Quelles sont les différences entre un bailleur social et un bailleur privé ?

Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?

Un bailleur privé est une personne physique ou morale (SCI, SARL de famille) qui met ses propres biens en location sur le marché privé. Il fixe ses propres règles de sélection des locataires (sous réserve de la non-discrimination prévue par la loi du 27 mai 2008) et négocie librement le loyer, dans la limite des dispositifs d’encadrement applicables dans certaines zones tendues.

Le bailleur privé est soumis à la loi du 6 juillet 1989 pour la location nue à usage de résidence principale, avec un cadre distinct pour la location meublée (bail meublé classique, bail mobilité, bail étudiant). Il peut louer sous différents statuts fiscaux : régime des revenus fonciers, LMNP au régime micro-BIC ou réel ou encore le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026.

Le statut du bailleur privé : un cadre fiscal renforcé en 2026

Depuis le 21 février 2026, les bailleurs privés disposent d’un cadre fiscal dédié : le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Il introduit, pour la première fois en location nue, un mécanisme d’amortissement déductible des revenus fonciers, jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP).

En contrepartie d’un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné (intermédiaire, social ou très social), l’investisseur peut amortir jusqu’à 80 % du prix d’acquisition à un taux annuel de 3 % à 5,5 %, dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an et par foyer fiscal. Le dispositif est applicable partout en France pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, dans le neuf comme dans l’ancien rénové.

• Tout savoir sur le statut du bailleur privé

Qu’est-ce qu’un bailleur social ?

Un bailleur social est un organisme chargé de construire et gérer des logements sociaux HLM. Trois grandes familles de bailleurs sociaux existent en France.

• D’abord, les Offices Publics de l’Habitat (OPH) qui n’ont pas vocation à générer du profit. Créés par les départements, communes ou intercommunalités.
• Ensuite, les Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) qui sont de droit privé et à but lucratif limité.
• Enfin, les coopératives HLM qui sont spécialisées dans l’accession sociale sécurisée à la propriété. Certaines exercent une activité locative.

S’y ajoutent les Entreprises Publiques Locales (EPL) et certains opérateurs agréés. Selon les chiffres publiés par le SDES (service statistique du ministère de la Transition écologique, communiqué du 20 janvier 2026), la France comptait au 1er janvier 2025 environ 5,4 millions de logements locatifs sociaux (hors logements-foyers). Le parc HLM proprement dit représente 4,8 millions de logements ordinaires, gérés par environ 385 organismes au sein du Mouvement HLM et loge environ 10,4 millions de personnes, soit 15 % des ménages français.

Quelles sont finalement les différences entre bailleur privé et bailleur social ?

Les principales différences portent sur quatre points : conditions d’accès au logement, fixation du loyer, durée et fin du bail.

1. L’accès au logement. Le bailleur privé choisit librement son locataire sur la base de son dossier (justificatifs de revenus, caution éventuelle), dans le respect du principe de non-discrimination. Le bailleur social, lui, doit attribuer le logement via une commission d’attribution à des candidats dont les ressources ne dépassent pas les plafonds réglementaires fixés par arrêté (PLAI, PLUS, PLS, PLI). La demande s’effectue via un numéro unique d’enregistrement (national ou francilien selon la zone) sur Ma demande logement social.

2. La fixation du loyer. Le bailleur privé fixe son loyer librement, sauf dans les communes appliquant l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Plaisir, Montpellier, Bordeaux, Grenoble, Est ensemble, Plaine Commune, etc.). Pour un logement classé F ou G au DPE, le loyer ne peut pas être révisé à la hausse depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience). De plus, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 et l’interdiction s’étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028 et E au 1er janvier 2034.

Pour un bailleur social, le loyer est plafonné réglementairement selon la convention conclue avec l’État (PLAI, PLUS, PLS). Le loyer moyen du parc social s’élevait à 6,76 €/m² au 1er janvier 2025, contre une moyenne sensiblement supérieure dans le parc privé.

3. La durée du bail. Pour un bailleur privé, la durée minimale du bail de location nue est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale et de 6 ans lorsqu’il est une personne morale (loi du 6 juillet 1989). En location meublée, le bail est de 1 an (ou 9 mois pour un bail étudiant). Pour un bailleur social, le bail est à durée indéterminée : le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux tant qu’il respecte ses obligations.

4. La fin du bail. Un bailleur privé peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail et uniquement pour trois motifs : reprise pour habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, etc.). En cours de bail, la résiliation suppose une faute du locataire et une procédure judiciaire.

Un bailleur social peut, de son côté, mettre fin au bail dans des cas plus larges : faute grave, dépassement durable des plafonds de ressources (au-delà du double pendant deux années consécutives, hors zones franches urbaines et QPV), sous-occupation (logement trop grand au regard de la composition familiale), inadaptation au handicap, abandon ou cession irrégulière du logement.

Comment trouver un bailleur social ?

Pour accéder à un logement social, il faut constituer un dossier de demande comprenant : pièce d’identité, avis d’imposition, justificatifs de revenus, contrat de travail, livret de famille. La demande s’effectue :

• En ligne, sur le site officiel www.demande-logement-social.gouv.fr,
• En mairie de la commune concernée,
• Directement auprès d’un bailleur social du département.

Un numéro unique d’enregistrement vous est attribué et permet de suivre l’avancement de la demande. Fin 2024, 2,767 millions de ménages étaient en attente d’un logement social, soit une hausse de 6 % en un an.

Les principaux bailleurs sociaux en France :

CDC Habitat

Filiale d’intérêt général de la Caisse des Dépôts, CDC Habitat est l’un des premiers opérateurs nationaux de logement social et intermédiaire en France, avec un parc de plusieurs centaines de milliers de logements répartis sur l’ensemble du territoire. Le groupe regroupe notamment CDC Habitat Social (logement social), CDC Habitat (logement intermédiaire et libre) et Adoma (logement accompagné et hébergement d’urgence).

• Adresse du siège : 33 avenue Pierre Mendès-France, 75013 Paris
• Téléphone : 01 55 03 30 00 (du lundi au vendredi)
• Site web : cdc-habitat.fr
• Contact en ligne : groupe-cdc-habitat.com/contact

Immobilière 3F (Groupe 3F – Action Logement)

3F est l’un des principaux bailleurs sociaux de France, filiale du groupe Action Logement Immobilier. Le groupe gère plus de 305 000 logements sociaux, foyers et commerces en France, dont environ 145 000 en Île-de-France, à travers ses 12 sociétés implantées dans 11 régions.

• Adresse du siège : 159 rue Nationale, 75013 Paris (transfert prévu courant 2026 au 88 avenue de France, 75013 Paris)
• Téléphone : 01 40 77 15 15
• Site web : groupe3f.fr
• Contact en ligne : groupe3f.fr/3f/contact

Paris Habitat

Premier Office Public de l’Habitat (OPH) de France, Paris Habitat gère un parc de plus de 125 000 logements à Paris et en Île-de-France. Il est rattaché à la Ville de Paris.

• Adresse du siège : 21 bis rue Claude Bernard, 75005 Paris
• Téléphone : 01 71 37 00 00 (du lundi au vendredi, 9h-12h30 / 13h30-17h)
• E-mail : contact@parishabitat.fr
• Site web : parishabitat.fr
• Contact en ligne : parishabitat.fr/contact

Batigère

Le réseau Batigère rassemble plusieurs Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) et opère principalement dans le Grand Est ainsi qu’en Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Il gère plus de 100 000 logements sur le territoire national.

• Adresse du siège : 6 avenue André Malraux, 57000 Metz
• Téléphone (siège) : 03 87 39 57 57
• Téléphone (service clientèle) : 03 87 71 11 11 (lun.-ven. 8h30-12h / 14h-17h30)
• Site web : batigere.fr
• Contact en ligne : batigere.fr/contact

Inolya

Inolya est l’Office Public de l’Habitat du Calvados et le premier bailleur social du département. Il assure la gestion de près de 26 000 logements dans plus de 220 communes et accompagne environ 55 000 clients via 7 agences de proximité (Caen, Bayeux, Falaise, Hérouville Saint-Clair, Lisieux, Pont-l’Évêque, Vire-Normandie).

• Adresse du siège : 7 place du Maréchal Foch, CS 20176, 14000 Caen
• Téléphone : 02 31 30 36 36 (lun.-ven. 8h30-17h30, 24h/7j en cas d’urgence technique)
• Site web : inolya.fr
• Contact en ligne : inolya.fr/fr/joindre-inolya

Domofrance (groupe Action Logement)

Domofrance est l’un des principaux bailleurs sociaux du Sud-Ouest de la France. Filiale du groupe Action Logement Immobilier, cette Entreprise Sociale pour l’Habitat (ESH) intervient dans près de 230 communes de Nouvelle-Aquitaine : Gironde, Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Pyrénées-Atlantiques. Acteur majeur du logement social, intermédiaire et de l’accession sociale à la propriété, le groupe rayonne autour de Bordeaux mais dispose également d’agences à La Rochelle, Pau, Agen, Villeneuve-sur-Lot et Boulazac.

• Adresse du siège : 110 avenue de la Jallère, 33300 Bordeaux
• Téléphone (DomoContact) : 09 70 83 00 03 (numéro non surtaxé, lun.-ven. 9h-17h30)
• E-mail : domocontact@domofrance.fr
• Site web : domofrance.fr
• Contact en ligne : domofrance.fr/Besoin-d-informations/Contactez-nous

Tableau récapitulatif : les principaux bailleurs sociaux en France

Bailleur social	Type	Zone d’action	Siège social	Contact
CDC Habitat	Filiale Caisse des Dépôts (SEM)	National	33 av. Pierre Mendès-France, 75013 Paris	01 55 03 30 00 cdc-habitat.fr
3F (Groupe Action Logement)	ESH (Action Logement)	National	159 rue Nationale, 75013 Paris	01 40 77 15 15 groupe3f.fr
Paris Habitat	OPH	Paris & Île-de-France	21 bis rue Claude Bernard, 75005 Paris	01 71 37 00 00 parishabitat.fr
Batigère	Réseau d’ESH	Grand Est, IDF, PACA	6 av. André Malraux, 57000 Metz	03 87 39 57 57 batigere.fr
Inolya	OPH	Calvados	7 place du Maréchal Foch, 14000 Caen	02 31 30 36 36 inolya.fr
Domofrance	ESH (Action Logement)	Nouvelle-Aquitaine	110 av. de la Jallère, 33300 Bordeaux	09 70 83 00 03 domofrance.fr