposable.

Le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) permet, pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, de déduire un amortissement des revenus fonciers allant jusqu’à 80 % du prix d’acquisition (hors valeur du foncier estimée forfaitairement à 20 %), en contrepartie d’un engagement de location nue de 9 ans à loyer plafonné, sous conditions (logement neuf ou ancien rénové à hauteur de 30 % du prix, situé dans un bâtiment d’habitation collectif). Le taux d’amortissement varie de 3 % à 5,5 % selon que le logement est neuf ou ancien et selon le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social).

La loi Denormandie, prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, permet quant à elle d’obtenir une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % (selon une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans) pour l’achat d’un logement ancien rénové (travaux supérieur ou égal à 25 % du coût total) dans une commune éligible.

Pensez à l’investissement en SCPI

La société civile de placement immobilier (SCPI) peut s’avérer être une bonne alternative pour un investissement immobilier, elle consiste à acheter de la « pierre-papier ». Autrement dit, investir sans contrainte de gestion. Ce sont les gestionnaires professionnels qui ont en charge le parc immobilier et non les investisseurs. Ils leur reversent trimestriellement une quote-part des loyers. Vous ne détenez que des parts et pas la totalité du bien, ce dernier ne vous appartient pas en propre. Une SCPI peut compter des centaines, voire des milliers d’associés, avec un parc immobilier évalué à plus d’un milliard d’euros.

Cela dit, c’est un vrai gain de temps et d’investissement personnel si vous n’êtes pas disponible pour gérer au mieux votre projet. Les SCPI présentent depuis une trentaine d’année des rendements supérieurs à 5 %. Sachez que leur volatilité est plus faible que d’autres solutions de placement et sont non cotées en bourse.

Les SCPI de logement et les SCPI de défiscalisation

La SCPI de logement permet de se constituer un patrimoine immobilier rentable. Ce placement demande des sommes d’investissement modestes et accessibles à crédit. Les rendements des SCPI résidentielles offrent des revenus locatifs immédiats et extrêmement intéressants, avec des performances pouvant atteindre les 6 % pour certaines SCPI. La SCPI logement permet aussi de mutualiser les risques et d’offrir une stabilité de revenus à ses actifs.

La SCPI de défiscalisation permet d’investir dans l’immobilier d’habitation neuf ou réhabilité tout en profitant des dispositifs de défiscalisation existants comme la loi Malraux ou le statut LMNP. La SCPI de défiscalisation permet donc d’effacer une partie de votre impôt. En revanche, elle présente l’inconvénient d’offrir des conditions d’entrée et de sortie assez aléatoires (frais d’entrée parfois élevés, difficultés à la revente et des rendements inférieurs à la SCPI de logement).

Optimiser le financement de votre investissement

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier, il est primordial de trouver la meilleure offre de prêt. Pour gagner du temps et de l’argent, préférez un courtier pour vous accompagner dans les choix importants à réaliser et mener à bien votre projet. Un professionnel en ligne vous permettra même d’économiser de l’argent et de gagner en efficacité.

Pour optimiser le financement de votre investissement, plusieurs leviers méritent d’être activés :

• Obtenir une simulation détaillée auprès de plusieurs établissements pour évaluer le coût total du crédit (TAEG).
• Comparer les offres bancaires ou faire appel à un courtier : les écarts de taux peuvent représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
• Calibrer précisément sa capacité d’emprunt : depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d’endettement est plafonné à 35 % des revenus (assurance comprise) et la durée maximale du prêt à 25 ans (jusqu’à 27 ans pour les achats avec travaux ou en VEFA).
• Intégrer les frais d’acquisition (7 à 8 % dans l’ancien) et les éventuelles augmentations de DMTO votées par votre département depuis le 1er avril 2025.

Ne négligez pas l’assurance emprunteur

Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine du 28 février 2022 permet à tout emprunteur de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, pour la durée restante du prêt. Elle a également supprimé le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers de moins de 200 000 € par assuré, dont le terme intervient avant le 60ᵉ anniversaire de l’emprunteur. Faire jouer la concurrence peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie sur la durée du crédit, notamment pour les emprunteurs jeunes et en bonne santé.