DPE et location : une obligation renforcée par la loi Climat et Résilience

Sur le principe, la location d’un logement s’accompagne bien d’une obligation de DPE. Le diagnostic fait partie du dossier de diagnostic technique remis au locataire (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). L’article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation prévoit d’ailleurs que le DPE est joint au contrat de location lors de sa conclusion et de son renouvellement, à l’exception des baux ruraux et des locations saisonnières.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 n’a donc pas créé le DPE pour la location, mais elle en a considérablement renforcé la portée. La performance énergétique conditionne désormais directement la décence du logement mis en location. En métropole, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F le 1er janvier 2028, puis aux logements classés E le 1er janvier 2034.

Autrement dit, pour la grande majorité des biens locatifs, le DPE n’est plus un simple document d’information. Il conditionne la possibilité même de louer : dès aujourd’hui pour les logements classés G et, à terme, pour les logements classés F puis E.

Les monuments historiques sont exemptés de DPE

Cette obligation peut amener les investisseurs réalisant une opération en loi Monuments Historiques à s’interroger. Le code prévoit en effet une exception expresse : les monuments historiques classés ou inscrits en application du code du patrimoine ne sont pas soumis aux dispositions relatives au DPE. Cette exemption figure à l’article R. 126-15 du code de la construction et de l’habitation.

Lorsqu’un bien donné en location est effectivement classé ou inscrit au titre des monuments historiques, le bailleur n’a donc pas à produire de DPE au titre de cette obligation spécifique. En revanche, cette exonération vise les monuments historiques protégés au sens du code du patrimoine et non l’ensemble des immeubles anciens, de caractère, situés en secteur sauvegardé ou à proximité d’un monument.

Cette logique s’explique par la nature même du bâti patrimonial. L’amélioration énergétique de ces immeubles doit en effet être conciliée avec la conservation de leurs caractéristiques architecturales, techniques et décoratives. Cette exemption ne signifie pas pour autant une absence totale d’obligations. D’une part, le bailleur reste soumis aux autres diagnostics et documents requis dans le dossier de diagnostic technique lorsque ceux-ci sont applicables. D’autre part, l’absence de DPE ne dispense évidemment pas du respect des autres critères de décence du logement ni des règles patrimoniales propres aux immeubles protégés.